תוכניות ההנפקה המחודשת של WeWork מהדהדות חששות מהעבר

חברת שיתוף החלל המשרדי צופה צמיחה עתידית מהירה ורווחיות גבוהה

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

חברת WeWork, שההנפקה שלה הייתה אחת הקריסות המרהיבות שנראו בשנים האחרונות בוול סטריט, מבקשת שוב להפוך לחברה ציבורית - וכמה מההיבטים שהטרידו רגולטורים בפעם הראשונה שוב נמצאים בתמונה.

החברה אינה עושה הנפקה הפעם אלא מתמזגת עם חברה למטרת רכישה מיוחדת, SPAC. הכללים לגבי חברות מסוג זה פחות נוקשים מאשר לגבי הנפקות, וזה נותן ל־WeWork יותר מרווח לדבר על עתידה.

החברה לשיתוף חללים משרדיים צפויה להתמזג עם SPAC שנקרא BowX Acquisition Corp. בהמשך השנה. כששתי הישויות הציגו את העסקה למשקיעים, הן ציירו תסריט אופטימי לגבי הצמיחה והרווחיות של החברה.

יושב הראש של BowX תיאר את WeWork תיאר את החברה בשיחה עם משקיעים כחברה עם הכנסות של 5 מיליארד דולר, אם כי הסכום הזה הוא תחזית ולא מספר ממשי. בתיאור הגודל של WeWork, החברה ספרה יחידות שלא נמצאות בבעלותה באופן ישיר.

ב־WeWork צופים שיקום מהיר מהשפל של ימי המגפה, שפגעה בעסקי החברה קשה במיוחד בגלל שמעט אנשים השתמשו במשרדים, ופחות מזה בחללים משותפים, ובגלל שהחברה הייתה קשורה בחוזים לטווח ארוך. החברה גם מודדת רווחים באופן שונה וזה נותן לה שולי רווח גבוהים ממה שהיו לה בסוף 2019.

ה-SEC ל-WeWork: שנו את מעריכי הצמיחה והרווח

לקראת ההנפקה, רשות הבורסות וניירות הערך (SEC) הודיעה ל־WeWork לשנות את מעריכי הצמיחה והרווח בהם השתמשה בתחזיות.

דוברת של WeWork אמרה שהחברה "תמיד תעבוד עם ה־SEC על מנת לוודא שהדיווחים שלנו תואמים את דרישותיהם". דובר של ה־SEC סירב להגיב. בחברת הצ'ק הפתוח BowX לא הגיבו לבקשת תגובה.

חברות SPAC מגייסות כסף כחברות מעטפת בהנפקה ראשונית ואז מחפשות עסק פרטי אתו הן מתמזגות. במסגרת עסקת הרכישה, החברה הנרכשת מונפקת ותופסת את מקום ה־SPAC בבורסה. רבות מהחברות הן חברות סטרט-אפ, לעתים קרובות עם הכנסות מועטות וללא רווחים, והן עושות תחזיות אופטימיות על מנת לשווק את עצמן ל־SPACs.

חברות צ'ק פתוח החליפו את ההנפקות המסורתיות כדרך העיקרית שבה חברות פרטיות נרשמות בבורסה. SPACs אחראיות ל־75% מכל ההנפקות מינואר עד מרץ, יותר מפי שניים מ־35% מההנפקות מאותה תקופה בשנה שעברה, כך לפי חברת הנתונים Dealogic.

מוקדם יותר החודש ה־SEC הזהיר חברות המונפקות באמצעות SPAC שלא יצהירו הצהרות לא ריאליסטיות. החשש של הרשות התחיל אחרי שכמה חברות צעירות, כולל סטרט-אפים בתחום המכוניות החשמליות, הציגו תוכניות להגיע להכנסות שנתיות ממכירות בגובה עשרות מיליארדי דולרים תוך שנים בודדות.

כללי ה־SEC מגבילים חברות היוצאות להנפקה מביצוע תחזיות או הצהרת הצהרות בפומבי. שני הדברים האלה מותרים בעסקאות מיזוג עם SPAC. מגבי ההליך הזה טוענים שבזכותו חברות סטרט-אפ יכולות לשרטט את חזונן למשקיעים, משהו שמבקרים אומרים שבהנפקה מסורתית הוא קשה יתר על המידה.

הכנסות החברה לא צפויות לעלות על 5 מיליארד דולר בשנה עד 2023

ההסכם המוצע על ידי WeWork, המעריך את החברה ב־9 מיליארד דולר כולל החוב שלה, אמור להגיע להצבעה על ידי בעלי המניות ב־BowX מאוחר יותר השנה. נפח המסחר ב־BowX ב־26 במרץ, היום בו הוכרזה העסקה, היה גדול פי 100 מהיום שלפניו והמניה סגרה על 11.71 דולר, עלייה של 13% מהפתיחה של אותו יום, 10.33 דולר. ביום שישי נמכרו מניות BowX ב־12.07 דולר למניה.

בשיחה של WeWork עם משקיעים נכחו מנכ"ל החברה סנדיפ מתראני ויו"ר BowX, וויווק רנאדיבה, שהגדירו את WeWork חברה עם הכנסות של 5 מיליארד דולר "ביכולת הנוכחית בלבד". ההכנסה אינה צפויה לעלות מעל 5 מיליארד דולר בשנה עד 2023, כך ניתן ללמוד משקפים שהציגה החברה בשיחה.

במצגת החברה מתוארת כ"הזדמנות צמיחה אדירה" עם "850+ אתרים", יותר ממיליון תחנות עבודה ויותר מ־450 אלף מנויים. בספירות האלה נכללים משרדי WeWork בהודו ובסין, שאינם חלק מהישות הממוזגת ואינם נכללים בהצהרות הפיננסיות שלה, כך כתוב באותיות הקטנות בתחתית השקופיות. אדם הקרוב לחברה אמר שכלילת הודו וסין נותנת תחושה לגבי רוחב היריעה של התיק והפלטפורמה.

תחזית הצמיחה מניחה שהתפוסה בבניינים של WeWork תוכפל מ־47% בסוף שנה שעברה ל־95% עד 2024. מתראני אמר שהתפוסה עשויה לעלות עוד בגלל שבמודל המנויים של החברה, ניתן להשכיר את אותו חלל יותר מפעם אחת. "אפשר למעשה לעבור מעבר ל־100%", אמר.

ב־2019, ה־SEC הטילה ספק בדעה הזו. "אמרו לנו איך אתם מניחים ששיעור שימוש בתחנות עבודה של 100% הוא ריאלי", שאלו ברשות מהחברה, במכתב שנצפה על ידי הוול סטריט ג'ורנל. WeWork הסירה את התחזית הזו מהדיווח.

הצגה של עסק מפסיד כעסק שעשוי להיראות רווחי

חברת WeWork נתונה לביקורת כבר זמן רב, כולל על ידי ה־SEC לפני ההנפקה, על כך שהיא מציגה את הנתונים בצורה שמציגה את העסק המפסיד שלה למשהו שעשוי להיראות רווחי. נראה שהחברה עושה משהו דומה היום.

כפי שעושות חברות רבות, WeWork השתמשה במעריך שמוציא מהחישוב עלויות בסיסיות כמו אדמיניסטרציה ושיווק ומתמקד בביצועים של אתרים כשהם כבר מוקמים ופועלים.

כיום, החברה מכנה את המעריך הזה "שולי הבניין הפעיל", ועל פי נתוני 2019 קובעת את הנתון הזה ב־27%. השיעור מחושב לגבי משרדים שפתוחים כבר שנה או יותר ואינו כולל כל מיני הוצאות "שהן נחוצות להפעלת הבניינים שלנו אבל לא קשורות באופן ישיר לבניין מסוים".

תחת ההנהגה הקודמת, דיווחה WeWork על שולי רווח נמוכים בהרבה לגבי מעריך מקביל. במצגת למשקיעים מהסתיו של 2019, אחרי ההנפקה הכושלת וסילוק מנכ"ל ומייסד WeWork אדם נוימן, החברה אמרה ש"שולי הרווח מאתרים" פעילים היו 21% לגבי בניינים הפתוחים יותר משנתיים במחצית הראשונה של 2019.

אדם הקרוב לחברה אמר ש־WeWork השתנתה הרבה מאז 2019, ושני המעריכים אינם לגמרי בני השוואה.

צרו איתנו קשר *5988