המספרים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת?

מנתוני רשות המסים, שהגיעו לידי גלובס, עולה כי למרות המאמצים, מספר בעלי הדירות המרובות נמצא בעלייה מתמדת וזינק ב-50% מאז 2015 • דווקא מספר המחזיקים בשתי דירות עלה בשיעור הנמוך ביותר, ולפי הערכות חלקם הגדול הם יורשים ולא משקיעים מתוך כוונה

משקיעי הנדל"ן מסתערים על שוק הדיור / צילום: Shutterstock
משקיעי הנדל"ן מסתערים על שוק הדיור / צילום: Shutterstock

למעלה מ-3,800 ישראלים מחזיקים בבעלותם שש דירות ומעלה, קפיצה של כ-50% בתוך שש שנים - ל-511 מהם יש 10 דירות ויותר. כך עולה מנתוני רשות המסים כפי שנמסרו לגלובס. על פי הנתונים, מספר האנשים המחזיקים בבעלות על שתי דירות ויותר נמצא בעלייה מתמדת, ובחמשת החודשים הראשונים של 2021 הוא עלה ב-2% לעומת סוף שנת 2020.

לכאורה הנתונים אינם אמורים להפתיע: מחירי הדירות מוסיפים לעלות בשנים האחרונות, למעט ירידות קלות שנרשמו ב-2018. בסך הכל עלו המחירים בשש השנים האחרונות כמעט ברבע, מה שדרבן משקיעים חדשים להיכנס לשוק, ודחף משקיעים קיימים להמשיך ולהוסיף דירות למלאי הקיים שלהם.

ואולם החל מהמחצית השנייה של שנת 2015 ועד לסוף יולי של השנה שעברה, ציבור משקיעי הנדל"ן בישראל היה נתון תחת מתקפה כבדה, ביוזמת שר האוצר לשעבר, משה כחלון. זה העלה את מס הרכישה בכ-60% במדרגה הנמוכה, ובמהלך השנים 2016 ו-2017 קידם את מס ריבוי דירות, שנודע אז בשמו העממי "מס הדירה השלישית", שמטרתו היתה למסות אנשים שמחזיקים ביותר משתי דירות, וזאת כדי לתמרץ אותם למכור את הדירות לרוכשי דירות יחידות, ובעיקר לזוגות צעירים. אישור החוק בוועדת הכספים של הכנסת בוטל בסוף 2017 בבג"ץ, וכחלון לא שב לקדם אותו, ואולם הוא ומנכ"ל משרד האוצר דאז, שי באב"ד, איימו פעם אחר פעם, כי יכבידו את הנטל על משקיעי נדל"ן, שכן הם האחראים העיקריים על עליית מחירי הדירות.

ואכן בשנים האחרונות מצאה הכלכלנית הראשית בסקירות שלה על שוק הדירות, כי מלאי הדירות שבידי משקיעים פחת בכ-27 אלף דירות, וזאת כתוצאה מכך שאנשים שמחזיקים במספר דירות, מכרו חלק מהן. כמו כן מכירת דירות למשקיעים הייתה בשנים האחרונות בשפל.

מרבה נכסים מרבה מסים

עסקאות נדל"ן וריבוי דירות נושאים בחובם פוטנציאל לריבוי מס, ממיסוי עסקאות מכירה ורכישה ועד מיסוי השכרת הנכסים. השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על פי מספר מסלולים אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון), ומסלול מס שולי על פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. מסלולים אלה רלוונטיים לגבי השכרת דירה למגורים בלבד על ידי יחיד, אך לא על על השכרת דירות/חדרים לטווח קצר.

תקרת הפטור ממס נספרת על כלל ההכנסות מההשכרה של כל הדירות שבבעלות אותו אדם, ולא על כל דירה בנפרד. כך שאם לאדם יש כמה דירות, גם אם כל אחת מהן מושכרת בסכום נמוך, הוא עלול להגיע לסף המס הגבוה מהר מאוד.

ההשכרה כעסק

בעשור האחרון התגלעו מחלוקות רבות בין מס הכנסה לבין נישומים בשאלה מתי תוגדר השכרת דירות או שטחים שבבעלות פרטית כהכנסה אקטיבית מעסק, ומתי כהכנסה פסיבית הזכאית למס מופחת. ביהמ"ש העליון קבע בראשית 2018 כי השכרת 24 דירות מהווה "עסק". בהמשך לכך פרסמה רשות המסים את עמדתה הברורה ולפיה השכרת 10 דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק" המחייב במס מלא, העלול להגיע לשיעורים של 45%-50%. בישראל קיימים 511 בעלי 10 דירות ומעלה. עוד קבעה רשות המסים, כי המשכירים עד חמש דירות פרטיות בבעלותם זכאים ליהנות ממס בשיעור מופחת של 10%; המחזיקים בין חמש ל-10 דירות יצטרכו לשכנע את רשות המסים מדוע הם זכאים למס המופחת. 

לא נהנים מפטור

בזירת המכירה והרכישה, מחזיקי נכסים רבים אינם זכאים להטבות ופטורים שניתנים לבעלי דירה יחידה. משטר מס הרכישה ומס השבח קובע פטור ממס או תשלום מס מופחת בגין עסקה ב"דירת מגורים יחידה". בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. במקביל, יהיה זכאי לשלם מס רכישה מופחת כדירה יחידה בגין הדירה החדשה, אם ימכור את דירת המקור תוך 18 חודשים.

אלה לוי-וינריב

עם הדירות בא התיאבון

ואולם עתה מתברר, כי המלחמה הזו לא הועילה. ממאי 2015 ועד מאי 2021 מספר האנשים המחזיקים בשתי דירות לפחות קפץ ב-30%, והוא מגיע כיום ל-326 אלף. נתון מאלף אף יותר נוגע לאלה שמחזיקים בדירות מרובות, שמספרם עלה בשיעורים גדולים אף יותר: מספר המחזיקים בשמונה דירות וב-10 דירות לפחות עלה ביותר מ-50% ומספר האנשים שמחזיקים בשש ובשבע דירות עלה בקצת פחות מ-50%. דווקא מספר המחזיקים בשתי דירות עלה בשיעור הנמוך ביותר - 28%. כיום ל-253 אלף ישראלים יש שתי דירות בבעלותם.

 
  

כיצד מתיישבים הנתונים של מכירת דירות והקטנת רכישות בקרב משקיעים, כפי שמצאה הכלכלנית הראשית, לעומת הגידול במספר המשקיעים בשיעורים כה גבוהים, כפי שעולה מנתוני רשות המסים? ההערכה היא שהדבר נובע מיורשים. הכלכלנית הראשית סופרת את האנשים שמוסיפים לעצמם דירות באמצעות רכישות, אך לא ירושות. בכל שנה אלפי דירות בישראל מועברות לידי יורשים, וכך עולה כי רבים מהמחזיקים בשתי דירות אינם משקיעים מתוך כוונה, אלא כאלה שקיבלו את הדירות מהוריהם שנפטרו.

ההערכה היא איפוא, כי מבין מחזיקי מספר הדירות, חלקם של היורשים בקרב בעלי שתי דירות גדול. אלה, כמו גם משקיעים קטנים שמחזיקים בידיהם מספר קטן של דירות להשקעה, גם האמינו יותר לאיומיו ולצעדיו של כחלון, וחלק משמעותי יותר מהם מכר דירות בשנים האחרונות. הדבר מסביר את המתאם בין מספר הדירות שבבעלות המשקיעים, לבין שיעור העלייה במספרם: ככל שהם מחזיקים ביותר דירות - שיעורם עלה, מה שמוכיח שמשקיעים מקצועיים לא באמת חששו מצעדי האוצר.

 
  

המשקיעים הקטנים חזרו לשוק

"משקיע קטן יותר חשוף ללחצים של מה שהוא שומע בתקשורת ובהכרזות הממשלתיות. כי מה עשה כחלון? הוא פעל הרבה ביח"צ ובמדיה, כדי לפרסם את הצעדים שלו. לא רק באמצעות הכרזות דרמטיות ואיומים בכלי התקשורת, אלא גם בשילוט דרכים. והכל נועד כדי להלחיץ את המשקיעים", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, שבזמנו היה מהעותרים נגד חוק ריבוי דירות. "אני זוכר את זה, כי ברגע שעלה חוק הדירה השלישית ושמי אוזכר כעותר, החלו לפנות אלי אנשים ואז ראיתי את ההבדלים: התקשר אלי אדם שהיו לו שבע דירות שהסביר שיש לו חוסן כלכלי, ושגם אם החוק יאושר, הוא יעלה לדיירים שלו את שכר הדירה. הוא גם יותר איש עסקים מהמשקיע הקטן. המשקיע הקטן קיבל רגליים קרות ונבהל ואז ראינו באמת הבדל בין משקיעים קטנים שהחלו להעביר את הדירות שלהם על שם הילדים או למכור אותן, ומשקיעים גדולים רכשו מהם דירות במחירים מצויינים".

יתרה מזו: ככל שחלפו השנים, ניתן לראות שהחשש מהצעדים של כחלון ירד והלך. מנתוני הכלכלנית הראשית עולה, כי שיא השפעת צעדי האוצר על משקיעים היה ב-2018, שנה שבה כאמור גם נרשמו ירידות במחירי הדירות. אז מלאי הדירות שברשותם ירד ב-7,000 דירות. מאז הנתון ירד. ב-2020 שבה כחלון אמנם כבר לא כיהן כשר, אך עד יולי מדיניות המס שלו נותרה עדיין על תילה, ירד המלאי ב-4,700 דירות. ואילו בחודשים האחרונים המלאי רושם עלייה.

במקביל, מספרם של בעלי הדירות המרובות עלה מ-2015 ועד ל-2018 בכ-12% ומאז הוא עולה בקצב שנתי של 6% ויותר; בארבעת החודשים הראשונים של השנה מספרם עלה ביותר מ-2%, קצב דומה לזה של השנים שעברו, ואולם לא מן הנמנע שעליות המחירים יגרמו לעלייה חדה יותר במספר המשקיעים.

קווטינסקי מספר, כי כיום החרדות של המשקיעים הקטנים התחלפו שוב בנהירה לשוק. זו אינה נובעת רק משום שכחלון כבר לא בתפקיד ומשום ששר האוצר הנוכחי ישראל כ"ץ נראה כמי שרואה בחיוב מעורבות משקיעי נדל"ן בשוק, מה שבא לידי ביטוי בהורדת מס הרכישה.

עליות המחירים נמשכות, והן מלוות בסיטואציה של ריבית נמוכה. משקיעים שהשקיעו בשנים האחרונות בחו"ל החליטו להשיב את כספם לארץ עקב הקורונה. המצב הפוליטי הלא ברור בישראל, היעדר מדיניות דיור וההפחתה הצפויה בבנייה בשנים הקרובות גורמים להערכות כי מחירי הדירות בארץ יוסיפו לעלות במידה ניכרת, מה שמושך אף הוא משקיעים ותיקים וחדשים להיכנס לשוק.

צרו איתנו קשר *5988