"ראיתי 70-80 דירות": היזם בן ה-24 שמסביר למה השקיע בשכונת התקווה

אריאל בבצ'יק ויתר על הטיול הגדול של אחרי הצבא, ובמקום זה יצא למסע לחיפוש אחר דירה להשקעה • הוא קנה בשכונת התקווה, ולאחרים הוא ממליץ לא לחכות למודעות אלא לדפוק על הדלתות • האזינו

אריאל בבצ'יק / צילום: איל יצהר
אריאל בבצ'יק / צילום: איל יצהר

מקץ שנה של חיפוש אינטנסיבי אחר נכס להשקעה בשכונת הדר בחיפה, היה אריאל בבצ'יק כפסע מלרכוש דירת שלושה חדרים בשטח 65 מ"ר, במחיר של 520 אלף שקל. "במשך שנה לא הייתי פעם אחת בים בימי שישי, כי הלכתי להדר והסתובבתי עם מתווכים. ראיתי 70-80 דירות", הוא מספר על התהליך. לדבריו, לדירה שכמעט רכש היו 11 בעלים והוא השקיע זמן רב לשכנע חלק מהם למכור לו אותה. אלא שברגע האחרון דווקא הוא היה זה שנסוג, והחליט לחפש נכס דווקא בשכונת התקווה בתל אביב. "פתאום זה נראה לי לא הגיוני. אם כולם יודעים שיש בהדר דירות במחירים שנראים אטרקטיביים, זו לא יכולה להיות עסקה טובה", הוא מסביר את הצעד המפתיע.

את בבצ'יק פגשנו במסגרת פרק ב"כסף בקיר": פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. הוא רווק תל אביבי, שעדיין גר עם ההורים - דבר שסייע לו לצבור הון עצמי מספיק עבור דירתו הראשונה. הוא עצמאי בתחום השיווק והאוטומציה בעולמות הדיגיטל, אך כפי שעולה מהמפגש עמו, חלק גדול מזמנו מוקדש לתחום הנדל"ן.

"בארץ יש יתרון גדול מאוד להיות משקיע נדל"ן, במיוחד אם אין לך דירה ואתה מחפש את ההשקעה הראשונה שלך. יש הטבות מס ונראה שמדינת ישראל עושה הכול כדי שתהיה לך דירה למרות שזה לא נשמע ככה. למשל עצם העובדה שיש פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח אחרי תקופת צינון של שנה וחצי".

אנחנו מדברים על דירה יחידה.

"נכון אבל כל עוד אין לך דירה אני חושב שההשקעה הראשונה שלך במידה ויש הון עצמי צריכה להיות דירה. בנוסף יש לך יכולת למנף. אתה יכול לקבל משכנתה של 75% משווי הנכס ולפעמים יותר אם עושים את זה מימונית יותר יצירתי. המדינה נותנת לך מתנה, אז כדאי לקחת.

"ההורים שלי התגרשו כשהייתי צעיר מאוד וראיתי איך אנשים שהגיעו ממשפחות חזקות מבחינה סוציו-אקונומית מאבדים הרבה. גרתי בתל אביב ולא היה חסר לי כלום אף פעם, אבל הבנתי את המשמעות של כסף והבנתי שבעתיד אם אני רוצה רמת חיים מסוימת אצטרך הרבה יותר ממה שבן אדם ממוצע משתכר", הוא אומר ומסביר שכבר מגיל צעיר ("עוד לפני גיל 16") החל לעבוד. "הייתי הולך לחנויות בחופש הגדול ומתחנן שייתנו לי לחלק פלאיירים", הוא מספר. על הטיול הגדול אחרי הצבא, ויתר. "יצאתי לטיול משלי - טיול בעולם היזמות וההשקעות וזו הדרך שלי לעשות כיף".

כשאנחנו שואלים את בבצ'יק מה גרם לו להתמקד דווקא בשכונת התקווה הוא מספק כמה נימוקים מרכזיים. הראשון הוא פערי המחירים מול שכונות תל אביביות אחרות בדרום העיר: "בשכונות כמו יד אליהו, שפירא ולוינסקי אתה רואה פער במחירים של 25%-30% יותר משכונת התקווה. לוינסקי אולי יותר קרובה לרוטשילד, אבל לדעתי לא נעים להסתובב בה". הנימוק השני קשור לרישום. בבצ'יק מזכיר שלפני כמה חודשים התחייבה העירייה לקדם את נושא הפרצלציה ורישום הבעלות בנכסים בשכונת התקווה שמזה עשרות שנים רשומים במושע (בעלות משותפת. ג"ל), דבר שמקטין את הסיכוי לקבל משכנתה מהבנקים לרכישת נכס בשכונה.

"התקציב שלי היה דינמי כי לא ידעתי איזה משכנתה יאשרו לי, אבל לקחתי טווח של עד 1.4 מיליון שקל, במחשבה שאני חייב לקנות דירה מתחת למחיר השוק".

איך אתה מוצא את מחיר השוק, לשיטתך?
"אתה חייב לראות הרבה דירות דומות, כדי שתוכל להשוות תפוחים לתפוחים. אני מכריח את עצמי פעמיים בשבוע ללכת לשכונה, לא משנה אם יורד גשם או חם", הוא אומר ומגלה סוד מקצועי: "התחלתי לשים פתקים, לדפוק על הדלתות ולשאול אנשים (אם הם מוכרים. ג"ל). הייתי מדבר עם עובדים זרים, שואל אותם אם הם מכירים דירה למכירה או מבקש מהם לדבר עם בעלי הבית שאולי הם רוצים למכור".

העסקה שבמסגרתה רכש בינואר האחרון דירת 37 מ"ר בקומה ראשונה במחיר של 880 אלף שקל, הגיעה דווקא ממודעה סטנדרטית. הדירה מניבה לו הכנסה חודשית משכירות בגובה של 3,200 שקל לחודש.

אמרת שחיפשת דירות מתחת למחיר השוק. אם אתה היית המוכר בכמה היית מוכר את הדירה הזו?
"1.15 מיליון שקל".

זה הפרש גדול. איך אתה מסביר את הפער הזה? ועוד היו שם מתווכים, זאת אומרת מישהו שידע לתת עצה למוכרים.
"יש פערי מידע. לא כולם יודעים בדיוק מה הזכויות של הדירה ולא כולם יודעים שעוד כמה חודשים יש שיפוץ ברחוב, ובמקרה שלי המתווך לא היה מהשכונה אלא בכלל מחולון. אחרי שחתמנו וירדנו מתחת למשרד עורכי הדין הוא אמר לי ‘אתה יודע עשית עסקה טובה. איך אני יודע? לא מפסיקים להתקשר אלי'. אמרתי לו כן עכשיו בכלל עם הפרצלציה בשכונה. אז הוא אמר לי ‘מה, תהיה פרצלציה בשכונת התקווה?'"

הסכנות בהיעדר רישום בטאבו | אריק מירובסקי 

אריאל בחר לקנות דירה בשכונת התקווה בהנחה שהיא תיהנה מעליית ערך בזמני עליות מחירים, עם כוכבית גדולה שהיא עניין הרישום בטאבו.

היעדר הרישום מוריד את מחיר הדירות כי הרבה אנשים לא מוכנים לקנות דירות כאלה. בעתיד, כשהדירות יירשמו, כנראה שתהיה שם סוג של קפיצה. אבל בינתיים, נסח טאבו הוא תעודת זהות של נכס, שמגדיר בדיוק מהו הנכס, מה השטחים שלו, מה מוטל עליו מבחינת חובות ועיקולים, וכמובן מי הבעלים. לכן כשיש נסח טאבו אתה יודע שאתה מובטח מהבחינות האלה.

משקיע מסתכל על טווח בינוני של חמש-שבע שנים. אבל האם זה יקרה במהלך התקופה הזאת? זה שאתה משקיע זה לא אומר שאתה צריך להיות מהמר. רק תצטיידו בשמאי ובעורכי דין שיעשו עבורכם את כל הבדיקות כדי להימנע ממפח נפש. זו הצעה שטובה לכל עסקת נדל"ן, ובמיוחד למקומות רגישים.

צרו איתנו קשר *5988