מי הן הערים עם הכי הרבה התחלות בנייה, ולמה זה לא בהכרח חדשות טובות

בעשור הקודם הייתה המועצה המקומית באר יעקב עיירה שמנתה כ-10,000 תושבים. כיום היא מונה כבר כ-28 אלף תושבים, ודירות רבות צפויות להתאכלס בה בשנים הקרובות. ניתוח נתוני הלמ"ס מעלה כי באר יעקב, שבשנה שעברה החלה בה הקמת 1,229 יחידות דיור, היא היישוב הצומח ביותר במדינה, שכן מדובר בהתחלת בנייה אחת על כל 44 תושבים קיימים.

אחרי באר יעקב ברשימת היישובים הצומחים ניצבת העיר חריש, שבה נבנתה יחידת דיור חדשה לכל 30 תושבים, אחריה נתיבות - שבה הוחל בהקמת יחידת דיור אחת לכל 28 תושבים, והעיר שדרות - שבה החלו בהקמת דירה אחת לכל 25 תושבים.

  

מניתוח הנתונים עולה כי באזורי הביקוש, קריית אונו ורמת גן הן ערי המרכז היחידות שהצליחו להתברג לרשימת הערים המובילות בהתחלות הבנייה ל-1,000 איש, עם 24 ו-16 התחלות בנייה לכל 1,000 איש, בהתאמה.

לשם השוואה, תל אביב מציגה נתון נמוך יחסית עם 7.5 התחלות בנייה ל-1,000 איש. פתח תקווה וכפר סבא נמצאות בתחתית הרשימה עם 1.7 ו-1.3 התחלות בנייה ל-1,000 איש בהתאמה.

את הניתוח ערכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין, והוא ממחיש עד כמה תוכנית מחיר למשתכן משפיעה על מפת הבנייה בישראל. ערים קטנות שמשופעות בקרקעות זמינות לבנייה של רמ"י זינקו במספר יחידות הדיור שהוקמו בהן בשנים האחרונות, בלי קשר לגודל המקורי של היישוב - ובלי קשר ליכולתו לשאת את תוספת התושבים.

 נחמה בוגין, שמאית מקרקעין / צילום: עמית ישראלי

התחלות הבנייה מחייבות את הרשויות להעניק פתרונות לתושבים הוותיקים והחדשים, לשדרג את התשתיות הקיימות ולבנות מוסדות ציבור נוספים. השאלה אם הרשויות יכולות לעמוד בכל המטלות שעליהן, היא שאלת מפתח לעתיד המקום.

בחזרה לבאר יעקב: זו ניצבת כאמור במקום הראשון מבחינת היחס, עם 44.2 התחלות בנייה של דירות חדשות לכל 1,000 תושבים. יש פער משמעותי בינה לבין שאר הערים. קצב הצמיחה המהיר של באר יעקב ימשיך להיות מהיר, כי בנוסף ל-1,229 הדירות שהוחל בהקמתן בשנה שעברה, יש עוד כ-1,100 דירות שהוחל בהקמתן ב-2019-2018. ב-2017 חתמה העיר על הסכם גג שאמור להוסיף לה בסך הכול 45,000 תושבים.

הבנייה: לא ממוקדת באזורי הביקוש

בוגין: "התחלות הבנייה ל-1,000 איש ממחישות עד כמה יש ניתוק בין ההיצע לביקוש. מחד אני שמחה לראות שבאר יעקב הנמצאת במרכז ונחשבת ליעד מבוקש יחסית מובילה את הערים הצומחות. מנגד אי אפשר להתעלם מכך שכמות התחלות הבנייה בשאר ערי הביקוש רחוקות מלהרשים. הבנייה בפריפריה חשובה מאוד לאור גידול האוכלוסייה, אולם רואים כי אין הלימה בין ההיצע לביקוש במקומות אלו".

לדברי בוגין, דווקא בשנת הקורונה הייתה אפשרות לנצל את המשבר הנוכחי ולהוביל לשינוי משמעותי בתקנות חירום בתחום הבנייה, ואולם הנושא לא מומש. "לפי הנתונים אפשר להבין שמחירי הדיור באזורי הביקוש ימשיכו להאמיר גם בשנים הקרובות, משום שאין מספיק התחלות בנייה ביחס לביקוש באזורים אלו. כדי להעניק פתרון שיעצור את יוקר המחיה יש להקל ברגולציה, לקדם כדאיות כלכלית לפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ולקצר באופן דרסטי את קבלת ההיתרים לבנייה".

במחקר שנערך לפני שנתיים הזהיר משרד הפנים מקריסה כלכלית של רשויות מקומיות אם לא יינקטו צעדים, שכן רבות מהן אינן נערכות לתהליכי העיור המואצים.

1,200 דירות חדשות בבאר יעקב משמען כ-4,000 משפחות חדשות לפחות שיתיישבו בעיר בעוד כשנתיים-שלוש, כשהפרויקטים החדשים יאוכלסו, כלומר תוספת של 14% לאוכלוסיה הקיימת. זאת בעוד הגידול השנתי הממוצע של רשויות מקומיות בישראל מגיע ל-2%. בבאר יעקב היו ב-2016 5,354 דירות, ואחרי כל הבניות שהיו ואלה שעוד יבוצעו בה היא תמנה 17 אלף דירות. מועצה מקומית קטנה תהפוך לעיר בינונית בתוך שנים ספורות.

באר יעקב אינה לבד, והמחקר העלה כי מקומות כמו מעלות, שדרות וטירת הכרמל יגדילו את האוכלוסיות שלהן ב-14%-15% על כל אלף דירות שיתווספו להן, מכוח הסכמי הגג. מיד אחריהן יגיעו אלעד, נתיבות ואופקים, שיוסיפו לתושביהן 13%-14%. כך שברור שהתואר "העיר הצומחת ביותר", אינו בהכרח מכוון להיות חיובי.

לא פלא לפיכך שמדי פעם שומעים על ראשי רשויות שמחליטים על דעת עצמם להקפיא הוצאת היתרי בנייה לפרויקטים בשטחם, ומתנים את המשך ההיתרים בסיוע ממשלתי.

החשש: "פחי זבל של יחידות דיור"

התוצאה של צמיחת יתר כזו, שחורגת מהנורמה של 2% בשנה, כמעט שלא יכול להיות אחרת מאשר צרות, סבור הכלכלן המוניציפלי והבלוגר יוגב שרביט.

 יוגב שרביט, כלכלן מוניציפלי / צילום: יח"צ

שרביט מכנה את הערים עם הצמיחה המואצת "פחי זבל של יחידות דיור". לדבריו, הן נולדו כתוצאה מכך שהדרג הפוליטי החליט להאיץ את הבנייה, ופנה למקומות שבהם יש קרקעות רבות של רמ"י שניתן להקים עליהן אלפי יחידות דיור. כך קודמו עליהן תוכניות מהירות כמו תוכניות ותמ"ל, הקרקעות שווקו במהירות. רבות מהרשויות המקומיות לא הבינו את המשמעויות ההרסניות של הבנייה המואצת על היישוב.

לרוב הדבר הזה מבוצע בערים קטנות בפריפריה, ואולם שרביט מצביע דווקא על עיר מבוססת במרכז הארץ, קרית אונו, שבה בוצע "התרגיל" הזה כבר לפני כעשור: "לקריית אונו הוסיפו כמה אלפי יחידות דיור לפני כעשור, משום שמחוז תל אביב חיפש היכן להקים דירות ולקרית אונו לא הייתה תוכנית מתאר ולא היה שם מישהו עם עמוד שדרה שיתנגד. לכן זרקו שם אלפי דירות בלי הכרה", הוא מספר.

אם בוחנים את מה שקורה בעיר, ניתן למצוא בו חשש למה שעתיד להתרחש בערים הצומחות של 2020, שרובן הרבה יותר חלשות ממנה: "אם תבחן את התקציב של העירייה ואת ההכנסות שלה וההוצאות שלה לתושב והמאזן הכללי, תראה שמדובר בעירייה שתלויה מאוד בארנונה למגורים וההוצאה שלה לתושב נמוכה ביחס למה שהתושבים משלמים שם, והארנונה גבוהה", אומר שרביט.

הסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות, שבמסגרתם התחייבה המדינה לממן תשתיות נרחבות ביישובים בתנאי לתוספת אלפי יחידות דיור בכל אחד מהם, היו אמורים לעגן את הגידול הבלתי מבוקר ברשויות הללו, אולם התברר כי חלק ניכר מהרשויות המקומיות שנמצאות בהליכי גידול מואצים אינן בנויות ארגונית וניהולית לצומח במהירות שכזו.
באר יעקב החלה את הצמיחה המואצת שלה שנים לפני הסכמי הגג. "מאז 2013 יש להם חשב מלווה", אומר שרביט.

לצורך זה נוצרו הסכמי הגג, לא?
"הסכמי גג פותרים לרשויות המקומיות את הבעיה של כספי הפיתוח, שבדרך כלל מתקבלים כמה שנים אחרי שיווק הקרקעות. בהסכמי הגג הם ניתנים במועד שיווק הקרקעות, כלומר הקדימו את כל התהליך בשנה וחצי-שנתיים. אבל זה לא פותר את בעיית המימון השוטף של המוסדות אלא רק של הפיתוח".