המשקיעים בטוחים: המטופלים יחזרו למרפאות

בניינים שמאכלסים קליניקות של רופאים התרוקנו במהלך המגפה משום שחולים רבים העדיפו פגישות בווידיאו ורפואה דרך הטלפון על פני ביקור במרפאה. אבל זה לא מנע ממשקיעים לשפוך כסף לנכסים האלה.

יש משקיעים שאומרים שיש כמה וכמה סיבות להעדיף בנייני מרפאות, במיוחד משום שבנייני משרדים רגילים נפגעו מהעלייה בפופולריות של עבודה מרחוק. ומעל הכול, רופאים ורשתות של מרפאות שילמו את דמי השכירות שלהם במהלך המגפה. בעלי בתים קיבלו יותר מ-95% מדמי השכירות שהם אמורים לקבל על פי נתוני חברת המידע Revista. כמה בעלי בתים של בנייני משרדים שיש להם נכסים בגודל בינוני, לשם ההשוואה, קיבלו פחות מ-85% מדמי השכירות, אומרים בשוק.

המטופלים חוזרים למרפאות אחרי שבתחילת המגפה ירד מספר הביקורים האישיים ב-60%, כך מצא מחקר שפורסם על ידי Commonwealth Fund, עמותה העוסקת במחקר על שירותי בריאות.

בדצמבר, הרפואה הטלפונית היוותה רק 8% מהביקורים, נכתב במחקר. ביקורי רופאים חזרו באופן חלקי בגלל שישנן בדיקות רבות והליכים רפואיים שלא ניתן לבצע מרחוק.
כשהמחירים עולים

נפח המכירות לגבי כל הנדל"ן המסחרי ירד ב-2020 ב-32% לעומת השנה הקודמת, נמסר מ-Revista, אבל בנייני מרפאות היו יוצא דופן בולט במגמה הזו. משקיעים רכשו בנייני משרדים רפואיים ומרפאות ב-11.2 מיליארד דולר ב-2020, מעט פחות מ-12 מיליארד דולר ב-2019, והפעילות הואצה בחודשים האחרונים של השנה. "הרבעון הרביעי היה אחד מהרבעונים הכי גדולים מבחינת נפח מאז שהתחלנו לעקוב אחרי הנתונים", אמרה הילדה מרטין, מייסדת שותפה ומנהלת Revista.

נכסים עם הכנסה שניתן להסתמך עליה נותרו אטרקטיביים בעולם שבו שיעור הריבית נמוך משום שהתשואות לרוב גבוהות יותר מהתשואות מאג"ח של תאגידים או הממשלה.
שותפות הכוללת את MedCraft Investment Partners השיקה בינואר קרן של 200 מיליון דולר המיועדת לרכישת משרדים רפואיים ומרפאות. Kayne Anderson Real Estate נמצאת על סיפה של סגירת קרן של 2.5 מיליארד דולר שתוציא כמחצית מהכסף שבה על משרדים רפואיים.

מקורות הון חדשים הם Alecta, קרן הפנסיה הגדולה ביותר בשבדיה, ו-Wafra, חברה בת של קרן העושר של כוויית. "יש כל כך הרבה פניות בנושא הזה", אמר פיטר ווסטמייר, מייסד ומנכ"ל Remedy Medical Properties משיקגו. החברה, שהייתה רוכשת המשרדים הרפואיים הגדולה ביותר ב-2020, וחברת Kayne Anderson קנו לאחרונה תיק של 600 מיליון דולר של נכסים רפואיים מ-Hammes Partners.

הפעילות הזו מעלה את מחירי המרפאות. נכון לאמצע מרץ, התשואה על רכישות הייתה 5.7% בחישוב חציוני, לעומת 6.2% בסוף 2019, לפי נתוני Revista. התשואות יורדות כשהמחירים עולים.

הסיכון: קונסולידציה

משקיעים אומרים שישנם סיכונים ייחודיים בעולם המשרדים הרפואיים והמרפאות. מרפאות שלא קשורות לרשתות או לבתי החולים הגדולים נרכשות או נסגרות. המשמעות היא שבעלי בתים עשויים להיתקע עם שטח ריק, אמר מייקל הנטר, יועץ ראשי להשקעות אלטרנטיביות בחברת Nuveen Real Estate.

גם רפואה מקוונת נותרת איום, בייחוד לרופאים שלא צריכים בדיקה גופנית, טכנולוגיה מתקדמת או ציוד מיוחד. "אם יש לך בניין מלא פסיכיאטרים, אתה צריך לדאוג", אמרה מרטין מ-Revista.

אבל הביקוש גדל למערכות רפואיות שמעבירות את המרפאות מבתי החולים למתקנים חיצוניים. אתר של MD Anderson Cancer Center, שנרכש על ידי חברת Harrison Street בשנה שעברה תמורת 115 מיליון דולר, מציע לפציינטים טיפולים שונים. "יהיה מקום לרפואה מקוונת", אמרה מינדי ברמן, ראשת קבוצת הבריאות JLL. "אבל זה לא יחליף את הצורך במרפאות אמיתיות".