90 אלף דירות במרכז הארץ תקועות: מי האשמים ומה המחיר שנשלם בעתיד?

6 פרויקטי נדל"ן עצומים במרכז הארץ היו אמורים להוציא לדרך בנייתן של כ-90 אלף יח"ד • בפועל, התוכניות תקועות שנים ארוכות בין ועדות, רשויות, ואלפי אנשים פרטיים המחזיקים בבעלות על הקרקע • מה אומרים המומחים, ועד כמה נרגיש בשנים הקרובות את אי מימוש תוכניות הבנייה באזורי הביקוש

מתחם אפולוניה / צילום: בר - אל
מתחם אפולוניה / צילום: בר - אל

השבוע, 18 שנים מאז יצאה לדרך, הפקידה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב את תוכנית "חוף התכלת" בהרצליה. התוכנית כוללת בין היתר הקמת רובע עירוני חדש עם 12,500 יחידות דיור ו-680 אלף מ"ר למסחר ו-120 אלף מ"ר למלונאות.

כל מי שרואה בהודעה הזאת את השינוי שתעבור העיר כהרף העין - יכול לשכוח מזה. התוכנית תעבור כעת לשלב ההתנגדויות והשינויים, ושנים ארוכות יעברו עד שדחפורים יעלו אל השטח.

תוכנית חוף התכלת היא משל לאופן שבו מתנהלים פרויקטים נדל"ניים. באותו מצב פחות או יותר נמצאות תוכניות תא 3700 בצפון ת"א (13,500 יח"ד), תוכנית פי גלילות (9,800 יח"ד), תע"ש השרון (36,600 יח"ד), אפולוניה (3,000 יח"ד), ותוכנית ח' 500 בחולון (13,700 יח"ד). התוכניות האלה מציעות עתודה של כ-90 אלף דירות, ומאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה.

את אי מימושן של התוכניות, שיגררו חוסר בהיצע באיזורי הביקוש בשנים הקרובות - נרגיש כולנו.

מה הסיבות שתוכניות כה משמעותיות לשחרר לחץ באזורי הביקוש תקועות במשך שנים? באמצעות מומחים, ניסינו בגלובס לענות על השאלה. סיבות לא חסרות, אבל אם אפשר למצוא את הקו המקשר בין רובן הוא נע בין קשיים שמערימות הרשויות העירוניות לפעילות איטית של מוסדות התכנון.

6 התוכניות הגדולות שתקועות

תא/3700 (ת"א צפון מערב)
התוכנית המתארית אושרה בשנת 2015. בשנת 2018, אושרו תוכניות מפורטות (תב"ע) ל-5 מתחמי תכנון נפרדים. במסגרת התוכנית, שמתייחסת לשטח של 1,900 דונם, מקודמת בין היתר בנייתן של כ-13,500 יח"ד.
הבעלות על השטח: אנשים פרטיים, רמ"י ועיריית תל אביב.
סטטוס התוכנית: הוועדה המקומית ת"א תשמע ב-30 במאי את מסקנת החוקרת להתנגדויות שהוגשו. לאחר מכן, יחל תהליך ארוך נוסף שיכלול שינויים שאישורם צפוי לקחת שנים נוספות.

ח/ 500 (דרום חולון)
התוכנית מתייחסת לשטח של כ-4,000 דונם בדרומה של העיר חולון, וכוללת 13.7 אלף יח"ד, 930 אלף מ"ר לתעסוקה, 175 אלף מ"ר למבני ציבור ופארק מטרופוליני בשטח של 1,100 דונמים.
הבעלות על השטח: אנשים פרטיים ורמ"י.
סטטוס התוכנית: התוכנית אושרה ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בשנת 2018, אך מימושה רחוק משום שהתוכניות המפורטות (תב"ע) לפי מתחמים עדיין לא הופקדו. הצפי הוא שהכנתן של תוכניות אלה ייקח זמן רב בשל הליכי איחוד וחלוקה.

תע"ש השרון (עיר השרון)
תוכנית תע"ש השרון משתרעת על שטח בהיקף של כ-7,500 דונם הנמצא בתחום השיפוט של הערים הרצליה, רמת השרון, הוד השרון, ושל המועצה האזורית דרום השרון. העבודה על התוכנית החלה בשנת 1992 ומציעה בינוי של כ-23 אלף יחידות דיור.
הבעלות על השטח: רמ"י.
סטטוס התוכנית: הופקדה לראשונה ב-2012 ונתקלה במאות התנגדויות. בינואר 2021 אישרה הוועדה המשותפת למחוזות תל אביב ומרכז מסמך מדיניות תכנונית ("תוכנית צל") חדש למתחם תעש השרון. 

תע"ש אפולוניה
התוכנית, המתייחסת למתחם הממוקם צפונית לשכונת נוף ים בהרצליה, כוללת שכונת מגורים בת כ-3,000 יח"ד, לצד גן לאומי נרחב שטחי ארכיאולוגיה, אזור תעסוקה בהיקף של כ-50 אלף מ"ר, בתי מלון ושימושי מסחר שונים.
הבעלות על השטח: רמ"י.
סטטוס התוכנית: התוכנית אושרה על ידי הוותמ"ל בשנת 2016. אולם בעקבות עתירות של ארגוני סביבה ותושבי האזור בטענות לזיהום הקרקע, החליט בית המשפט העליון על ביטול הפקדת התוכנית והחזרתה לתכנון מחדש.

חוף התכלת
תוכנית הר/2200 א’, המשתרעת על פני כ-2,000 דונם, ממוקמת בין מבנה מלון מנדרין בתל אביב וכביש 5 בדרום, למרינה בהרצליה ולאזור התעשייה הרצליה פיתוח. התוכנית כוללת 12.5 אלף יחידות דיור, כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים וכ-680 אלף מ"ר שטחי תעסוקה.
הבעלות על השטח: אנשים פרטיים ורמ"י.
סטטוס התוכנית: התוכנית הופקדה השבוע. אבל מדובר בהליך ראשוני בלבד, וגם הוא קורה לאחר 18 שנים. 

תוכנית פי גלילות
משתרעת על שטח של 1,870 דונם בין נתיבי איילון ממזרח, כביש 5 מצפון, דרך נמיר ממערב ושטח לפיתוח עתידי של העיר ת"א מדרום. התוכנית, שנמצאת בשטחה של רמת השרון, כוללת 9,800 יח"ד, 7,000 מ"ר שטחי מסחר, ו-455 אלף מ"ר שטחי ציבור.
הבעלות על השטח: רמ"י ואנשים פרטיים.
סטטוס התוכנית: במאי 2019 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ת"א להחזיר את התוכנית לשולחן התכנון על מנת לייצר לה חלופה שתתאים למדיניות התכנון החדשה של המחוז.

המחיר: עיכוב בהיצע שמונע ההשתוללות של השוק

שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל טוען שאי מימוש התוכניות ישפיע על רמת המחירים: "עשרות אלפי יחידות דיור מעוכבות עשרות שנים מסיבות שונות של התעלמות מדברים מובנים מאליהם, כמו החלטות ממשלה ביחס לפינוי שדה תעופה, המלצות שמאיות ועוד. עשרות יחידות הדיור האלה היו יכולות למתן את השוק, שדוהר למעלה היום מחוסר בהיצע קרקעות".

על השאלה לגבי ההשפעה של מימוש התוכניות הללו על מחירי הדירות באזור ת"א, אומר קמיל: "אם אנחנו מדברים על תוכנית 3700 ושדה דב, ועיר תעש השרון, אז יש כאן כמה שנים שאפשר היה להוריד את הביקושים בצורה מהותית. עצם זה שהדירות האלה היו ממומשות, היה יוצר היצע שלא קיים כיום".

 
  

מכשול 1: הירוקים וראשי הערים מתעלמים ממצוקת הדיור

גילי טסלר, מתכננת מחוז ת"א ברשות מקרקעי ישראל מסבירה שבאופן כללי, קידומן של תוכניות גדולות ומורכבות אורך זמן: "זו סוגיה שמאז ומעולם הייתה על השולחן. ככל שוועדות התכנון, המקומיות והמחוזיות, מטפלות בנושאים באופן הדוק יותר כך התוכניות יוצאות גם מהמערכת. ניתן לקבוע שבתוכניות שקידומן עובד בטור, כלומר שלב אחרי שלב, ולא במקביל - יש ריבוי בעלים. בתוכניות האלה מנסים תמיד לפענח באיזה צורה יעשו האיחוד והחלוקה של הקרקע, כלומר איך הזכויות יחולקו. בתוכניות האלה אפשר לראות הרבה התנגדויות על רקע קנייני. עבודת החוקרים במקרה הזה לוקחת הרבה מאוד זמן, וככל שהתוכנית גדולה יותר המורכבות שלה עולה".

טסלר מוסיפה כי "לאחרונה אנחנו רואים ראשי רשויות שלא תמיד מעוניינים בקידום מסות של יחידות דיור. חוברים אליהם הגופים הירוקים שמנסים לעצור, בצורה כזו או אחרת את קידום התוכניות. בעיני, זה ניסיון להשתלט על הנרטיב של המדינה לפתור את מצוקת הדיור, ואני חוששת מזה מאוד. ההסטה של הדיון לנושא אחד, שאותו מייצגים האינטרסים האלה, משבשת את כוונת המדינה שרואה את הדברים מתוך אינטרס ציבורי".

מכשול 2: חוסר תיאום בין רמ"י לרשויות המקומיות

יעל דורי, ראש תחום תכנון בעמותת אדם טבע ודין: "יש הרבה מאוד תוכניות שעוכבו במשך שנים בגלל קשיים בירוקרטיים ובגלל ההתנהלות של רמ"י. למה הכוונה? הרבה תוכניות על קרקע בבעלות המדינה מתוכננות באופן מיושן. בנוסף, אין תיאום בין משרדי הממשלה כך שהתוכניות תיושמנה עם כל התשתיות הנדרשות - בדגש על מוסדות ציבור ותחבורה, ולכן לא יכולות לספק איכות חיים ראויה. כך בשתי תוכניות התע"ש (השרון ואפולוניה) שם נעשה תכנון רשלני שלא התייחס להיבטים של בריאות ציבור. רמ"י לא מקשיבים לצרכים של הרשויות המקומיות. הם חשבו שהנושא של הסכמי הגג יפתור את זה, אבל חלה התפכחות של ראשי הרשויות, שמבינים שההסכמים האלה לא יעזרו לבנייה מהירה ונכונה".

מכשול 3: הוועדות המקומיות גוררות רגליים

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות׳ המייצג מאות בעלי קרקעות: "זה שיש ריבוי בעלים אולי מסבך את ענייני האיחוד וחלוקה, אבל אם מקבלים החלטות אז אין בעיה להריץ את התוכניות בזמן נורמלי. לדוגמה, התוכנית המתארית תא 3700 אושרה כבר ב-2015. התוכנית המתארית הופקדה רק ב-2018. מינו חוקרת אחת ל-5 התוכניות המפורטות ולקח לה שנתיים וחצי לדון בהתנגדויות. אם היו תופסים פוזיציה בצורה עניינית אפשר היה לקבל הכרעה ולהתקדם הלאה. לא כל דבר צריך לקחת שנים. ועדיין לא הגענו לבעיות המימוש של הבעלים. במתחם חוף התכלת אנחנו עדיין בפרומו. עוד לא הגענו לבעיות של הפרטיים".

אז איפה הבעיה?
"הוועדות ובעיקר המקומיות, שמגישות התוכניות, לא מקדמות את התוכניות כמו שצריך. אין סיבה שרשות כמו הרצליה סוחבת את תוכנית חוף התכלת במשך 15 שנים. זה חוסר רצון ויכולת לקדם את המתחמים האלה".

צרו איתנו קשר *5988