הימר על נדל"ן והתחרט: "בדיעבד לא הייתי ממהר לקנות דירה"

עקבו אחר הפודקאסט 'כסף בקיר' בספוטיפיי, אפל פודקאסטס,  גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS

אם הייתי חוזר אחורה לא הייתי ממהר לקנות דירה", מצהיר פבל שון, שרק לפני כשלוש שנים רכש דירת חמישה חדרים ברחוב אריאל שרון בטירת הכרמל, שבה הוא מתגורר עם אשתו ובתו. פגשנו אותו במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אולם השיחה עם שון התגלגלה מהר מאוד מתחום הנדל"ן לעבר השקעות בתחביב החדש שלו - שוק ההון.

"בגלל הלימודים גרנו בשנים האחרונות בחיפה. כשנגמרו הלימודים חיפשנו דירה לקנייה כי לא האמנו בשכירות. ראינו את זה כבזבוז כסף. אמרנו שאנחנו מעדיפים לשלם כסף כל חודש שיסגור לנו את המשכנתה ושלא יסגור משכנתה של מישהו אחר". עם המחשבה הזו השניים החלו לחפש והתבייתו על טירת הכרמל הסמוכה.

"הגענו לטירת הכרמל כי ב-value for money מקבלים הרבה. אנחנו יושבים עכשיו בדירת חמישה חדרים שהוסבה לארבעה, עם מחסן ושתי חניות. קנינו אותה יד שנייה ועם התיווך ושיפוץ מסוים שעשינו שילמנו כ-1.4 מיליון שקל. אין מה להשוות למה שהיינו מקבלים באותו הסכום בחיפה - היינו יכולים לקבל דירה מאוד ישנה, אולי משופצת ובשכונה לא משהו. אני גם מאוד אוהב את האזור. לאנשים לוקח קצת זמן להעריך את טירת הכרמל אבל אין עליות וירידות, חמש דקות אתה בים, יש פה הרבה חבר’ה מתחום ההייטק".

שעובדים פה באזור. אתם די קרובים לפארק מתם.

"אני נוסע חמש דקות לעבודה, זו איכות חיים. לא עומד בפקקים, גם הגן של הילדה קרוב וזה מדהים".

ובכל זאת שון כאמור לא מרוצה מהצעד שהם ביצעו כשרכשו את הדירה. מדוע? בואו נחזור למונח שלו "דירת מקפצה".

מה זו דירת מקפצה?

"המחשבה הייתה שנקנה דירה, נשלם משכנתה, וככל שהשנים יעברו הקרן של המשכנתה תרד וביום שנחליט להתקדם יהיה לנו קצת יותר כסף ואז נוכל למכור את הדירה הזאת. כנראה גם שהמחיר שלה יעלה וכך נשתמש בה כדירת מקפצה לדירה טובה יותר. ראינו את הדברים ממש כאילו שזה השקעה".

"היינו צריכים לחכות בסבלנות"

אף שהוא מרוצה מהדירה ומהעיר, הוא לא מרוצה מההחלטה שקיבל לרכוש את הדירה. הסיבה לכך טמונה בעיסוק שהחל כתחביב, אך נראה שגלש להיות יותר לכך - השקעות בשוק ההון. "אני לא מגדיר את עצמי כמי שמבין יותר מדי בשוק ההון. מבין בקטנה, משקיע צנוע, אבל תשואות יפות. מאוד יפות".

איך זה קשור לעובדה שכיום היית פועל אחרת ולא היית רוכש את הדירה שלכם?

"בזמנו שמתי על הדירה הזאת 350 אלף שקל במזומן, ואת כל השאר לקחנו במשכנתה. אם הייתי עכשיו לוקח את הסכום הזה ומשקיע אותו, באותן השקעות כמו שאני עושה היום אז הייתי נהנה מתשואות מאוד מאוד יפות. הייתי יכול היום לשים אפילו 800 אלף על דירה. אלה התשואות שאני מכיר בשוק ההון".

אם אני עושה שורה תחתונה אותם 350 אלף בשנת 2017 או 2018, אתה מאמין שאם היית משקיע אותם כמו שאתה משקיע אותם בשוק ההון היום היה לך משהו כמו 800 אלף שקל.

"כן. אחרי מסים ואחרי הכול".

מזה צריך להוריד שכר דירה שהיית משלם בחיפה.

"זה כסף קטן. כשאשתי ואני חשבנו לשכור דירה בחיפה, הסכום היה 2,900 שקל. נגיד שלא היינו קונים דירה וכן שוכרים בחיפה או פה בטירת הכרמל, ומחכים בסבלנות הכסף הזה היה עושה הרבה יותר כסף. פשוט מאוד".

"בוחר חברות לטווח ארוך"

לדברי שון הוא נוהג להשקיע במניות ספציפיות, אבל לטווח ארוך. "אני בוחר חברות שאני מאמין בהן לטווח ארוך. אני מסתכל על המודל העסקי שלהן, אני מסתכל על הכנסות לאורך השנים. אני מסתכל על מה אנליסטים חושבים על החברות, מה ערך המניה כרגע ומחפש הזדמנות. עכשיו בתקופת הקורונה היו הרבה הזדמנויות. חברות נסחרו במחירי רצפה. חברות איבדו 50%-70% מהערך שלהן וחזרו לעלות".

לדבריו, גם נרשמו הפסדים, הוא לא נלחץ כיוון שהאסטרטגיה שלו היא להשקיע לטווח ארוך. עם זאת, הוא מדגיש שאינו רוצה לשכנע אף אחד לפעול כמוהו, אלא רק מספר על הניסיון שלו.

"בכל פעם שאני משקיע בשוק ההון, אני מתייעץ עם אשתי והדיון הוא כמה כסף אנחנו מוכנים להפסיד ולהמשיך את שגרת חיינו. לעולם לא אשקיע את כל הכסף שיש לי, אני משאיר כסף ליום שחור".

גם טירת הכרמל עלה בשנים האחרונות כמיקום אפשרי עבור משקיעי נדל"ן.
"ב־2016-2017 עוד היו פה מחירים כאלה. יש לי כמה חברים שקנו פה דירות במחירי רצפה, 300־400 אלף שקל, שהיום מוכרים אותן ב-800 אלף שקל כי יש תוכניות לפינוי בינוי. ההזדמנויות האלה נגמרו".

אז להערכתך הפוטנציאל מומש בגדול?

"בדירות הישנות כן. אבל מדי פעם צץ משהו. לרוב זה אצל המתווכים".
לפני סיום השיחה חזרנו לשוק ההון, ולסיכום של שון. "אולי אם נשב עוד כמה שנים נגיד שזה היה טעות להשקיע בשוק ההון, ושהייתי צריך להשקיע בדיור. אני חושב שאני בגיל הנכון לקחת סיכונים כי יש לי מספיק זמן לתקן גם אם טעיתי".

פינת המומחים | אריק מירובסקי וגיא בן סימון

קל להיות חכמים בדיעבד

טירת הכרמל נמצאת על ציר צפון כביש 4, שהוצף בשנים האחרונות ביחידות דיור, בעיקר מפרויקט מחיר למשתכן. אז למשקיע כדאי לשקול טוב אם להגיע לשם, ולא בטוח שזה המקום הכי מומלץ להשקיע בו.

באופן כללי, הרבה פעמים משקיע יודע רק בדיעבד אם השקעה כלשהי - בנדל"ן או בשוק ההון - הייתה עדיפה על ההשקעה שלו. זו לא חוכמה לחשוב בצורה כזו. אם ואם - זה לא הולך ככה. צריך לחשוב קדימה.

פבל מדבר על מחירי מבצע שהיו בשוק ההון במרץ, בתחילת הקורונה, אבל זו חוכמה בדיעבד. במרץ כל המדדים נפלו ואנשים מכרו בפאניקה מכל הבא ליד. כל יום השוק ירד ב-4%, זה פשוט משהו היסטרי.

חשוב לזכור שכל העליות שהיו אחר כך היו בעזרת תמיכה של הבנק המרכזי האמריקאי, שנאלץ מאוחר יותר לבצע צעדים נוספים. המשקיעים הבינו שהפדרל ריזרב יעשה הכול לתמוך בשוק.