9.5 מיליארד שקל במאי: רוכשי הדירות שברו שיא משכנתאות חדש

נתונים חלקיים שפורסמו היום על משכנתאות חושפים כי מתחזקת המגמה ש-2021 תהיה השנה השלישית ברציפות שרושמת שיא לקיחת משכנתאות • העלייה מלווה גם בשיא במשכנתאות מסוכנות: הציבור לוקח משכנאות גבוהות יותר, באחוז גבוה יותר משווי הדירות שהוא רוכש ובהחזר גבוה יותר מהכנסתו החודשית

בנייה / צילום: תמר מצפי
בנייה / צילום: תמר מצפי

הבעירה בשוק הנדל"ן גוברת. בחודש מאי נלקחו 9.5 מיליארד שקל משכנתאות - שיא חודשי של כל הזמנים. קצב לקיחת המשכנתאות השנתי מתקרב במהירות ל-100 מיליון שקל. מדובר בהיקף שגבוה בכ-9% מהשיא הקודם, שנרשם במרץ שנה שעברה.

בנק ישראל פרסם היום (ג') נתונים חלקיים על משכנתאות (הנתונים המלאים יפורסמו לקראת סוף החודש), מהם מתחזקת המגמה ש-2021 תהיה השנה השלישית ברציפות שרושמת שיא לקיחת משכנתאות. בכל 2019 נלקחו 67.7 מיליארד שקל משכנתאות, במה שנחשב אז לשיא; הוא נשבר בשנה שעברה, שבה נלקחו 78.1 מיליארד שקל, ואילו בחמשת החודשים של השנה הנוכחית היקף המשכנתאות שנלקחו עלה על 40 מיליארד שקל, בקצב שמבשר על שיא חדש, בפער גדול מקודמו.

דיווחי המשכנתאות מקדימים את נתוני השתנות המחירים של הלמ"ס (נתוני המחירים של חודש מאי יפורסמו בעוד כחודשיים), ואולם כמות המשכנתאות הנלקחת מעידה על הביקושים הגוברים לדירות ועל המוכנות של רוכשי הדירות לקחת משכנתאות גבוהות יותר, לא פעם תוך עליית מחירים.

לאור זאת, ולאור קיום מתאם חיובי בין השינויים בלקיחת משכנתה לבין שינויי המחירים, קיימת סבירות גבוהה כי קצב עליות המחירים בחודשים האחרונים גובר.

המשכנתאות המסוכנות הגיע לשיא באפריל

עליות המחירים מדרבנות את רוכשי הדירות, ובראשם הזוגות הצעירים, לקחת משכנתאות גבוהות יותר. בחודש אפריל חצתה המשכנתה הממוצעת שלקחו זכאי מחיר למשתכן את רף ה-900 אלף שקל, קפיצה גדולה של כמעט 90% לעומת החודשים לפני הקורונה ב-2020. רוכשי הדירות במסגרת "מחיר למשתכן" קפצו בגובה המשכנתה הממוצעת שהם לוקחים ל-942 אלף שקל, בעוד שבמרץ הממוצע הגיע ל-833 אלף שקל ובפברואר ל-771 אלף. גם גובה המשכנתה הכללית נמצא בתהליך של עלייה, ובאפריל הוא הגיע ל-866 אלף שקל - עלייה של כ-20% לעומת התקופה לפני הקורונה.

העלייה בהיקף המשכנתאות מלווה גם בשיא במשכנתאות מסוכנות. כלומר, הציבור לוקח משכנאות גבוהות יותר, באחוז גבוה יותר משווי הדירות שהוא רוכש ובהחזר גבוה יותר מהכנסתו החודשית. ניתן לראות זאת בעליות במדדי הסיכון של ההלוואות, שהאחד בודק את שיעור המשכנתה ממחיר הנכס שנרכש (LTV- Loan To Value) והשני את שיעור ההחזר החודשי של ההלוואה מהכנסת משק הבית (PTI- Payment To Income). מדד ה-LTV מחודש אפריל מורה כי 44% מההלוואות שנלקחו, היו בגובה של למעלה מ-60% משווי הכנס שנרכש. מדובר בנתון שיא, שכן בחודשים הקודמים הוא הגיע ל-40%-42%.

מדד ה-PTI מורה כי ההחזרים החודשיים על 34% מהמשכנתאות גבוהות משיעור של 30% מגובה ההכנסה של משקי הבית הלווים. מדובר בנתון שנותר יציב לאורך החודשים הראשונים של השנה, והוא ניתן להסבר בכך, שהלווים מאריכים את תקופת המשכנתאות.

"הצטרפות של לקוחות שהבשילו במסגרת 'מחיר למשתכן'"

סמנכ"ל משכנתאות וקשרי לקוחות בבנק לאומי, אורי יוניסי: "צפינו בתחילת השנה שהיקפי המשכנתאות יגדלו השנה, ואולם אפילו אנחנו לא צפינו את הממדים שיגיעו לקצב שנתי של 100 מיליארד שקל ואולי אף יותר. יש לכך כמה סיבות: ראשית אנחנו רואים הצטרפות של לקוחות שהבשילו במסגרת 'מחיר למשתכן'. במסגרת התוכנית, אתה קודם זוכה, לאחר מכן מוזמן לכנס עם הקבלן, בוחר את הדירה, משלם 7% ורק אז ניגש לבנק למשכנתאות. מדובר בתהליך שאורך שנתיים. ככל שיותר פרויקטים מתקדמים - יותר מגיעים לבנקים לקחת משכנתה.

"יש מאות זוגות צעירים שלא זכו בדירות במסגרת מחיר למשתכן, וחלקם משקי בית חדשים שאפילו לא נרשמו לתוכנית. הם רואים לנגד עיניהם, שהמחירים ממשיכים לעלות, רואים שהפוליטיקאים לא יוזמים תוכנית חלופית והם מבינים שאם לא יסגרו עיסקה עכשיו - המחירים יעלו בהמשך; עניין אחר הוא נתח המשקיעים שכשהמשכנתאות היו נמוכות יותר הגיעו לשיעור של 13% ואילו עכשיו, כשההיקפים הגיעו ל-9 מיליארד שקל הם מהווים 20%. כלומר היקף הפעילות של המשקיעים עלה ביותר מ-50% לעומת מה שראינו בעבר. וזו דרמה. גם תושבי החוץ הגבירו את הביקושים, עם תום הקורונה.

"תחבר את כל המרכיבים הללו ואתה מקבל רתיחה בכל השווקים. אתה מקבל היקף עסקאות גדול במיוחד וזה בא לידי ביטוי גם בעולם המשכנתאות. וכל זה מגיע בסביבת ריבית נמוכה מאוד, שמאפשרת החזר חודשי של משכנתה, שמקביל לדמי שכירות".

צרו איתנו קשר *5988