משכנתאות לעשירים: הבנקים מסרבים לתת הלוואה לדירות בשווי נמוך

בבנקים לא עומדים בביקוש האדיר למשכנתאות, ומעדויות שהגיעו לידי גלובס עולה תמונת מצב של כאוס בחלק מהסניפים. זאת עד כדי ויתור של יועצי משכנתאות בבנקים על לקוחות והפנייתם למתחרים, למרות גיוסים של מאות יועצי משכנתאות. ברקע, הנהירה לשוק המשכנתאות - בו נשבר בחודש יוני את שיא כל הזמנים בהיקף הלוואות לדיור בסך של 11.6 מיליארד שקל.

"אני כרגע לא מקבלת בקשות חדשות עד אמצע אוגוסט. תעבירו למישהו אחר", הודיעה מומחית משכנתאות באחד הבנקים ללקוח מאוכזב. "עקב המחסור בכוח אדם אין לי אפשרות בשלב זה לקבל בקשות חדשות - בתקווה להבנה", כתבה אחרת; ובבנק נוסף אף השיבו ללקוח כי "אם יש לך אפשרות לקדם מהר יותר בבנק אחר זה בסדר גמור".

  

בבנקים מודים כי הם לא מצליחים לעמוד בגידול המשמעותי בביקוש למשכנתאות. "מצד אחד הבנקים נערכים, גם באמצעות ניוד של אנשים מתוך הבנק לתחום המשכנתאות וגם בגיוס מסיבי מבחוץ. אבל מצד שני זה נראה כאילו נוצרה כאן מפלצת שלא יכולה להזין את עצמה", אמר גורם בכיר באחד הבנקים. "בכל חודש יש גידול של מיליארד שקל בביקושים, והתחושה היא שלא משנה כמה ננהל את הביקוש, הוא ימשיך ויעלה, כך שאנחנו רודפים אחרי הזנב של עצמנו".

הבנקים הם המרוויחים

העומס האדיר שנוצר בבנקים יוצר כמובן בעיות לציבור נוטלי המשכנתאות. ההצעות שמקבלים מבקשי ההלוואות מהבנקים מוגבלות בזמן, והם אינם יכולים להמתין חודש שלם עבור קבלת הצעה מבנק אחד - כיוון שההצעה שכבר הצליחו לקבל בבנק אחר תפוג. כך, שהיכולת של הלקוחות להשוות בין הצעות מצטמצמת משמעותית.

בנוסף, הביקוש הגובר מאפשר לבנקים לברור את ההלוואות עם התנאים הטובים ביותר עבורם, וכן את אלה שניתן לאשר בקלות יחסית. כתוצאה, מבקשי הלוואה שבקשתם מורכבת יותר - לרוב אלו שאוספים שקל לשקל על מנת לעמוד בתנאי קבלת ההלוואה - נותרים מאחור. לשם המחשה, מעדות שהגיעה לידי גלובס עולה כי באחד הבנקים המליצו ללקוח לפנות לבנק אחר בבקשת הלוואה, מאחר ששווי הנכס שהוא מבקש לרכוש נמוך מ-1.3 מיליון שקל, כך שלבנק לא היה תמריץ הולם להשקיע בהתאם באישור המשכנתה.

"כשכולם שבעים אין תחרות. זמני התגובה בלתי אפשריים, ארוכים מאוד, והבנקים מסננים די מהר כל מי שהבקשה שלו לא מושלמת", אומר ברוך פיירשטיין, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות. "גם הרגולטור וגם הבנקים חייבים לעשות התאמות לאור העומס הקיים".

"על מנת להגביר את התחרות בשוק המשכנתאות יש להגביל את הבנקים בזמני תגובה סבירים", הוסיף פיירשטיין. "לא ניתן לנהל משא ומתן אמיתי כאשר לוקח כשבועיים להשיג את הבנק. על בנק ישראל להגביר את השקיפות על מנת להגביר את התחרות, לא רק כלפי חוץ, אלא באמת להוביל מהלכים שיעוררו את התחרות. לא רק שההצעה של בנק ישראל לפיה הלקוח יבחר מבין שלושה תמהילים גנריים לא באמת תקדם תחרות, אלא היא אף תזיק לציבור הלווים וביכולת התכנון הכלכלי שלהם".

לא בגלל המשקיעים

מבחינת הנתונים, מדובר כמעט בהכפלה של הביקוש למשכנתאות ביחס ליוני אשתקד, אז הן עמדו על 6 מיליארד שקל. מתחילת השנה כבר ניטלו 51.7 מיליארד שקל בהלוואות לדיור, ובהנחה שקצב הגידול יישמר או יישאר דומה, ישראל צפויה לסגור את 2021 עם סך משכנתאות של 110 מיליארד שקל.

אז מהיכן מגיע הזינוק בקצב נטילת המשכנתאות? ביקורת רבה נשמעה על כך שרוכשי הדירות להשקעה מקפיצים הן את היקפי המשכנתאות והן את מחירי הדירות. תיאוריה זו נסמכת לכאורה על טיוטת הוראה שפרסם בנק ישראל שלפיה תיאסר נטילת הלוואה על דירה קיימת לשם רכישת דירה נוספת. עם זאת, מנתונים שפרסם הבנק עולה כי סך ההלוואות שניתנות עבור דירות להשקעה אמנם הכפיל את עצמו ביחס ליוני שעבר, אך מבחינת ההיקף הוא נותר זניח ביחס לסך המשכנתאות שניטלו באותם חודשים. כך, ביוני 2020 היוו המשקיעים 10.5% מתוך סך המשכנתאות שניטלו באותו חודש, בעוד שבמאי 2021 הנתח שלהם עלה במקצת ועמד על 11.9%.

לא צפו את הביקושים

סיבה אחרת שעשויה להסביר את התופעה, על פי גורם בנקאי בתחום המשכנתאות, היא הבשלה של פרויקטים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", שהזוכים בה מגיעים עתה לבנקים לצורך בקשת מימון. אולם נתוני בנק ישראל מגלים כי גם המשכנתאות עבור דיור במחיר מופחת (פרויקטים דוגמת "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה"), נותרו בהיקף דומה לזה של משכנתאות שניתנו עבור דירות להשקעה, והוא אף פחת ביחס לזינוק בסך המשכנתאות הכולל. כך, בעוד שבחודש מאי 2021 שיעורן מסך כלל המשכנתאות עמד על 13.5%, ביוני 2020 הוא היה גבוה יותר ועמד על 15.5%.

מכאן שבניטרול שני הסקטורים הללו העלייה הגדולה בביקושי המשכנתאות מגיעה מצדם של רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור. אלו מושפעים מהאווירה הכוללת השוררת סביב שוק הדיור הישראלי, בו חסרות מצד אחד 100 אלף דירות בהיבט המיידי, בעוד זוגות צעירים שומעים חדשות לבקרים שמחירי הדירות ממשיכים להאמיר, הריבית לא צפויה לעלות בקרוב והקמתם של פרויקטים ממשלתיים חדשים לדיור מוזל לא ישווקו בקרוב. כך שאם לא ירכשו עתה דירה, יהיה להם עוד יותר קשה לעשות זאת בעתיד - וזה לכאורה הזמן הנכון עבורם לבקש משכנתה.

"כל עוד לא יעלו את היצע הדירות אנחנו מעריכים שהתהליך הזה יימשך", הסבירו באחד הבנקים. "מנגד, לא נראה כי ניסיונות כאלה ואחרים מצד רגולטורים לצנן את השוק יועילו. השוק במגמה מובהקת של עלייה וזה יוצר לחץ על המערכת הבנקאית, שלא צפתה שאלה יהיו הביקושים".

יכולת גבוהה מבעבר

במקביל, נרשמה עלייה מסוימת בגודל המשכנתה הממוצעת, שעומדת על כ-880 אלף שקל, אך מנגד כמעט שאין שינוי בתקופה המבוקשת לפירעון, מה שמלמד שהיכולת של הלווים היום גבוהה יותר מבעבר.

סיבה עיקרית לכך נעוצה דווקא בסגרים שהביא עמו משבר הקורונה, אשר גרמו לכך שנתח גדול באוכלוסייה נמנע מהוצאות במהלך השנה האחרונה וצבר חסכונות (מגמה שאפשר לראות גם בירידה בהלוואות הצרכניות ובשיעורי החשבונות שנמצאים במינוס) כך שכספים אלו מהווים חלק מההון העצמי עמו מגיע הציבור לבנקים.

התייחסות הפיקוח על הבנקים: "הפיקוח על הבנקים מודע לכך שלאור העליה הרבה בביקוש למשכנתאות יש לקוחות החווים המתנה ארוכה מהרגיל בתהליך קבלת משכנתא, הן במשכנתאות חדשות והן במחזורים.

"המתנה זו נובעת כאמור מהעומסים המשמעותיים שקיימים בתקופה זו, בה ישנו ביקוש גדול מאוד מצד לקוחות לקבלת משכנתאות. זאת, מעבר לעלייה העונתית הקיימת בחודשי הקיץ, שהם עיקר חודשי הביקושים למשכנתאות ולמחזורים באופן מסורתי.

"לאור המצב, הפיקוח מנטר בחודשים האחרונים את שוק המשכנתאות באופן תדיר יותר ולא מוכרת לנו כל תופעה של אפליה במתן משכנתאות כמתואר בכתבה, ככל שהלקוחות נתקלים במקרים כאלו הם מוזמנים לפנות ליחידה לפניות הציבור בפיקוח על הבנקים".