כסף בקיר | פודקאסט

"בני 45 שמשקיעים בנדל"ן כדי לדאוג לעתיד ילדיהם - נחסמים בידי בנק ישראל"

אדיר יונסי, מבית ההשקעות YG, טוען שההחלטה של בנק ישראל למנוע רכישת דירה להשקעה על ידי משכון נכס קיים לא תצליח לצנן את השוק, היות שממילא קיימות אלטרנטיבות לבנקים • אילו השלכות בכל זאת עלולות להיות למהלך על המשקיעים ועל השוק ומהו הטיפ שלו לבנק ישראל? • האזינו

אדיר יונסי / צילום: איל יצהר
אדיר יונסי / צילום: איל יצהר

בנק ישראל טלטל בשבוע שעבר את ענף השקעות הנדל"ן בישראל, כשהורה לבנקים להפסיק את האפשרות של מישכון נכס קיים, ושימוש בהון שנוצר לרכישת דירה להשקעה.
בבנק לא הסתירו את העובדה שהצעד שנקט נועד לצנן את שוק הנדל"ן הרותח, אבל עד כמה מדובר באמת בפרקטיקה שכיחה? בבנק ישראל לא פרסמו נתונים, דבר שרק הגביר את התהיות סביב ההחלטה.

במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירחנו את אדיר יונסי, מבעלי בית ההשקעות YG, בניסיון להבין מי המשקיעים שנהו עד היום לבחור במתווה שכעת בנק ישראל פסל, עד כמה מדובר בתופעה נרחבת, ואיזה ענף עשוי דווקא להרוויח מההוראה החדשה.

"מי שממשכן נכס בדרך לרכישת נכס להשקעה הם המשקיעים המתוחכמים יותר", אומר יונסי. "הרגולציה התירה לבעל נכס נדל"ני לקבל משכנתה על חשבון הנכס שלו עד 50% משוויו, והכסף מהווה בסיס ההון לרכישת נכס חדש. לדוגמה, אם ללקוח יש נכס בשווי 2 מיליון שקל הוא יכול לחלץ מיליון שקל כדי לקנות נכס נוסף. למעשה הוא יכול למשכן גם חצי מהנכס החדש וככה לקנות נכס כמעט בלי להביא הון עצמי מהבית".

יש פה מינוף גבוה. האם הכסף שנכנס למשקיע מהשוכרים מכסה את החזרי המשכנתה?
"בפריפריה, אפשר להגיע לתשואה של 4%-5%, אז גם אם המינוף יהיה מלא, או 95%, השכירות יכולה להחזיר את מלוא המשכנתה. לעומת זאת, בגוש דן, ששם התשואות נעות סביב 2%-3%, אם נבצע מינוף מלא כנראה שנגיע למצב של תזרים שלילי, כלומר המשכנתה תהיה גבוהה יותר מדמי השכירות שיתקבלו".

עד כמה אתה נתקל במתווה הזה של מישכון נכס בדרך לרכישת דירה להשקעה?
"25% מרוכשי הדירות בישראל בחצי השנה האחרונה היו משקיעים", עונה יונסי. לפי דוח של אגף הכלכלנית הראשית באוצר, נכון למאי האחרון המשקיעים היוו רק 20% מהרוכשים, אולם יונסי טוען כי בפועל מדובר בשיעור גבוה יותר מהנתונים הרשמיים משום שרבים רושמים את הנכסים על שמם של בני משפחה.

"בסטטיסטיקות שלנו בחברה אנחנו רואים שמבין המשקיעים - רק אחד מכל תשעה או עשרה מבצע עסקה שכוללת מישכון של נכס קיים. המספרים נמוכים כי למרביתם יש חשש מהמתווה או שיש להם פחות אוריינות פיננסית למשכן נכס קיים, שלרוב נתפס כנכס למגורים בלבד".

מבנק ישראל נמסר לגלובס בעניין כי "קיימות אינדיקציות רבות ממקורות שונים לגבי פעילות משקיעים בשוק הדיור, למשל פלח המשקיעים מכלל הרכישות ונוספות. אינדיקציה לשימוש במשכון נוסף לצורך רכישה ניתן מהנתונים המפורסמים בגין האשראי "לכל מטרה" (שלא למטרת מגורים) שכולל את כל ההלוואות שניתנו בשעבוד דירה קיימת. בשנתיים האחרונות חל גידול משמעותי ביתרת הלוואות לדיור בביטחון דירת מגורים ולהערכתנו חלק מהאמור שימש כמנוף לדירת להשקעה, הלוואה בשעבוד דירה קיימת לרכישת דירה נוספת".

"חברות הביטוח גילו את התחום"

האם הצעד של בנק ישראל אכן יתרום לצינון השוק?
"לדעתי לא, כי זה טיפה בים, אנחנו מדברים על 1% או 2% מכלל הרוכשים, וחשוב לציין שיש להם אלטרנטיבות נוספות שהן לא הבנקים, והן די זולות ביחס למה שהיה בעבר.
"מדובר בהרבה חברות ביטוח שנכנסו לתחום, תחילה דרך כלי שנקרא משכנתה הפוכה ולאט לאט החלו להיחשף למשכנתה הרגילה. גם כלל ביטוח נותנת משכנתאות כאלה, גם מנורה וגם הראל. מעבר לזה, יש קרנות חוץ בנקאיות שמגייסות כסף במחיר נמוך מגופים מוסדיים, p2p למיניהן וקרנות שמיועדות לזה".

מה השירות שהן מציעות?
"משכנתה רגילה כמו שבנק נותן, לעתים עם יכולת פריסה טובה יותר מזו של הבנקים. יש גופים שנותנים משכנתה ל-40 שנה, מה שמקטין את ההחזר החודשי. הם גם מגיבים מהר יותר מהבנקים והם לא מפוקחים תחת בנק ישראל, אלא תחת רשות שוק ההון, ולכן הם יכולים להגדיל את אחוזי המינוף למשקיע גם ל-60% ואפילו ראיתי 65% ויותר".

אני מניח שזה גם יקר יותר.
"כן. מהזולים ביניהם נגיע לריביות ממוצעות של 3.5%, מהיקרים יותר נגיע ל-5.5%, ופה באמת כבר צריך להיכנס לכלכליות של עסקה - אם אני משלם יותר על המינוף, האם זה שווה לי?"

מה טווח הריביות הממוצעות במישכון נכס אצל הבנקים?
"מישכון נכס קיים יקר יותר מנכס חדש - 2.5%-3%".

"מכניסים למשכנתה ערבים תומכים"

לדברי יונסי, יש נושא אחר שאותו צריך בנק ישראל לשקול כדי לשמור על היציבות הפיננסית בענף. "אנחנו רואים עלייה משמעותית במספר המשכנתאות שבהן הלווים מכניסים איתם יחד למשכנתה ערבים תומכים", אומר יונסי.

"ניקח זוג בישראל שמרוויח 15 אלף שקל ומבחינת הרגולציה יכול להחזיר 5,000 שקל משכנתה. מכיוון שמחירי הדירות גבוהים, הם לוקחים משכנתאות גבוהות יותר אבל אין להם יכולת החזר, ואז הבנקים מבקשים מהם להביא ערבים תומכים, כלומר בן משפחה ששותף להלוואה בכל חודש, וחלק מההלוואה יורדת מהחשבון שלו.

"מה זה אומר בפרקטיקה? שאנחנו רואים זוגות צעירים שרוכשים דירות ומכניסים את ההורים שלהם, בני 60-65, למשכנתה של 20 שנה. בפועל כל חודש יורד מחשבון הבנק של ההורים סכום לא קטן, והעלייה הזו במספרים מדאיגה. בנק ישראל צריך להתעורר ולדעת שנוצרת כאן בועה שאין דרך חזרה ממנה".

צרו איתנו קשר *5988