כשחנות של סירס הופכת לבית ספר

עד לאחרונה, בעלי נכסים לא הסתכלו על מוסדות חינוך כעל דיירים רצויים • אבל אחרי שרשתות שיווק רבות עזבו, בעלי קניונים מגלים שבתי ספר עצמאיים הם שוכרים טובים לשטחים שנותרו ריקים

שיעור חשבון בחנות מייסיס במדינת ורמונט. בתי ספר  עשויים למשוך עוד עסקים / צילום: Associated Press, Charles Krupa
שיעור חשבון בחנות מייסיס במדינת ורמונט. בתי ספר עשויים למשוך עוד עסקים / צילום: Associated Press, Charles Krupa

בעלי קניונים מצאו דרך חדשה למלא את החורים שהותירו חנויות שקרסו ועסקים אחרים שעזבו את הבניינים האלה: אירוח בתי ספר שזקוקים לכיתות נוספות. בעלי הנכסים מתמקדים במיוחד ב-7,500 בתי הספר העצמאיים, שהם מוסדות הממומנים בכספי ציבור ומנוהלים בנפרד ממחוזות בתי הספר. בתי ספר אלה לעתים קרובות צריכים למצוא ולממן מבנים לעצמם.

בערים צפופות ובמקומות אחרים שבהם אין הרבה קרקע זמינה, בתי ספר עצמאיים ובעלי קניונים מוצאים מכנה משותף - עשרות בתי ספר עצמאיים שכרו שטחים במרכזי קניות, כך ניתן ללמוד ממסמכים ציבוריים.

סטודנטים בבית הספר Pocatelli בעיר צ'ובוק באיידהו, לומדים בכיתות שהיו פעם חנות של סירס בקניון פיין רידג'. בבית הספר בווטסונוויל, בעיירה בקרוליינה הצפונית הקרובה לסנטה קרוז, בחנו אפשרות לשכור חלל בבניין מסחרי בחנות שבעבר הייתה סניף של רשת בתי הכלבו Gottschalks.

בשכונת אלמהורסט בקווינס, ניו יורק, בית ספר עצמאי שבו לומדים 400 תלמידים חתם בחודש ינואר על חוזה ל-32 שנה עבור שטח במגדל בשדרות ג'סטיס. בית הספר האקדמי של מרכז קווינס יצטרף לפרויקט חדש בשימושים מעורבים שיהיו בו גם מרפאות ו-184 יחידות דיור.

עד לאחרונה, בעלי נכסים לא הסתכלו בדרך כלל על מוסדות חינוך כעל דיירים רצויים. בתי ספר צריכים יותר כניסות ומדרגות רחבות יותר משוכרים אחרים. הם גם צריכים מקום לאולם ספורט והרבה אור טבעי, מה שמייקר את השיפוצים.

נוסף לכך, החוזים שלפיהם בתי הספר האלה פועלים נבחנים על ידי רשויות חינוכיות כל שלוש עד חמש שנים, תקופה קצרה ממה שרוב בעלי הנכסים היו רוצים להבטיח לעצמם. בית ספר מסוים עשוי להתמזג עם אחר או לאבד את רישיון ההפעלה שלו אם התוצאות של התלמידים גרועות. זה יכול להקשות על בעלי נכסים להעריך את אמינות האשראי של שוכרים פוטנציאליים.

"מימון ממשלתי מובטח"

תומכי בתי הספר האלה מצביעים על כך שהחוזים לרוב מתחדשים. ובהתחשב בסביבה הלא בטוחה של חנויות קמעונאיות פיזיות היום, בתי ספר מסוג זה מציעים יותר יציבות מרשתות שיווק רבות.

"הם נראים כמו סטארט-אפים או כמו ישות למטרה אחת, אבל אתה מקבל מימון ממשלתי מובטח כל עוד הם ממשיכים לפעול", אמר סטפן פאוורס, שותף בעמותה ללא כוונות רווח המסייעת בייעוץ להשקעה בנכסים Transwestern Real Estate Services. בממוצע, בתי ספר עצמאיים מוציאים כ-10% מההכנסה שלהם על דמי השכירות, כך אמר מארק מדמה, מרכז המתקנים בבתי הספר העצמאיים בברית הלאומית של בתי ספר עצמאיים.
כבונוס, בתי ספר עשויים להביא עוד עסקים למרכזי הקניות. הורים לתלמידים בבית הספר העצמאי באיידהו לעתים קרובות קונים אוכל בקניון. "אנו מקבלים יותר תנועה", אמר דון זיבי, סוכן לנכסים מסחריים בחברה מפוקטלו Colliers International Group.

החוזה כולל אולם ספורט

בתי ספר עצמאיים, שלעתים קרובות הם חדשים בתחום שכירת השטחים באופן כזה, נפלו לעתים קורבן לעסקאות מפוקפקות, כולל מפעילים שהתעשרו בגלל שהיו בשני צידי העסקה.

"בכל תעשייה יהיה לך אחד או כמה שחקנים רעים", אמר מדמה. הוא המליץ לעבוד עם יזמים בעלי מוניטין ועם מתווכים שמבצעים בדיקות נאותות. "בתי ספר עצמאיים לא באמת יצרו קשרים עם תעשיית הנכסים", אמר. "אין להם משרד נכסים העוסק בהשכרה לבתי ספר, וכולם עושים זאת בנפרד".

בית הספר האקדמי העצמאי של מרכז קווינס חיפש לעצמו בניין חדש במשך ארבע שנים, בהנחה שיגדל מעבר ליכולת המבנה הקיים שלו. המבנה שאליו יעבור בית הספר כשיסתיים השיפוץ נמצא פחות משני קילומטר ממיקומו הנוכחי.

"אנחנו לא רוצים שהתלמידים שלנו יצטרכו לנסוע מרחקים גדולים", אמר אשיש קפדיה, המנהל בפועל של בית הספר. בית הספר תופס שטח של 8,000 מ"ר על פני שלוש קומות, ויכול יהיה להכיל 900 תלמידים מגילאי גן ועד כיתה ח'. החוזה כולל גם אולם ספורט על שטח של 370 מ"ר במגרש לא רחוק, שייפתח ב-2024.

"לפני שמצאנו את בית הספר כשוכר, תכננו לחלק את השטח שלנו למשרדי רופאים", אמר סטיב ז'ו, סגן נשיא בחברת הנכסים Compass, המייצג בעסקה את בעלת הנכס, חברת United Development & Construction Group. ביונייטד מתכננים לעבוד עם בתי ספר נוספים בפרויקטים עתידיים, מספר ז'ו.

יש בעלי נכסים שחתמו על חוזים עם בתי ספר עצמאיים שצריכים מקומות לימוד לטווח קצר. לדוגמה, בוורמונט, תלמידים בתיכון ברלינגטון במרכז העיר למדו מאז מרץ בכיתות שהיו פעם חנות מייסיס. הם עברו ללמוד שם אחרי שנמצאו כימיקלים רעילים בבניין בית הספר.

האזור שמתחת למעליות וחנות הכלבו הישנה הם אזור התקהלות פופולרי לתלמידים ולמורים. "זה הפך למקום מדהים שבו אנשים יכולים להתחבר", אמרה לורן מקברייד, המנהלת הזמנית של בית הספר.

צרו איתנו קשר *5988