דרמה בגרמניה: בית המשפט העליון פסל את רפורמת השכירות של ברלין

קרוב לשנתיים אחרי שהוכרזה, בית המשפט פסק כי לברלין לא הייתה הסמכות להתערב בשוק הדיור, וכי זו נתונה בידי הממשלה הפדרלית; "הרפורמה אינה תקפה ומבוטלת" • המשמעות: מאות אלפי שוכרים עלולים להיאלץ להשיב דמי שכירות שהופחתו, וכן יבוטלו מחירי המקסימום הקיימים לחוזים חדשים

בנייני מגורים בברלין / צילום: shutterstock
בנייני מגורים בברלין / צילום: shutterstock

"רפורמת השכירות" של ברלין, שכללה הקפאה של שכר הדירה לחמש שנים והורדה של שכר דירה "גבוה בצורה מוגזמת" - אינה חוקית והיא מבוטלת; כך הודיע היום (ה') בית המשפט העליון בגרמניה - בית המשפט לענייני החוקה בקארלסרוהה. הרכב השופטים קיבל בכך עתירה שהגישו מפלגות ה-CDU (נוצרים-דמוקרטים) וה-FDP (ליברלים) נגד ההחלטה של הקואליציה השולטת בעיר, בהובלת ה-SPD (סוציאל-דמוקרטים). מדובר במכה קשה לקואליציה, ובצעד בעל השלכות רחבות על מיליוני שוכרים ובעלי דירות בברלין. "הרפורמה אינה תואמת את החוק הבסיסי ולפיכך היא אינה תקפה", קבע בית המשפט.

כעת, ייתכן כי רבבות דיירים ששכר הדירה שלהם הופחת ייאלצו לשלם את ההפרש בין שכר הדירה "שאמור היה להיות" בחוזה שלהם לבין זה ששילמו בפועל לפי חוקי הרפורמה. כך גם לגבי רוב מי שחתם על חוזה מאז שהרפורמה נכנסה לתוקף בשנה שעברה, והחוזה שלו מכיל סעיף הנוקב ב"שכר דירה מקביל" וגבוה יותר שיהיה עליו לשלם רטרואקטיבית אם הרפורמה תיפסל. כמו כן, חוזים חדשים לא יהיו מוגבלים יותר למחירים שנקבעו ברפורמה, שניסו להשיב את הגלגל לאחור באופן מלאכותי למחירי 2014. תיתכן גם השפעה על מחירי הדירות עצמן, שכעת צפויות להניב שכר דירה גבוה יותר באופן חודשי. המחירים בברלין ירדו בשנה האחרונה בגלל הרפורמה.

הרפורמה, שבגרמנית נקראת "מיטנדקל" (מכסה ל"סיר" השכירות הרותח), נובעת מעליית מחירי השכירות החדה שנרשמה בברלין בעשור וחצי האחרונים. המחירים עלו פי שניים ופי שלושה באזורים מסוימים. משקיעים זרים מרחבי העולם קנו דירות ובניינים בעיר, שמעמדה כבירת גרמניה מלווה בהשקעות ממשלתיות רבות ובהגירה חיובית של תושבים, ולמרות הפיקוח כביכול על מחירי הדיור, המחירים עלו בחדות. תושבים רבים נאלצו לעזוב את בתיהם, ואחרים מתמודדים עם הנתח הגובר של שכר הדירה בהוצאות החודשיות שלהם.

הפתרון של הקואליציה המובילה את ברלין - ה-SPD יחד עם הירוקים וה-"לינקה" (מפלגת שמאל) - היה לאמץ את ה"מיטנדקל" - שיהיה תקף ל-1.5 מיליון דירות (כל הדירות שנבנו בעיר לפני 2014) ויוריד באופן מלאכותי ומפוקח את המחיר. נקבעו מחירי מקסימום חדשים, נמוכים משמעותית ביחס למחיר השוק, ושכר הדירה הוקפא מיוני 2019 למשך חמש שנים.

כבר לאחר אימוץ הרפורמה הוגשה עתירה לבית המשפט החוקתי בבקשה לבחון אם היא תואמת את החוקה הגרמנית. הנימוק של העותרים, שהתקבל במלואו, היה כי למדינת העיר ברלין (אחת מ-16 מדינות ברפובליקה הפדרלית הגרמנית) אין את הסמכות להתערב בנושא הדיור, משום שזהו נושא הנמצא בטיפול הממשלה הפדרלית. הממשלה אימצה בזמנו "בלמי שכירות" שהעניקו למדינות המחוז כלים למנוע עליית מחירים חדה באזורים לפי הגדרתם. הכלים כוללים הקפאה של הוספת קומות לבניינים קיימים והגבלות על העלאת שכר הדירה. לפי בית המשפט לענייני החוקה, למדינת העיר ברלין לא היתה את הסמכות להוסיף עליהם צעדים עצמאיים ותחום הדיור שייך לסמכות הממשלה הפדרלית.

מפלה משמעותית לקואליציה בברלין

סוגיית המתח בין השלטון הפדרלי בברלין לבין מדינות המחוז עלתה בשבועות האחרונים גם בעקבות "מרד" של המדינות בהוראות המאבק בקורונה בברלין ואימוץ של מדיניות עצמאית. המבנה הפדרלי של גרמניה תוכנן במטרה למנוע שוב שלטון מרכזי חזק בברלין, כחלק מלקחי מלחמת העולם השנייה.

מעבר למכה לדיירים, ולצעד חיובי בעבור בעלי הדירות, מדובר במפלה משמעותית לקואליציה השולטת בברלין, ובמיוחד לסוציאל-דמוקרטים, לפני הבחירות הכלליות והמקומיות שיתקיימו בספטמבר. הקואליציה אמנם המליצה לתושבים "לחסוך בצד" את שכר הדירה שהופחת להם, ובירכה על המהירות שבה בית המשפט הכריע בסוגיה, כדי להבהירה, אולם מדובר בפרויקט הדגל שלה בשנים האחרונות. מניות חברות נדל"ן גדולות המחזיקות בעשרות אלפי דירות כל אחת בברלין - "דויטשה ווהנן", "וונוביה" ו"אדלר" (שרכשה ערב הרפורמה את ADO הישראלית) - עולות כעת בבורסה של פרנקפורט.

צרו איתנו קשר *5988