קרנות ריט למגורים: צריך להסיר מגבלות וחסמים נוספים

בשנת 2006 התווספו לראשונה להוראות פקודת מס הכנסה סעיפים הקובעים הוראות ספציפיות לעניין מיסוי קרנות ריט. בין היתר נועדו ההוראות לאפשר למשקי הבית השקעה בנדל"ן בסיכון נמוך יותר באמצעות פיזור רחב יותר, וללא צורך בניהול הנכס בפועל, ולאפשר לגופים המוסדיים השקעה פיננסית בנדל"ן בישראל. ואולם, סעיפי החוק הטילו מגבלות רבות על קרנות ריט, כך שבפועל עד לשנת 2016 נרשמו למסחר שתי קרנות ריט בלבד.

משבר הדיור בישראל הוביל בשנת 2016 לתיקון חקיקה בעניין מיסוי קרנות הריט, שמטרתו הסרת מגבלות וחסמים. בין היתר, התיקון מאפשר לקרנות לרכוש קרקע המיועדת לדיור להשכרה ולשמש כיזמיות בפרויקטים החל משלב הקמתם ועד להשכרתם (אחד החסמים העיקריים של קרן ריט היום הוא חוסר היכולת ליזום בפרויקטים מניבים שאינם דיור להשכרה).

מספר קרנות הריט למגורים שנרשמו למסחר מאז ועד היום מלמד כי גם לאחר התיקון, קיימות מגבלות רבות אשר גורמות לקרנות הריט הקיימות להיות מוגבלות מאוד בהשקעות שהן יכולות לבצע, ובכך נפגעת כוונת המחוקק לשכלל ולפתח את שוק הדיור להשכרה בישראל. הנה כמה מהמגבלות הללו.

■ המחוקק הגביל את הטבות המס לפרויקטים לדיור להשכרה בסיום בנייתם תוך חמש שנים ממועד רכישת הקרקע על ידי הקרן (שבע שנים באזור הנגב והגליל), זאת אף אם העיכוב בהשלמת הבנייה אינו תלוי בקרן.

■ החוק אינו מאפשר לקרן ליזום בניית פרויקטים מניבים שאינם דיור להשכרה. למעשה, המחוקק התעלם מתרחיש סביר שבו הקרן משקיעה בפרויקטים מעורבים של דיור ומסחר תומך משמעותי.

■ אין מענה בהוראות החוק למצב שבו הקרן מבקשת להפוך מקרקעין מניבים (מסחר/משרדים) למקרקעין לצורכי דיור להשכרה ולאפשר לקרן ליהנות מהטבות של פרויקט דיור להשכרה ומהם התנאים לכך.

■ קרן המעוניינת ליזום או לרכוש דירות להשכרה שלא במסגרת מכרז המדינה (או החברה הממשלתית) מחויבת להשכיר את הדירות במסלול זה לתקופה של 20 שנה ללא יכולת למכור את הפרויקט, גם לא לרוכש אשר יתחייב להמשיך ולהשכירן למשך התקופה הנדרשת (כפי שמאפשר חוק עידוד השקעות הון בתנאים מסוימים).

■ מקרקעין המיועדים לדיור מיוחד כגון מעונות סטודנטים, מקבצי דיור ובתי אבות, לא ברור האם ניתן להכלילם בהגדרת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה.

זוהי רשימה חלקית בלבד של חסמים שהמחוקק נדרש לבחון את תיקונם. אין ספק כי אחת הדרכים היעילות לעודד ייזום ובנייה להשכרה למגורים, ובכך להגדיל את היצע הדירות, היא באמצעות קרנות הריט אשר מגייסות את ההון מהציבור (גורם שעשוי להקטין גם ביקוש כיוון שההשקעה היא במניות ולא ברכישת דירות) ומגופים מוסדיים (אשר פטורים ממס בהשקעה בקרן). ואולם, לצורך כך על המחוקק להסיר את המכשולים בחוק המתוקן.

הכותבת שותפה במשרד מאיר מזרחי ושות’