שוק הדיור בארה"ב במצב "הכי משוגע" שלו מאז 2006

היצע קטן, ריביות נמוכות על משכנתאות ומלחמות התמחרות גורמים למחירים לעלות • "זה מוציא מהתהליך של רכישת דירה חלק מההנאה"

נדל"ן בארה"ב / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאטיב
נדל"ן בארה"ב / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ קריאטיב

פחות מיום אחרי שסוכנת הנדל"ן אנדראה ווייט רשמה למכירה דירת שלושה חדרים בסקרמנטו, קליפורניה, בחודש שעבר, היא קיבלה הצעה לתשלום במזומן. הקונה - שאפילו לא ביקר בנכס - היה מוכן לשלם 520 אלף דולר, אמרה ווייט. הסכום היה גבוה ב־21 אלף דולר מהמחיר המבוקש ו־37% מעל המחיר ששילמה הסוכנת על הבית רק שנתיים קודם לכן.

קבלת ההצעה הייתה החלק הקל. אחר-כך הייתה צריכה ווייט להתקשר ל־17 סוכנים אחרים שקבעו סיורים בנכס כדי להודיע להם שהוא כבר יצא מהשוק.

ווייט, העובדת עבור סוכנות Redfin כסוכנת מאז 2014, מעולם לא ראתה משהו כמו טירוף המכירות שמתרחש כרגע בעיר שלה. "זה מתיש", אמרה. "אין לי מילים. זה שובר לב לקונים; למוכרים זו חגיגה".

השנה שעברה הייתה החמה ביותר מבחינת פעילות מכירות כבר 14 שנים. ערך הבתים עולה בכל המקומות בארה"ב, ומחיר המכירה החציוני בעשרות אזורים עירוניים עלו בשיעורים דו-ספרתיים משנה שעברה, כך נמסר מחברת המחקר Zillow Group. בעיר בויז, באיידהו, מחיר המכירה החציוני עלה בינואר בכמעט 25% לעומת השנה הקודמת, ובסטנפורד, בקונטיקט, עלה המחיר החציוני ב־19% לעומת שנה שעברה.

"המחירים עולים בעצם בכל מקום", אמר מארק ויטנר, כלכלן בכיר בוולס פרגו (Wells Fargo). "מפתיע לראות את מחירי הדירות קופצים בחזרה כל-כך מהר, בקנה-מידה כזה וכל-כך מוקדם בשיקום הכלכלי".

הקצב של העלייה במחירי הבתים אומנם מסחרר, אבל לא קשה להבין מה מניע אותו. הריביות על משכנתאות קרובות לשפל היסטורי. הרבה מבני דור המילניאלז, ילידי שנות ה־90, מתקרבים לגיל 30, הגיל בו לרוב רוכשים דירה לראשונה. ומגפת הקורונה יצרה ביקוש מסוג חדש: קונים שרוצים חלל כדי לעבוד מהבית, ואחרים המוכנים לעבור רחוק יותר מהמשרד שלהם. עובדים רבים ששמרו על מקומות עבודתם ב־2020 היו יכולים לחסוך לתשלום ראשוני הודות לצ'קים של הסיוע מהממשלה, השהיה על החזר הלוואות ללימודים ופחות הוצאות על נסיעות ועל בידור.

ההיצע, בינתיים, מעולם לא היה קטן יותר. בניית בתים חדשים צנחה במיתון של 2007-2009, ובשנים שלאחר מכן נשארה נמוכה. בעלי בתים גם נשארים בבתים זמן רב יותר, באופן חלקי בגלל שאנשים מדור ה"בייבי בום" נשארים בריאים גם בשלב מאוחר יותר בחיים ובוחרים לא להצטמצם.

מספר הבתים למכירה במרץ היה כחצי ממה שהיה לפני שנה, כך לפי אתר Realtor.com. באוסטין, טקסס, בג'קסונביל, פלורידה ובראלי, צפון קרוליינה הירידה במצאי משנה לשנה הייתה גבוהה מ־70% [אתר Realtor.com מופעל על-ידי תאגיד ניוז קורפ, שהוא בעלי "וול סטריט ג'ורנל"].

השוק לא היה כל-כך תחרותי כבר זמן רב, במיוחד לקוני דירות בפעם הראשונה או למי שיש להם תקציבים מצומצמים. מלחמות התמחרות אינן דבר נדיר, ונכסים שנרשמים להימכר לא מחכים בלוחות זמן רב. כמעט שלושה מכל ארבעה בתים שנמכרו בפברואר היו בשוק פחות מחודש, כך מסרו באיגוד הלאומי של סוכני נדל"ן.

מחירי בתים למשפחה אחת ברחבי המדינה עלו ב־12% בינואר לעומת השנה שעברה - העלייה השנתית הגבוהה ביותר שנרשמה מאז שהחלו לשמור נתונים על כך ב־1991, כך נמסר מהסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA). בכל תשעה המחוזות של ארה"ב שהסוכנות הפדרלית עוקבת אחריהם, רשמה ה־FHFA עליות מחירים משנה לשנה בשיעור של 10%.

בפברואר, המחיר החציוני לבית בנוי עלה ב־15.8% לעומת שנה קודם לכן, ל־313 אלף דולר, כך נמסר מהאיגוד הלאומי של סוכני הנדל"ן.

אבל אפילו בזמן שמחירי הדירות עולים במהירות, בעלי בתים רבים מהססים למכור, כי הם חוששים מתחרות מצד בית אחר באותו שוק, כך אמר דייל פירוות'ר, כלכלן ראשי ב־Redfin. כשהריבית על משכנתאות כל-כך נמוכה, משקי-בית רבים החליטו לעשות מימון מחדש בשנה שעברה במקום לעבור.

היצע רב יותר יכול להגיע לשוק באביב, לרוב העונה הצפופה ביותר במכירות בתים, כך אומרים סוכני נדל"ן. אבל לא סביר שיהיו מספיק דירות בלוחות לצנן את השוק. ברמה לאומית, היה בשוק בסוף פברואר היצע המספיק לחודשיים, כך נמסר מהאיגוד הלאומי של סוכני הנדל"ן. מדובר בשפל של כל הזמנים.

אפילו בערים בהן הדירות יקרות והמכירות צנחו באביב שעבר, יש סימנים של צמיחה. מכירות דירות במנהטן ברבעון הראשון של 2021 עלתה על הרמות של שנים שעברו בפעם הראשונה מזה ארבעה רבעונים, כך נמסר מחברת Douglas Elliman. בסן פרנציסקו, מכירות בתים בפברואר עלו ב־19% משנה קודם לכן, כך לפי Redfin.

קבלני בנייה מנסים להגדיל את הבנייה על-מנת למלא אחר הביקוש הגדול. התחלות בנייה עלו מהשפלים של המיתון של השנים האחרונות, אבל בארה"ב עדיין חסרות מיליוני יחידות דיור. פעילות בניית בתים האיטה באביב שעבר ועלתה שוב בקיץ. אולם קצב הבנייה מוגבל בגלל מחיר העץ הגבוה, חוסר בחומרי גלם אחרים ומחסור באדמה ובכוח-אדם, כך אומרים קבלנים וכלכלנים. העניין בשוק בקנייה כל-כך גדול, שקבלנים רבים מגבילים את כמות הדירות שהם מוכרים בכל רגע. הם לא רוצים למכור יותר ממה שהם מסוגלים לבנות.

כלכלנים ומנהלים בכירים צופים כי הביקוש יישאר גבוה השנה, וכי התנופה של הגעתם לפרקם של בני דור המילניאל ודור ה־Z תימשך עוד כמה שנים. ובכל זאת, ישנן אינדיקציות לכך שעליית המחירים אולי תאט ככל שייכנסו לשוק בתים נוספים. שיעורי הריבית על משכנתאות עולים - כיום הריבית על משכנתה היא הגבוהה ביותר מאז יוני, ובשבועות האחרונים היא מטפסת בעקביות - והם עשויים להוציא חלק מהקונים מהשוק בהמשך השנה.

גם כמה קונים הנלהבים מהרעיון של דירה ראשונה בבעלותם סולקו מהשוק בתוך התנופה הזו. סמנתה ודאג הוקינס, בני 32, יצאו מדירת חדר בבוסטון כשהחלה המגפה ועברו לדירה של ההורים של גברת הוקינס. הם חסכו כסף בגלל שלא שילמו דמי שכירות, והוקינס הצליחה להחזיר את שארית ההלוואה ללימודים שלה. אבל כשהתחילו לחפש דירה בשנה שעברה, הם גילו כי יהיה להם קשה להתחרות מול קונים אחרים. סוכנים אמרו להם כי מוכרים לא ישקלו הצעות שהתשלום הראשוני עבורן הוא נמוך מ־20%, כך אמרה גברת הוקינס, שעובדת בכוח-אדם.

אחרי שהגדילו את התקציב והרחיבו את אזור החיפוש, התקבלה ההצעה השישית שהציעו הזוג הוקינס במרץ, על דירת ארבעה חדרים בווסטפורד, מסצ'וסטס, הרבה יותר רחוק מבוסטון ממה שתכננו לעבור. הם חתמו על חוזה ומצפים לסגור את העסקה ביוני.

"אנחנו ממש גאים שאנחנו יכולים לעשות את זה, ונלהבים לקחת את הצעד הבא בחיינו", אמרה הוקינס. "אבל להיות בשוק כל-כך תחרותי... זה הוציא חלק מההנאה מהתהליך הזה".

צרו איתנו קשר *5988