תמ"א 38 | ניתוח

עוד מכה לרמת גן: ועדת ערר קבעה כי מחסור בתשתיות אינו עילה לדחיית פרויקט תמ”א 38

ועדת הערר במחוז תל אביב אישרה פרויקט תמ"א 38 למרות החלטה הפוכה של עיריית רמת גן • "המחסור המסוים בשטחי ציבור אינו מהווה שיקול יחיד המצדיק סירוב לבקשה להיתר"

בית ספר באזור המרכז. לשקול שדרוג בהסדר העתידי / צילום: Shutterstock
בית ספר באזור המרכז. לשקול שדרוג בהסדר העתידי / צילום: Shutterstock

סוד גלוי הוא שרוב ראשי הרשויות במרכז הארץ היו מעוניינים שהאדמה תפתח את פיה ותבלע את התמ"א, שמסמלת בעיניהם הגדלת מספר הדירות ללא הגדלת מצאי השטחים הציבוריים הנדרשים לשרת את יחידות הדיור הללו, ופגיעה כלכלית בתושבים הקיימים, כיוון שבד"כ אין בצידה של התמ"א היטל השבחה.

גם בתי המשפט וגם ועדות הערר מהלכים בתפר שבין חשיבות התמ"א מצד אחד, וחסרונותיה מצד שני.

ב"הלכת לזובסקי" טענו המתנגדים נגד בנייה מכוח תמ"א 38 בשיכון דן בתל אביב, בין השאר עקב היעדר תשתיות. משנדחו על ידי הוועדה המקומית ועל ידי ועדת הערר, הגישו עתירה מנהלית שנדחתה על ידי השופטת מיכל אגמון גונן. השופטת קבעה בין השאר כי: "אין ספק כי אחד השיקולים החשובים שיש ליתן עליהם את הדעת הוא שאלת התשתיות. עם זאת, לטעמי אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות... אם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות... נכשיל בכך פרויקטים רבים".

■ המקרה הנוכחי: לאחרונה נדרשה ועדת הערר במחוז תל אביב לסוגיה דומה, לאחר שהוועדה המקומית רמת גן סירבה לאשר בקשה להיתר שהוגשה עוד בשנת 2018, להריסת בניין בן שלוש קומות על שטח של כחצי דונם ובו שש דירות, ובניית בניין בן 21 דירות.

ועדת הערר בראשותה של עו"ד תמר עיני ורדון ביטלה את החלטת הוועדה המקומית, אישרה את הבקשה, וקבעה כי "המחסור המסוים בתשתיות ציבוריות שפורט בדראפט ההחלטה, אינו מהווה שיקול יחיד שיצדיק בענייננו סירוב לבקשה להיתר, וזאת בהתחשב באינטרס לחיזוק מבנים".

נוסף על כך, נדחתה עמדת הוועדה המקומית (רמת גן) כי יש לקדם תכנון כולל לארבעה מגרשים. בעניין זה קבעה בין השאר ועדת הערר כי אין מדובר בנתוני מגרש או סביבה ייחודיים המהווים נסיבות שמצדיקות סירוב לבקשה להיתר, מה גם שלאורך השנים לא קידמה הוועדה המקומית תכנון כולל במגרשים אלו.

המשמעות: לטעמנו במסגרת ההסדר שיחליף בעתיד את תמ"א 38 יש לשקול בין היתר "שדרוג" בהיקף הזכויות שיינתנו, יחד עם תועלות ציבוריות שישולבו בפרויקטים לצורכי הציבור הגדלים, כגון גני ילדים, טיפות חלב וכיו"ב. כן ניתן לשקול תוספות בנייה נוספות כנגד תשלום של היטל השבחה כדי להגביר את מקורות המימון והמוטיבציה של ראשי הערים המתנגדים, בעת הזו, לפרויקטים מסוג זה. כמו כן יש לחייב פתרונות תחבורה באמצעות פיתוח דחוף של מערכות להסעת המונים (שיפותחו במקביל להגדלת הצפיפות).

לאחרונה פורסם כי שרת הפנים החדשה איילת שקד מחפשת פתרונות שיאפשרו מצד אחד המשך קיומה של התמ"א, ומצד שני מציאת מקורות מימון לפיתוח תשתיות. כפי שפורסם בכוונת השרה שקד ליצור תוך ארבעה חודשים "תמ"א 38 משודרגת", וככל שלא יסתייע, להאריך את התמ"א הנוכחית לשנה נוספת כדי למצוא פתרונות נוספים בפרק הזמן הזה, כך שבסופו של יום יינתנו פתרונות שיתנו הן לתושבים, הן ליזמים והן לראשי הרשויות ודאות ויציבות.

ערר רג/ 1042/0421

הכותבים שותפים במשרד עפר טויסטר עורכי דין

צרו איתנו קשר *5988