משפט נדל"ן | ניתוח

דיני חוזים גוברים על הלכת "דירות יוקרה"

עיריית ירושלים תקבל זכויות למבנה מסחרי בפרויקט של יזם, אף שהדבר מנוגד לפסק דין הקובע כי הסכמים כאלה בין רשויות מקומיות ליזמים הם אסורים 

 

 

מבנה מסחרי בפרויקט של יזם / אילוסטרציה: Shutterstock
מבנה מסחרי בפרויקט של יזם / אילוסטרציה: Shutterstock

במשך שנים נהגו רשויות התכנון לחייב בעלי קרקעות ויזמים שרצו לבנות או להוסיף זכויות בנייה - לחייב אותם במטלות ציבוריות שונות, כגון בנייה כזאת או אחרת לטובת הציבור. לעתים ה"תשלום" ליזמים נעשה באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות, ולעתים על-ידי ויתור או הפחתה של היטלי השבחה או היטלי פיתוח. דבר זה כמובן היה לצנינים בעיני משרד הפנים, משום שהיווה פתח לטובות הנאה ולשחיתויות, וגם יצר תכנון פסול ולא ראוי.

גם בית המשפט העליון קבע לא אחת כי עניין זה פסול, ובתקדים הידוע של פסק דין דירות יוקרה הוא ביטל ושלל עסקה שכזאת. בעקבות התקדים אף נעשו שינויים בפקודת העיריות, אשר קבעו כיצד ומתי ניתן לעשות באופן חוקי "הסכמים" שכאלה, על-מנת לעמוד בתוצאת התקדים. למרות זאת, העיריות ממשיכות לחייב את היזמים ואת בעלי הקרקעות בהסכמים שכאלה.

וכך היה בפרשה שלפנינו: היזם קיבל הטבות משמעותיות שונות ו"שילם" לעיריית ירושלים בבניית מבנה מסחרי (לא ציבורי!) עבורה. משהתקדמה בניית הבניין, חשב היזם לנצל את פסק דין דירות יוקרה לזכותו, ולאחר שקיבל את מבוקשו - סירב למסור לעירייה את השטח וטען לאי-חוקיות. העירייה כמובן דרשה את הנכס שהובטח לה - ואפילו שאיננו בייעוד ציבורי.

ההחלטה: בית המשפט פסק כי היזם חייב להעביר לעיריית ירושלים את הבעלות ואת החזקה בשטח של 350 מ"ר וכן בשבע חניות בחניון התת-קרקעי שנבנה בפרויקט, ולרשום זיקת הנאה לטובת הציבור.

בית המשפט העליון דחה את טיעוני היזמים, קיבל בחלקו את ערעור עיריית ירושלים וחייב את היזם בקיום ההסכם ובתשלום דמי שימוש לזמן העיכוב שלא מסר לעירייה את הנכס.

העליון הוסיף חידוש משפטי חשוב, שאותו נכס שרכשה העירייה יועבר אליה בדרך של הקצאה על שם העירייה. במקרה זה, לו היה מדובר בנכס לצורכי ציבור, יכולה הייתה העירייה לזכות בנכס בין על-ידי הליכי הפקעה לצורכי ציבור, בין על-ידי קבלת הנכס בהעברה ללא תמורה (המהווה מעין תחליף הפקעה) ובין על-ידי הקצאת הנכס בהליכי תוכנית לאיחוד וחלוקה.

בדרך-כלל עיריות מעדיפות את דרך הרישום לפי טבלת ההקצאות בתוכנית לאיחוד וחלוקה, שהיא דרך מהירה ולא מורכבת כמו ההפקעה, ומה גם שרישום לפי הקצאה בטבלת הקצאות נעשה בדרך-כלל ללא תשלום פיצויי הפקעה וללא צורך באישורי מסים שונים.

המשמעות: ברור שלאחר פסק דיו זה עיריות יעדיפו לפעול רק בדרך זאת. אולם מכיוון שהנכס בייעוד מסחרי ולא ציבורי - ניתן היה להניח כי בית המשפט העליון ישלול את האפשרות של טבלת הקצאות, וראה זה פלא - בית המשפט אישר זאת למרות היות העניין פרי הסכם פסול, המנוגד לתקדים דירות יוקרה.

לסיכום אנו רואים שלמרות הלכת "דירות יוקרה", שקבעה כי הסכם פיתוח שנחתם מול יזם כחלף היטלי פיתוח אינו חוקי, אנו ממשיכים לחיות ב"מדינת הככה וככה" (כמאמרו של חנוך לוין במחזה "אשכבה").

אז מה הטעם בתקדים "דירות יוקרה"? לטעמנו, אם בית המשפט היה עומד על ביטול ההסכם, אטימת הבנייה הלא חוקית ופתיחת תיק פלילי למעשים הפסולים הללו נגד היזם ונגד פקידי העירייה - כל זה לא היה חוזר והיה מהווה כרטיס אדום ומרתיע.

ע"א 731/17; ע"א 1189/17

הכותב שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן

צרו איתנו קשר *5988