למי יש אינטרס לעצור את הזינוק במחירי הנדל"ן כשהמדינה מרוויחה

הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן זינקו בשנה האחרונה גם לעומת התקופה שקדמה למשבר הקורונה • האם למדינה אין אינטרס לרסן את מחירי הדירות? מומחים מסבירים כי הורדת המחירים עשויה דווקא להזרים עוד כסף לקופה

למי יש אינטרס לעצור את הזינוק במחירים כשהמדינה מרוויחה / צילום: Shutterstock
למי יש אינטרס לעצור את הזינוק במחירים כשהמדינה מרוויחה / צילום: Shutterstock

שר האוצר אביגדור ליברמן מקיים בימים אלה ישיבות מרתוניות עם בכירי משרד האוצר, שרים בממשלה ובכירי המשק במטרה לבחון את הדרכים הנכונות ביותר להתמודד עם הבעיות שהוא שם בראש סדר העדיפויות: יוקר המחיה ויוקר הדיור.

יוקר הדיור הוא אחד הנושאים המרכזיים שהעסיקו את הממשלות בשנים האחרונות, אך בעשור האחרון, פעם אחר פעם, כשלו הניסיונות לרסן את עליות המחירים.

לשאלת גלובס איך מתכוון ליברמן לתקוף את יוקר הדיור, נמסר ממשרד האוצר, כי "תוכניות מפורטות ישוקפו לציבור בצורה מסודרת בהמשך". במילים אחרות: ליברמן בעצמו עוד לא יודע. גורמי המקצוע עדיין עובדים על הרפורמות שיוצגו לו לקראת גיבוש התקציב וחוק ההסדרים, וליברמן יידרש להחליט אילו מהן לאמץ.

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

מנהלים דיונים, והמחירים ממשיכים לקפוץ

אבל האם למדינה יש אינטרס אמיתי לצנן את שוק הדיור ולהוריד את יוקר הדירות? הרי בין אלה שנהנים מהתסיסה בשוק הדיור גם קופת המדינה. בשעה שהמחירים מאמירים והרוכשים נוהרים לשוק כדי לא לפספס את ההזדמנות לשלם היום "ביוקר" על דירה ולא לשלם יותר בעוד שנה, קופת המדינה מתמלאת במסים.

מנתוני רשות המסים עולה כי מינואר ועד מאי השנה גבתה רשות המסים 2.46 מיליארד שקל מס שבח ו-4.12 מיליארד שקל מס רכישה - כ-6.6 מיליארד שקל מיסי נדל"ן; זאת לעומת כ-5 מיליארד מיסי נדל"ן בתקופה המקבילה אשתקד (1,862 מיליארד מס שבח ו-3,103 מיליארד שקל מס רכישה בין ינואר למאי 2020).

גם אם נניח שבשנה שעברה בתחילת משבר הקורונה היו פחות עסקאות, מדובר בזינוק דרמטי בגביית מיסי נדל"ן. גביית המסים מעסקאות נדל"ן בחודשים הראשונים של השנה הייתה גבוהה גם בהשוואה לאותם חודשים ב-2019, בימים שלפני הקורונה, אז נגבו 4.79 מיליארד שקל בין ינואר למאי (1.87 מיליארד שקל ממס שבח ו-2.92 מיליארד שקל מס רכישה).

האם בימים שבהם מתמודדת הממשלה החדשה עם גירעון של כ-150 מיליארד שקל, וצורך דחוף למלא את קופת המדינה ולצמצם את יחס החוב-תוצר (שעבר את ה-70%), יכול שר האוצר ליישם תוכניות לצינון מחירי הדיור?

בשעה שליברמן קופץ מחדר ישיבות אחד לשני, מחירי הדיור ממשיכים לקפוץ. מדד מחירי הדירות לחודש מאי 2021 הראה שמחירי הדירות עלו במאי ב-1% ובכך השלימו עלייה של 5.6% מתחילת השנה, לעומת אותה תקופה ב-2020. מתחילת 2019 נרשמה עלייה של 10.6% במחירי הדירות.

נראה גם כי המשבר הכלכלי שהביאה עמה הקורונה פסח על שוק הדיור. מאז החל סגר הקורונה הראשון בישראל, באמצע מרץ 2020, ועד לשנה שלאחר מכן, מדד מחירי הדירות עלה ב-5.6%.

זינוק דרמטי ברבעון השני במס שבח ומס רכישה

ב-2021 נרשם גידול משמעותי בהכנסות המדינה ממסים. מינואר עד מאי עמדו הכנסות המדינה ממסים על סך של 152.9 מיליארד שקל - עלייה של 22.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המגמה הזאת מתיישבת עם פתיחת המשק ועם העלייה בצריכה, אבל חלק מהעלייה בהכנסות המדינה ממסים מיוחסת גם לשוק הנדל"ן. ואם לדייק: בחודשים מרץ-מאי חל כאמור זינוק דרמטי בתשלומי מס השבח ומס הרכישה ביחס לשנה שעברה, שנת המשבר, וגם ביחס ל-2019, שהקורונה לא נראתה בה באופק.

 
  

במרץ השנה גבתה רשות המסים 465 מיליון שקל מס שבח ו-912 מיליון שקל מס רכישה. באותו חודש אשתקד עמדו ההכנסות ממס שבח על 333 מיליון שקל בלבד ועוד 640 מיליון שקל מס רכישה. מדובר בעלייה של יותר מ-40%.

גם באפריל השנה נמשכה מגמת העלייה, ונרשמו הכנסות ממס שבח בסך 645 מיליון שקל, כמעט פי שלושה מהגבייה אשתקד (227 מיליון שקל) ו-896 מיליון שקל מס רכישה, פי 2.3 מהסכום שנגבה באפריל 2020 (387 מיליון שקל).

במרץ 2019, כשהקורונה הייתה סיוט שהעולם טרם חלם, נרשמו הכנסות של 386 מיליון שקל ממס שבח ו-552 מיליון ממס רכישה. באפריל אותה שנה גבתה רשות המסים 328 מיליון שקל מס שבח ו-461 מיליון מס רכישה ובמאי - 386 מיליון שקל מס שבח ו-695 מיליון מס רכישה.

הנתונים מדברים בעד עצמם, והם מעידים שהמדינה נמצאת היום בתנופת הכנסות ממיסי נדל"ן, וזה מחזיר אותנו לשאלה הראשונה - האם המדינה יכולה לוותר על חלק מההכנסות הללו ולפעול לצינון השוק?

"לעודד פעילות עסקית ולהגדיל מס הכנסה"

חלק ממומחי מיסוי הנדל"ן אומרים שהמדינה לא צריכה לבחור בין הכנסות גבוהות ממסים להקלה על יוקר הדיור - ושני הדברים הולכים יד ביד.

לדברי יועץ המס ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, "גביית המסים אכן עלתה ונדמה שכביכול המדינה נהנית מעליית המחירים, אך בפועל בגלל הכשלים המבניים בשוק אנחנו גובים מס בחסר רב ולא מנצלים את שוק הנדל"ן כמחולל צמיחה".

לדברי גינדי, הבעיה היא ההיצע החסר של דירות. "אילו היינו מצליחים להרחיב את ההיצע באופן ניכר, המדינה הייתה יכולה ליהנות מהכנסות גבוהות משמעותית, גם אם תצליח לרסן ואף להוריד את עליית מחירי הדירות. מחירי הדיור אמנם יתייצבו, אך מנגד נגדיל בעשרות מונים את היקף הפעילות הכלכלית של המשק כולו ונזרים למדינה מס הכנסה בשיעור גבוה יותר, בנוסף למיסי הנדל"ן".

כלומר: המדינה יכולה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, ואפילו לקבל עוד פיסת עוגת מס.

"צריך לעשות מהלכים מחוללי שינוי, בין היתר בתחום ההתחדשות העירונית שמהווה המקום המשמעותי ביותר להרחבת שוק הדיור במרכזי הערים, ושם נמצא רוב הביקוש" מוסיף גינדי. "נדרשת חקיקה שיוצרת ודאות לכל הצדדים ומקנה לדיירים זכות קניינית על זכויות הבנייה שלהם מבלי להידרש לקפריזה כזאת או אחרת של ראש העיר, עם אופציה חוקית וברורה לניוד זכויות במקומות מוגבלי תכנון. עלינו להסיר חסמי מיסוי שמדכאים את הפעילות ובנוסף לתקן את חוק עידוד השקעות הון - השכרות דירה למגורים, כדי ליצור הטבות מס ליזמים וכדאיות לייעד דירות להשכרה לטווח ארוך, מה שיפחית הלחץ מהשוק".

גינדי סבור עוד כי נדרשת מהפכה בכל נושא הרישוי. "לא ייתכן שלהוציא היתר בנייה לוקח שנתיים ותוכנית להתחדשות עירונית ואו תב"ע מכל סוג לוקחת בין שש לעשר שנים. זה מתכון בדוק לעליית מחירים".

יועץ המס ירון גינדי / צילום: איל יצהר
 יועץ המס ירון גינדי / צילום: איל יצהר

"לא להעלות את המסים אלא לעודד את ההיצע"

לדברי מומחה מיסוי הנדל"ן עו"ד מאיר מזרחי, "אסור לדכא את העסקאות באמצעות גזירות כמו הגדלת מס הרכישה ופגיעה בפטור ממס שבח אלא באמצעות גזרים שיגדילו את ההיצע, כמו הגדלת ההטבות בחוק עידוד השקעות הון, הפחתת מס לעסקאות קומבינציה בהוראת שעה, פטור לחילוף קרקעות.

"ואם בכל זאת רוצים להטיל גזירות", אומר עו"ד מזרחי, "עדיף להטיל מס כמו מס רכוש שיעודד מכירות של מגרשים".

עו"ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר
 עו"ד מאיר מזרחי / צילום: איל יצהר

המדינה יכולה להרשות לעצמה לצנן את מחירי הדיור תוך סיכון לאובדן הכנסה לקופת המדינה?
"גביית המס איננה מטרה בפני עצמה אלא אמצעי להשיג את מטרות המדינה ואת טובת אזרחיה, ובין היתר לוודא כי האזרחים יוכלו להשיג דיור במחיר סביר. לדעתי ניתן להשיג את שתי המטרות, גם גביית מס גבוהה וגם דיור במחיר סביר. השיטה היא הטבות מס שיגדילו את היקף העסקאות וממילא את גביית המס. הגדלת מס סתמית תגרום נזק לשוק ולא תסייע בהפחתת מחירי הדיור".