מחפשים תשואה? מחירי הדירות עולים אבל השכירות תקועה

הקורונה הקפיצה את מחירי הדירות, אך הקפיאה את מחירי השכירות. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר. מהנתונים עולה כי מחירי הדירות הגיעו ברבעון הראשון של השנה לרמת שיא - מחיר ממוצע של 1.65 מיליון שקל, ומדד מחירי הדירות זינק מאז חודש יוני ב-5.3%. לעומתם, שכר הדירה הממוצע ברבעון עמד על 4,087 שקל לחודש, עלייה של 1.5% בלבד לעומת מרץ 2020. 

הנתונים על שוק מכירת הדירות התוסס מגיעים גם מכיוונים נוספים. על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מאז היציאה מהסגר הראשון במאי 2020 נרכשות בישראל יותר מעשרת אלפים דירות בממוצע בחודש. מדובר בנתון שגבוה בכ-10% מהממוצע החודשי הרב שנתי.

חיזוק נוסף מגיע מבנק ישראל שפרסם בשבוע שעבר את נתוני המשכנתאות לחודש אפריל, מהם עלה כי שוב נחצה רף ה-8 מיליארד שקל בחודש. מדובר בהיקף שעד לפני שנה נחשב לאגדה, ואילו מאז דצמבר 2020 נחצה כבר לא פחות משלוש פעמים. אם הקצב הנוכחי יימשך - 2021 תשבור את שיא המשכנתאות.

  

ואכן בכירים בבנקים למשכנתאות מספרים, כי על סמך המחצית הראשונה של חודש מאי גם ימי הלחימה בעזה והעימותים האלימים בין יהודים לערבים ברחבי ישראל, לא הורידו כמעט את קצב לקיחת המשכנתאות. "המגמה שאפיינה את שוק המשכנתאות בחודשים מרץ ואפריל, של גאות בשוק וקצב ביצועים חודשי של למעלה מ-8 מיליארד שקל, נמשכת גם במחצית הראשונה של מאי. המצב הגיאופוליטי לא גורם להאטה, להיפך, בימים הראשונים הייתה הקדמה של לקיחת משכנתאות והקדמת תשלומים, כהיערכות לאפשרות של כניסה למבצע ארוך. נכון לעכשיו, קצב הביצועים בשוק הוא דומה לזה שראינו בחודשיים האחרונים (8.6 מיליארד שקל במרץ ו-8.3 מיליארד שקל באפריל)", אמר אורי יוניסי, סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בלאומי. בנקאי בכיר מבנק אחר אישר לגלובס, כי גם בבנק שלו נמשכה הפעילות הענפה על אף מבצע "שומר החומות". גם הוא סבור כי בחודש מאי ייחצה הרף של 8 מיליארד שקל משכנתאות.

הנתונים שפרסמה, כאמור, הלמ"ס בסוף השבוע לא רק מרשימים בראייה לאחור, אלא שהם מספקים מספיק חומר להערכה, שגם בעתיד הקרוב נמשיך לראות את העליות המסחררות.

קצב עליית המחירים גובר

ב-12 החודשים האחרונים מדד מחירי הדירות הגיע לרמה של 4.5%; ואולם בעשרת החודשים האחרונים מדד מחירי הדירות עלה ב-5.3%, שמגלמים קצב עלייה שנתי של 6.3% בשנה; ברבעון האחרון של 2020 והראשון של 2021 הקצב הואץ לקצב עלייה של 7.3% בשנה, כך שקצב עליית המחירים גובר והולך.

התמונה מגובה גם על ידי אופי העסקאות שמבוצעות בחודשים האחרונים. בעת הסגר הראשון, בין סוף מרץ לתחילת מאי שנה שעברה, השפעת הקורונה הייתה בשיאה. הדבר בא לידי ביטוי בירידות מחירים קלות אבל יותר מזה - בירידה גדולה ברמת העסקאות, שהייתה נמוכה משמעותית מזו של הרבעונים שקדמו לרבעון השני של 2020. מאז חלה עלייה של כ-7% במחיר הממוצע שמשולם על דירות, שנובעת מכך שציבור הרוכשים של הדירות היקרות יותר החל להיכנס לתמונה ולרכוש דירות במחירים יקרים במקומות כמו בת ים, נתניה, ראשון לציון ותל אביב.

שילוב הקפיצות הזה, שבין מדד מחירי הדירות, כמות המשכנתאות שנלקחת, ומחירי הדירות הממוצעים, הוא יותר מאשר מספרים מתמטיים. מדובר בהלך רוח שאופף בימים אלה את שוק הנדל"ן ולפיו המחירים יוסיפו לעלות, ולכן כדאי להיכנס לשוק וכדאי גם לקחת משכנתה גדולה. הסבירות שהלך הרוחות הזה עתיד ללוות אותנו במשך התקופה הקרובה היא גבוהה.

הלך הרוחות הזה בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות בערים הגדולות, שבכמעט כולן עלו בשיעורים שונים. מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב עלו בשנה האחרונה בכ-10% והם מגיעים ל-3.73 מיליון שקל; בנתניה הם עלו ב-16% ל-1.9 מיליון שקל; ברמת גן ב-6.7% ל-2.51 מיליון שקל ובחיפה ב-2% ל-1.4 מיליון שקל. בירושלים מחירי הדירות הללו רשמו ירידה של כ-2%, ויתכן כי הדבר נובע מתמהיל שונה של דירות שנרכשו. גם ממוצע גובה העסקאות שבוצעו בירושלים ברבעון הראשון של השנה, היה דומה לזה של הרבעון הראשון של 2020.

המשקיעים אופטימיים אך שכר הדירה מדשדש

חלק מהאופטימיות הגדולה האופפת את שוק הדירות, מצוי אצל המשקיעים - ציבור שחזר בחצי השנה האחרונה אל השוק, לאחר ששר האוצר ישראל כ"ץ הפחית את מס הרכישה. אולם אם הם קיוו לתשואה גבוהה, לפחות בשלב זה שכר הדירה מתנהל הרחק מאחור ועליית המחירים בו בשנה האחרונה - נמוכה ביותר. מדד שירותי דיור שמבטא את השינויים בשכר הדירה, מדשדש זה כשנה סביב אותה רמה, וקשה לציין מקום - כולל תל אביב, שבו המחירים רשמו עלייה גדולה במיוחד.

ייתכן כי הדבר נגרם מכמה סיבות: ראשית, הגדלת היצע הדירות להשכרה, בעקבות גל המשקיעים שפוקד את השוק. השנייה, זעזוע בשוק השכירות שנגרם בעקבות הקורונה: חלק מציבור השוכרים, שהוצא לחל"ת או פוטר, אינו מסוגל לעמוד בתשלומים גבוהים יותר על הדירות שהוא שוכר, ואולי אף חלקו נוטש לדירות זולות יותר; בנוסף ייתכן כי חלק אחר שנותר בעבודתו ועבר לעבודה היברידית, אינו מרוצה מתנאי המגורים בדירות השכורות, והוא מעדיף לרכוש לעצמו דירה שתענה על הדרישות שלו.

כך או אחרת, הסתכלות על שוקי הדירות מ-2017 מראה, כי התופעה של בלימה במחירי השכירות היא תופעה שהייתה מוכרת בעיקר בעת עליית מחירי הדירות הגדולה בעשור וחצי הקודם. לעומת זאת, מ-2017 ועד 2020 מדדי מחירי השכירות הובילו בעליות. כיום השוק שב לחוות את הבלימה בעליית מדד השכירות ובזינוק של מדדי מחירי הדירות.