מנכ"ל דירה להשכיר לשעבר: "הממשלה לא מקדמת מספיק דיור להשכרה"

אם המדינה לא תדחוף את ענף הבנייה להשכרה ארוכת טווח - הוא לא יצליח להוות פקטור משמעותי בתחום הנדל"ן למגורים. כך התריעו בכירים בחברות שעוסקות בתחום במהלך כנס שנערך בשבוע שעבר על ידי מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן בבינתחומי הרצליה.

המנכ"לית בפועל של חברת דירה להשכיר, ענבל דוד, דיברה בהופעת הבכורה הפומבית שלה על החשיבות שיש לחברה שלה בייזום ותכנון שטחים לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, והזהירה כי נוצר כיום דור שעבורו רכישת דירה היא בגדר חלום. "ראינו מה קרה ב-2020. לחצי מחירים כלפי מעלה, יותר מובטלים וסביבה שמרחיקה משקי בית רבים מבעלות על דירה. אנו מציעים חלופה טובה, אם משקי הבית יבינו את המודל של השכירות ארוכת הטווח".

הדוברים אחריה הסכימו ברובם עם דבריה, אך הצביעו על לא מעט בעיות שמבטיחות שבטווח הנראה לעין הענף הזה לא יגדל בקצב שהוגי "דירה להשכיר" חשבו.

יו"ר גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, הביאה מחקרים מישראל ומחו"ל שמצביעים אמנם על כדאיות בענף השכירות המוסדית, אך ציינה כי למרות שבשנים האחרונות הנושא התפתח בארץ, הוא עדיין לא הגיע למצב שבו ניתן יהיה לומר שקיים ענף כזה.

בהמשך לדבריה ציינה דגני את הבעיה מזווית אחרת כשדיברה על הקמת דירות, בדגש על שוק השכירות, מהצרכים הלא נכונים. בין היתר היא הזהירה מפני הטרנד התכנוני החדש ליזום הקמת "מיקרו דירות", כלומר יחידות דיור קטנות במיוחד, באזורי תעשייה, שחלק משמעותי ממנו נוצר כתוצאה מהלחצים של הרשויות המקומיות, ולא כתוצאה מביקושים אמיתיים לסוג כזה של דירות.

"הרצון של הרשויות המקומיות הוא להקים יחידות דיור, מבלי שיצטרכו להקים בתי ספר, ומכאן יוצא המיקרו דירות", אמרה דגני. "שמעתי על התוכניות השונות בכפר סבא, בהרצליה, ברעננה ובמתחם האלף בראשון לציון, ולא ברור לי עד כמה ניתן יהיה לאכלס את כל הדירות הללו", אמרה, והזהירה שהתכנון לדירות לשכירות צריך להתבסס על ביקושים אמיתיים ולא על אינטרסים של הרשויות.

"המוסדיים מסתפקים רק במימון פרויקט שכירות"

עוזי לוי, מי שכיהן כמנכ"ל הראשון של "דירה להשכיר" וכיום משמש מנכ"ל של מנורה מבטחים נדל"ן, העלה על הפרק את חוסר המעורבות של הגופים המוסדיים ברמה של בעלות והשקעות בפרויקטים של שכירות לטווח ארוך, ואת העובדה שכיום הם מסתפקים בליווי מימוני של פרויקטים כאלה.

 עוזי לוי / צילום: איל יצהר

לדבריו, בעבר גופים מוסדיים חששו להיכנס לפרויקטים כאלה, משום שלא רצו להיות מעורבים בסוגיות של דיירים סרבני תשלום, שיהיה צורך לפנותם בכוח מהדירות, תוך גרימת נזק תקשורתי לבעלי הפרויקט. "החששות הללו לא היו מוצדקים. אנשים גרים ומשלמים, ומי שלא משלם - ויש מקרים ספורים כאלה - יוצא. ישראל אינה שונה ממקומות אחרים בעולם", אמר לוי.

את סירובן של החברות המוסדיות להשקיע בנכסים הללו הסביר לוי בתשואה היחסית נמוכה שמשיאות חברות הריט למגורים, שנובעת מאופי פעילותן.

יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך אמר כי אין שום סיכוי שענף השכירות ארוכת הטווח ימלא אחר הציפיות של הוגה הרעיון, יאיר לפיד, שהקים את החברה ב-2014, כאשר כיהן כשר אוצר. כזכור, לפיד אמר אז כי הוא מצפה שבתוך עשור יוקמו 150 אלף יחידות דיור. "ניקח 130 אלף דירות, זה 200 מיליארד שקל. לשוק הפרטי אין את האמצעים להשקיע את הסכום הזה בעשור הקרוב. לעומת זאת, השוק המוסדי מגייס 70 מיליארד שקל בשנה, אבל מגוריט וחברת אזורים LIVING גייסנו ביחד 3 מיליארד שקל בחמש שנים. כדי להגיע ל-200 מיליארד צריך 20 מיליארד שקל בשנה ואני לא חושב שזה יגדל לשם. היזמים די מיצו את ההון העצמי שלהם בתחום", אמר.

רוזנבוך הזכיר כי בעוד כארבע שנים תחגוג "דירה להשכיר", עשור להקמתה, ואולם סך הדיור לשכירות ארוכת טווח ימנה כ-4,000 דירות בלבד. "גם אם נוסיף לזה עוד עשרת אלפים יחידות דיור - זה לא מה שישנה את שוק השכירות", סיכם.

בעיה אחרת עליה עמד רוזנבוך היא התשואה הנמוכה יחסית שבה זוכות לדבריו דירות בפרויקטים שאותם החברה שלו מקדמת במסגרת "דירה להשכיר", לעומת דירות שהיא רוכשת בפרויקטים של יזמים אחרים. "פער הזמן בין הרגע שאתה רוכש את הדירות לבין האכלוס מהיר, ואין את אי הוודאות והזמן שאתה מאבד כיזם", הסביר.

"ייקח זמן עד שנגיע ל-100 אלף דירות בשכירות"

ערן ענבים מנכ"ל אזורים LIVING הסכים כי ייקח זמן עד שיזמי השכירות ארוכת הטווח יגיעו לכמות של יותר מ-100 אלף דירות, בעיקר עקב מגבלות ביכולת הייצור של הדירות. "היעד צריך להיות שיפור איכות המוצר לשוכר ולא הגדלת ההיצע", אמר. "החוזים ארוכי טווח ושקופים ובפעם הראשונה רואים בשוכר לקוח. ככל שהשוק הזה יתרחב - הוא ישנה את המצב". עוד הציע ענבים להכליל דיור להשכרה בתוכניות בניין עיר, דבר שלא נעשה היום.

 ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living / צילום: ליאור גרונדמן

על כך הגיב מנכ"ל דירה להשכיר לשעבר, יאיר טל, המשמש כיום מנכ"ל של "אקונה ריט" - קרן בשלבי הקמה, שסיפר כי אי הכללת דיור להשכרה במסגרת תוכניות בניין עיר נובע מהנחיות של מינהל התכנון.

ככלל, אמר טל, חלק מהאתגרים שעמדו בפני "דירה להשכיר" בדרך למימוש ענף השכירות ארוכת הטווח כבר פוצחו, ובראשם הקניית עניין לענף אצל היזמים. ואולם יש אתגרים שטרם פוצחו. "אתגר גיוס המוסדיים לתחום פוצח רק בחלקו; אתגר השוכרים טרם פוצח, אבל יש היום דור חדש, שרואה את המגורים כשירות; אתגר אחר הוא הרשויות המקומיות. יש לצערי ראשי רשויות שחושבים על דיור בשכירות כדיור לאוכלוסייה סוציו אקונומית נמוכה, וצריך לשנות את התרבות", אמר.

לגבי הממשלה, טל אמר כי "עדיין לא חצתה את הרוביקון", שכן "יש שם כוחות שמאיצים ויש כוחות שמאטים. כיום הממשלה לא מקדמת מספיק דיור להשכרה. שוק השכירות ארוכת הטווח לא יכול להתפתח ללא סיוע של הרגולציה, ואני לא מתכוון רק להיצע קרקעות", סיכם.

מנכ"לית מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן, ד"ר אפרת טולקובסקי, סיכמה את הדיון באומרה כי "הרכבת עלתה על הפסים, והשאלה היא אם יש קטר שיכול למשוך אותה. המדינה התחילה מהלך, אנחנו רואים רצון מצד השוק הפרטי להיכנס לתחום. הגופים המוסדיים יושבים על הגדר כאילו הם אומרים 'תנו ליזמים לשחק לפנינו', ויש את 'דירה להשכיר' שאמורה להיות הגיבוי של המדינה לתחום. השאלה הנשאלת היא, אם זה מספיק. אני חוששת שאם לא ייעשה דבר, נחזור למצב שבו השוק הזה ייסגר למשך שנים ארוכות".