למה נמכר בניין בנק לאומי בתל אביב ביותר ממחיר השוק

הבניין ברחוב לילינבלום 31 נמכר לאחרונה ב-66 מיליון שקל. מה הביא אותו לסכום הזה ואיך אפשר להשביח אותו • ניתוח עסקה

בניין לבנק לאומי בלילינבלום 31, תל אביב / צילום: איל יצהר
בניין לבנק לאומי בלילינבלום 31, תל אביב / צילום: איל יצהר

רקע: בנק לאומי מכר לאחרונה את הבניין ברחוב לילינבלום 31 בתל אביב המשמש למשרדי הבנק. במכרז שנערך נמכר הבניין בסכום של כ-66 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

מיקום וסביבה: שכונת לב העיר בתל אביב-יפו. מאופיינת בשימושים מעורבים כגון מסחר, משרדים, מגורים, מסעדות, בתי קפה, מקומות בילוי, פנאי ומבני ציבור. רחוב לילינבלום מחבר בין רחוב פינס ממערב לרחוב אלנבי ממזרח, והוא חד סטרי ממערב למזרח בקטע הרלוונטי.

ההיסטוריה: הבניין נבנה על ידי חברת צים כבניין משרדים בשנות ה-50. עם השנים נרכש על ידי גורמים שונים ועד לאחרונה היה בבעלות של בנק לאומי לישראל לצד חברת פרטית.

הבניין: המבנה כולל קומת מרתף חלקית ומעליה ארבע קומות משרדים (כולל קומת קרקע) וקומת גג. שטחו הכולל כ-1,640 מ"ר ברוטו (כולל קומת המרתף). בבניין מעלית נוסעים וחיפוי אבן, ללא מרפסות.

הפוטנציאל: על פי התב"ע ניתן להסב את הבניין הקיים ממשרדים לשימושי מגורים ומסחר אך לא קיימת יתרת זכויות בנייה.

 
  

על פי תוכנית המתאר הכוללנית תא/5000 (מכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה) הקרקע מסומנת בייעוד "אזור תעסוקה מטרופוליני" על רקע אזור תעסוקה סמוך להסעת המונים. זכויות הבנייה תלויות בגודל המגרשים, ובתחום המגרש ניתן לבנות בתחום קיבולת בנייה של 2,400 מ"ר-6,000 מ"ר, ברובם לשימושי תעסוקה/משרדים. אם המגרש יתאחד עם מגרשים סמוכים (בשטח של 1.5 דונם) ניתן יהיה להגיע לטווח מקסימלי של כ-7,400 מ"ר.

עם זאת, לאור המורכבות הכרוכה באישור תוכנית מפורטת מכוח תא/5000 כגון: החלטת הוועדה לגבי היקפי הבנייה הסופיים, שימושי משרדים בצורה כמעט מוחלטת (ללא עירוב שימושים), מתן תועלות ציבוריות, דחייה עד לאישור התוכנית, היטל השבחה צפוי, הצורך בהסכמה עם מגרשים גובלים לשם מקסום זכויות הבנייה וכדומה, להערכתנו אין בכדי תא/5000 להשביח את שווי המקרקעין.

על פי הוראות תמ"א 38 ניתן לבצע תוספת של קומה נוספת אחת מעל הקיים ובכפוף להקלות שונות ייתכן שאף קומה נוספת/חלקית.

שווי הנכס: בכפוף לכך שהבניין יוסב/ייבנה למגורים באופן שבו יכלול קומה נוספת עפ"י הוראות תמ"א 38 + הקלות כמותיות, לאור ערכי שווי למגורים, שווי מקום חניה, אומדן עלויות בנייה עתידיות והיטל השבחה צפוי, להערכתנו שווי הנכס נע בגבולות של כ-50 מיליון שקל.

לאור זאת, סכום העסקה גבוה ממחיר השוק. להערכתי המחיר הגבוה נובע מכמה סיבות. ראשית, לאחרונה קיימת תופעה של רכישת בניינים בשלמות בתל אביב, בדגש על לב העיר, כאשר יזמים משלמים פרמיה משמעותית על בניין בבעלות אחת בייחוד אם ניתן לקבל עליו דמי שכירות בתקופת הביניים עד להוצאת היתר בנייה ובכך להקטין את משקל המימון על הפרויקט.

נוסף לכך, אם היזמים ירכשו את המגרשים הסמוכים פוטנציאל ההשבחה יגדל, וכך גם אם יפעלו לקבל זכויות תמ"א 38 (במיוחד לאור העובדה שאין דיירים שעלולים לסרב ולעכב את הפרויקט) או אפילו שיפוץ המבנה הקיים והוספת מרפסות יוסיף לשווי הבניין.

צרו איתנו קשר *5988