דצמבר השמח לקבלנים: שיא במכירת דירות חדשות בחודש האחרון של 2020

בעוד המחצית הראשונה של 2020 קרטעה עקב הקורונה, במחצית השנייה הרוכשים, ובמיוחד הזוגות הצעירים והמשקיעים, הגבירו מאוד את קצב הרכישות שלהם

בנייה חדשה בקריית אונו / צילום: שלומי יוסף
בנייה חדשה בקריית אונו / צילום: שלומי יוסף

בשנת 2020 נערכו בישראל 107.1 אלף עסקאות נדל"ן. מדובר באחד הנתונים הגבוהים לשנים האחרונות בהשוואה לשנים קודמות. פילוח של שני חצאי השנה חושף כי עיקר העסקאות נערך במחצית השנייה של 2020, אז התקיימו לא פחות מ-62 אלף עסקאות. מדובר במחצית השנייה הפורייה ביותר מבחינת עסקאות נדל"ן מזה שני עשורים - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שמפרסם אגף הכלכלנית הראשית באוצר, בניהולה של שירה גרינברג.

מדובר בשנה שהחודשיים הראשונים שלה המשיכו תנופה שהחלה כבר בסוף 2019, אבל הקורונה שינתה לגמרי את הכללים. בעוד במרץ ובאפריל נרשמו ירידות גדולות בכמות העסקאות, החודשים שלאחר מכן ובעיקר המחצית השנייה של השנה הפכו לחלוטין את המגמה, בצורה של הסתערות רוכשים על דירות בהיקפים שהשוק לא הכיר קודם לכן.

רק סמלי שהשיא של התנופה הזו הגיע בדצמבר האחרון, שהיה החודש השלישי בהיסטוריה מבחינת היקף העסקאות שבוצעו בו. אלה הסתכמו ב-13.4 אלף דירות. בשני החודשים שהקדימו את דצמבר 2020 - יוני 2015 ודצמבר 2013 ריבוי העסקאות נוצר כתוצאה מנהירה מבוהלת של משקיעים לפני העלאות מס צפויות. דצמבר 2020 לעומת זאת אופיין בזינוק מרשים של כל סוגי הרוכשים - משקיעים, זוגות צעירים ומשפרי דיור.

ב-2020 נרשמו שלושה חודשים (מרץ עד מאי) אבודים, שבהם הציבור היה בסגר ובחרדה לגבי עתידו הרפואי והכלכלי. הכללתם בסטטיסטיקה הכוללת, נראית על פניו נכונה טכנית - אך לא מהותית. ואת המגמות שהתרחשו באותה שנה צריך לנתח יותר לפי המחצית השנייה שלה, שיש בה יותר מאשר רמז לגבי מה שיתחולל בחודשים הקרובים.

המשקיעים כאן כדי להישאר

בכל אחד מהחודשיים האחרונים של 2020 המשקיעים רכשו יותר מ-2,000 דירות, והתקרבו מאוד לחלקם בשוק הדירות עד להעלאת מס הרכישה על ידי שר האוצר לשעבר משה כחלון.

מרגע ששר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ ,החזיר את מס הרכישה לממדיו הקודמים - המשקיעים שבו אל השוק והם מגיעים היום לרמה של כ-18% ממנו. אומנם לא כמו שהיה במחצית הראשונה של העשור, שאז חלקם בשוק היה כ-25%, אבל רחוק מהשפל שהיה בתקופת כחלון, שאז הם היוו כ-12% מכלל הרוכשים. בדצמבר נרכשו 2,500 דירות, המספר הגבוה ביותר מאז מרץ 2016.

בעקבות תגבור הרכישות שלהם, נפסקה התופעה שהחלה באפריל 2016, שבה מכירות הדירות עלו על הרכישות. בחודשים האחרון המאזן מראה פחות או יותר על כמות זהה של דירות שנמכרות ונרכשות.

השאלה מה קורה עם משקיעים שמוכרים את דירותיהם. בדיקה של הכלכלנית הראשית מעלה, כי כ-40% מהם הם עצמאים ובעלי חברות, והחשש הוא שאחת הסיבות למכירה היא משבר שאליו נקלעו בעקבות הקורונה הכלכלית.

המגמה של עלייה בשיעור המשקיעים מראה, שאין מדובר בגחמה מקרית, וזאת על אף שהכלכלנית הראשית מציינת כי חלק מהדירות נרכשו על ידי קרנות ריט, כך שעדיין אין מדובר בחזרה לרמות של פעם. עדיין נראה שאנו בעיצומו של תהליך עקבי.

דצמבר השמח של הקבלנים

גם הקבלנים לא יכולים להתלונן: בדצמבר הם הגיעו לשיא מכירות חודשי של 5,400 דירות כולל מחיר למשתכן. בסך-הכול במחצית השנה השנייה של 2020 38% מהעסקאות היו של דירות חדשות, ומדובר בלא פחות מפריחה, הגם ששליש מהדירות שמכרו היו במסגרת מחיר למשתכן.

הזוגות הצעירים לא נרתעים

המחאה החברתית נמחקה, לפחות בכל הקשור לעניין הדיור וליכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירות. בניגוד לטענה שרווחה אז, לצעירים "לא נגמר הכסף", ולהיפך - הצעירים של 2020 רכשו יותר דירות מאשר הצעירים של 2010, השנה שלפני המחאה החברתית, וזאת, גם אם נפחית את הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן".

הזוגות הצעירים רכשו בדצמבר 6,200 דירות - שיא של עשור אחד לפחות. 1,600 מהן היו במסגרת "מחיר למשתכן". גם לאחר ש"מחיר למשתכן" הסתיימה רשמית, אם כי לא בפועל, הם מוסיפים לשלוט בשוק ביד רמה ומהווים כמחצית ממנו.

מה שכן השתנה מאז המחאה החברתית היה ככל הנראה המוכנות של הצעירים לקחת משכנתאות גבוהות כדי לכסות את עלויות רכישת הדירות. נתונים משלימים שפורסמו מבנק ישראל מראים שהכסף שהם משלמים מגיע במיוחד באמצעות משכנתאות גבוהות.

אם נחזור לריבוי העסקאות, נראה שהצעירים חשים שאין כרגע תחליף לשוק החופשי: הגרלות של התוכנית החדשה "דירה במחיר מופחת" ייערכו רק אחרי שהפרויקטים יקבלו היתרים בתנאים, מה שמרמז על כך, שהן יערכו בעוד זמן רב ובצורה של טפטופים, בדומה להגרלות הראשונות שנערכו במחיר למשתכן.

מצד שני כמות הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח עדיין לא גדולה ורחוקה מהמסה הנדרשת, כדי להשפיע באמת על השוק.

האם 2021 תמשיך את התנופה?

האם השנה הנוכחית תיראה אחרת מאשר המחצית השנייה של שנה שעברה? על פי מצב הדברים כיום ניתן להעריך שכן. כפי שנכתב בגלובס, במשרדי האוצר והשיכון וברמ"י מעריכים שמחירי הדירות יעלו בקצב שנתי של 4%-3% בשנים הקרובות. יש גם הערכות פחות שמרניות.

אין כרגע שום ביטחון, שהאקלים הפוליטי הבלתי אפשרי שבו מצויה המדינה זה למעלה משנתיים, יסתיים בבחירות במרץ. מה שניכר לעין זה, שלאף אחד מהגורמים הפוליטיים, למעט אולי פרופ' ירון זליכה, שבשעה זו מפלגתו אינה עוברת את אחוז החסימה על פי הסקרים, אין עניין רב בתחום הדיור.

לפיכך יש בסיס איתן לתחושה, שמה שהיה בשנתיים האחרונות - הוא שיהיה גם בשנה הקרובה לפחות. בלגן, בנייה בירידה, ועליות מחירים.

צרו איתנו קשר *5988