“הווריאנט הנדל"ני": כך משנה הקורונה את צורת המגורים בישראל

הקורונה משנה את דפוסי החיים של כולנו, וגם בתחום הנדל"ן כבר ניתן לזהות מגמות מובהקות • מה שונה במה שמחפשים היום הרוכשים, כיצד נערכים לכך היזמים ומה אפשר לשפר בכל בית, כך שיתאים יותר לחיים שלנו בזמן מגפה?

מרפסת בלב תל אביב. מרפסות נפתחו מחדש / צילום: Shutterstock
מרפסת בלב תל אביב. מרפסות נפתחו מחדש / צילום: Shutterstock

הקורונה גרמה למשהו שמעט מאוד דברים עשו לפניה: שינויים משמעותיים בדפוסי הביקושים לנדל"ן למגורים ובתכנוני הדירות. תהליכים שבדרך כלל מתפתחים באיטיות ונמשכים שנים - הפכו בתוך חודשים ספורים למגמות ברורות שיכולות להשפיע על צורת המגורים שלנו בשנים הקרובות. למעשה, חלק מעליות המחירים המהירות שנצפות בימים אלה, ניתן לייחס לשינוי הגדול בטעם שלנו שהביאה איתה הקורונה.

השינוי הברור ביותר שמתרחש לא רק בישראל הוא העדפה לדירות גדולות יותר. מבדיקה שערך לוח yad2 לבקשת גלובס עולה כי מאז שהחלה מגפת הקורונה עלו במידה ניכרת החיפושים אחר דירות שישה חדרים ובתים צמודי קרקע.

כך לדוגמה, חיפושים אחר דירות שישה חדרים עלו בכ-50% בין התקופה של לפני הקורונה לחודשים האחרונים; חיפושים אחר בתים פרטיים עלו בכ-70%; חיפושים אחר דירות גן עלו ב-80%; ובתים במושבים זוכים כיום להתעניינות כפולה משזכו בתקופה מלפני הקורונה.

גם אם מדובר בחיפושים שרובם המוחלט לא בא לידי ביטוי ברכישה, ואולי חלקם הגדול נובע מפנטזיה על בית חלומות - אנו עדים לשינוי משמעותי ומהיר ביותר בעניין שאותו מביע ציבור הרוכשים בנכסים הללו.

עד כמה זה בא לידי ביטוי אצל חברות הבנייה? חלק גדול מהדירות שנמכרו בחודשים האחרונים, תוכננו עוד לפני הקורונה, ואולם אנשי השיווק של החברות לומדים את הצרכים של הרוכשים, והגיעו לכמה תובנות. חלקם גם עשו שינויים תוך כדי תנועה.

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, המשווקת יותר מ-90 פרויקטים ברחבי הארץ, מסביר כי "תקופת הקורונה הביאה חלק מהציבור בישראל לחשב מסלול מחדש לגבי סביבת המגורים שלהם. הסגרים והריחוק החברתי, השהייה הממושכת בבית והגבלות התנועה, גרמה לישראלים רבים לשינויים בהעדפות המגורים, כך למשל יותר ויותר רוכשים מחפשים כיום יחידות דיור גדולות יותר ומרווחות יותר; או יחידות דיור עם מרפסות גדולות מאוד, דירות גג, דירות גן וצמודי קרקע שיאפשרו להרגיש ‘בחוץ' גם במסגרת יחידת המגורים.

"בתקופת הקורונה עצמה המרפסות והגינות בבתים הפכו לדרך העיקרית של הציבור הישראלי ליצור קשר אמיתי עם המשפחה המורחבת, השכנים והקהילה, ולמקום מפלט".
ההתפתחות העקבית בטעם של הישראלים לא הפסיקה גם בימים שחשבנו שהשגנו שליטה על המגפה. הנה כמה מהשינויים הנוספים - שנראה שהם כאן כדי להישאר.

דגמים חדשים של דירות: "הוספנו דירות גן קטנות עם גינות בשטח של 110 מ"ר"

לאור המציאות החדשה שכוללת סגרים, עבודה מהבית וצורך גובר לשהות במקומות פתוחים, חברות מדווחות על כך שהן עורכות שינויים בתכנון ובתמהיל הדירות החדשות שהן משווקות בימים אלה.

רקפת להב, סמנכ"לית השיווק בקבוצת אלמוג, מזכירה גם את עליות המחירים כפקטור שמשפיע על תכנון הדירות העכשוויות. לדבריה, "עליות המחירים יצרו ביקושים לגרסאות שמתאימות גם לזוגות צעירים ולקהל שידו אינה משגת לרכוש פנטהאוזים. כשהבנו את השינוי הזה, הלכנו לשינוי תכנון בשלב ג' של הפרויקט שלנו בשוהם ויצרנו דגמים חדשים של דירות, שלא היו מתוכננים בשני השלבים הקודמים.

"בהתייעצות עם המשווקים החלטנו להוסיף דירות גן קטנות, בנות שלושה חדרים וארבעה חדרים, הנהנות מגינות גדולות בשטח של 80-110 מ"ר (בשלבים הראשונים של הפרויקט דירות הגן היו בנות חמישה חדרים בלבד - א"מ), ובנוסף הוספנו דירות מיני-פנטהאוז בנות ארבעה חדרים עם מרפסות גדולות".

התוצאה, מספרת להב, הייתה שמיד עם תחילת שיווק הפרויקט בחודש מרץ, הדירות מהסוג החדש היו הראשונות להימכר.

אלה קלפנר, סמנכ"לית השיווק של קבוצת MORE, אומרת כי "הרוכש הישראלי רואה בבית את מרכז החיים שלו ודורש סטנדרטים גבוהים, תכנון אדריכלי מוקפד, מפרט טכני עשיר וגם משקיע רבות באבזור הבית על כל חלקיו".

"בדירות גן ישנה התעניינות גדולה יותר מצד משפחות, ואילו דירות פנטהאוז מאופיינות יותר עבור מצמצמי דיור, שהילדים כבר אינם גרים איתם. הם צריכים דירה שמצד אחד תהיה רחבת ידיים לארח משפחה וחברים בסופי שבוע אבל גם קרובה למרכזי תרבות, קולינריה ואזורי בילוי", אומר ליאור נבון, סמנכ"ל השיווק והמכירות של קבוצת רוזיו.

גינה בראשון לציון. מתמקדים בגינות ציבוריות קטנות / צילום: Shutterstock
 גינה בראשון לציון. מתמקדים בגינות ציבוריות קטנות / צילום: Shutterstock

ירידה בביקוש ל־4 חדרים: "יש מחסור בדירות קטנות והן מבוקשות מאוד"

אין מחקר מדויק שמראה את השינויים בטעמם של הרוכשים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אינה מייחדת לנושא סקירה עצמאית, ואולם מסקירות אחרות שלה ניתן ללמוד שהשוק מתפצל בין עלייה במספר העסקאות על דירות גדולות, לעלייה במספר העסקאות על דירות קטנות, כשהביקושים לדירות ארבעה חדרים, שבעבר היו הלהיט הגדול של השוק, רושמים ירידה קלה בין 2019 ל-2021.

בחברת צבי צרפתי יצאו בימים אלה בשיווק פרויקט ברחוב ז׳בוטינסקי במרכז רעננה, שבו "נשכחו" לגמרי דירות הארבעה חדרים, ומוצעות רק דירות בנות 2, 3 ו-5 חדרים. משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברה, מאשר כי "בתקופת הקורונה נוצרו מגמות מקבילות - מצד אחד עלייה חדה במחירים שמרחיקה צעירים ורווקים מדירה, ומצד שני צורך במרחב שנובע מהעברת מוקד החיים אל הבית פנימה.

משה צרפתי, מנכ''ל משותף חברת צבי צרפתי / צילום: אילן בשור
 משה צרפתי, מנכ''ל משותף חברת צבי צרפתי / צילום: אילן בשור

"לפיכך יש להתאים גם את התכנון ולבנות יותר דירות קטנות לצד דירות גדולות. התכנון בפרויקט זה הסתמך על כך שברעננה יש מחסור בדירות קטנות והן מבוקשות מאוד. דירות קטנות מתאימות גם לזוגות צעירים, רווקים, משפחות צעירות וכמובן למשקיעים, ולכל מי שהיה מעדיף לקנות דירה גדולה יותר אבל לא יכול לעשות זאת בשל המחירים כיום.

"קהל היעד של דירות החמישה חדרים הוא משפחות ומשפרי דיור, וכן תושבי חוץ שמעוניינים לשמר את איכות החיים ומחפשים דירות גדולות. לפיכך בחרנו להתמקד בדירות קטנות לצד דירות גדולות, ולוותר על דירות 4 חדרים, שבכל מקרה נפוצות יותר".

הרדיפה אחר הדופלקס: "חדר לבן משפחה ששוהה בבידוד"

גם בחברת אלמוגים ערכו שינויים תכנוניים בדירות, לאור המגמה שזיהו אצל רוכשי הדירות. ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות של החברה, מספרת כי בשלב ב' של הפרויקט שלה בפרדסיה, החברה הפכה את דירות הפנטהאוז לדירות פנטהאוז דו-מפלסיות.

לדבריה, "שינוי התכנון אפשר לנו להגדיל את מספר החדרים מ-5 ל-6, ליצור שני חדרים שיכולים לשמש כחדר עבודה מבודד בקומה השנייה או חדר לזום לימודים, כמו גם, חדר לבן משפחה ששוהה בבידוד. נוסף לכך, התכנון החדש כולל תוספת של עוד מרפסת מרווחת".

דבר דומה עשתה החברה בפרויקט שלה בחיפה, שבו הפכה את דירות הפנטהאוזים לדירות גג דו-קומתיות הכוללות חמישה חדרים, חדר עבודה מבודד בקומה השנייה ולופט גבוה במיוחד בסלון "המעצים את תחושת הגודל והפרטיות", כדברי דנינו.

זה עניין שיכול להתגלות כהפתעה גדולה, כי דירות דופלקס סובלות בדרך כלל מביקושים נמוכים בהרבה מדירות פנטהאוז ודירות גן. ועם זאת, על הנייר, תכנון עדכני של דירות כאלה יכול לספק מענה מצוין למצבים של בידוד ושל משק בית שבו שני בני הזוג וגם הילדים עובדים ולומדים מהבית. האם זה באמת יקרה? ככל הנראה הדברים תלויים בתכנוני הדירות הללו, ובהמשך ההתנהלות אל מול גלי הקורונה.

כל בית צריך חדר עבודה: "פינה בסלון או חלל עבודה משותף בבניין"

המוטיב של חדר עבודה שב ועולה מכל המומחים שעמם שוחחנו. הנחת העבודה של רבים היא שגם אם חזרו לעבוד מהמשרד, עבודה מהבית לפחות חלקית היא כנראה טרנד שיישאר.

רוני כהן מאלדר מספר כי "בכ-30% מ-90 הפרויקטים שאנו משווקים בפריסה ארצית ניתן כבר כיום פתרון לעבודה מהבית - חדר נפרד, פינת עבודה מיוחדת בבית, או חללי עבודה משותפים בשטחים המשותפים של הבניין. כ-45% מהלקוחות מבקשים לבצע שינויים תכנוניים בדירה שיאפשרו עבודה מרחוק. בפרויקטים שבתכנון המגמה בולטת אף יותר - למעלה מ-50% מהפרויקטים שייצאו לשיווק בשנתיים הקרובות עתידים להציע פתרונות מסוג זה".

מזמני לקבוע: "הפכו את אחד מחדרי הרחצה לפינת עבודה"

קל לחוש בימים אלה את ריבוי השיפוצים שמבוצעים בדירות. לכאורה אין מדובר בתופעה יוצאת דופן - כמעט כל שנה בחודשי הקיץ נוהגים רבים לערוך שיפוצים בדירות שלהם, או בדירות שרכשו, על מנת שיגיעו לתחילת שנת הלימודים ולחגי תשרי אחרי השיפוצים.
אלא שבקיץ הנוכחי, אומר יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים ערן סיב, הוא מבחין בעלייה של כ-15% בהיקפי העבודות לעומת 2019. "ב-2020 היו פחות שיפוצים עקב הסגרים התכופים", הוא מסביר.

יש לכך כמה סיבות, שלא כולן קשורות בהכרח לקורונה. האחת היא ריבוי העסקאות שנעשו בשנה האחרונה. נכון לעכשיו קצב רכישת הדירות מנובמבר האחרון, עוקף בקלילות את שיא העסקאות השנתי שנקבע ב-2015. בין יוני לאוגוסט נכנסו עשרות אלפי משפחות חדשות לדירותיהן החדשות שנרכשו בתחילת השנה, וחלקן ערכו בהן שיפוצים.

סיבות אחרות שאותן מונה סיב הן המגבלות על טיסות לחו"ל ושינוי הגישה כלפי הבית, אצל רבים. "בקורונה אנשים גילו, שהדבר הכי חשוב להם מלבד הבריאות זה הבית", הוא מסביר.

בשנה שעברה, מספר סיב, השיפוץ הכי נפוץ שהוא ועמיתיו נתקלו בו היה הסבת הממ"ד וחדרי המשחקים של הילדים לחדרי עבודה ולימוד. "היו מצבים שבהם הפכו את אחד מחדרי הרחצה לפינת עבודה", הוא מספר.

מעצבת הפנים ליאת עברון מספרת אף היא על מאמצים גדולים של בעלי הדירות להמיר שטחים שונים לחללי עבודה. "העולם חווה שינוי בפרדיגמה של עיצוב בתים ותכנון: מנפרדות של חללי עבודה מחללי מגורים - אל מעבר לחלל אחד שמשמש בשתי הפונקציות", אומרת עברון. "עובדה זו דוחקת אותנו לחשוב ולתכנן בסגנון יצירתי של סטנדרטים מינימליים, כדי לאפשר פינות עבודות אלטרנטיביות בזמן קורונה - הן החליפו את חדר הארונות, למשל", היא אומרת.

"אנשים מקיימים ישיבות בזום, וכבר היו מצבים שבהם כולם יכלו לראות ברקע של המשתתף בישיבה, את חדר השינה שלו. או דברים שהוא לא היה מעוניין שאחרים יראו, וזה חייב אותם להסדיר חלל שיותאם לעניין הזה", היא מוסיפה.

מעצבת הפנים ליאת עברון / צילום: אלה פאוסט
 מעצבת הפנים ליאת עברון / צילום: אלה פאוסט

ב-2021 הלחץ הציבורי בגין הקורונה פג במידה רבה, לפחות עד לפני חודשיים, ואנשים החלו לפקוד את עבודתם יותר מאשר 2020. לכן אומר סיב, החיפוש אחרי הסבת שטחים לפינות עבודה ירד במידה ניכרת.

כשמדובר בחללי עבודה ולימוד, עברון כבר נתקלה בבקשות לצמצם את הניתוק שיוצרים החללים הללו, שהם בעיקר חללים סגורים. לדבריה, "הדברים שנעשים בחללים הללו אינם דורשים פרטיות ולכן ניתן לעשות מחיצה שקופה של זכוכית ואלומיניום, או של וילון.
"אנשים עובדים כמעט שנתיים מהבית והסטנדרט של הדירה כבר משתנה. ההערכה היא שהמצב כבר לא יחזור להיות 100% של עבודה במקום העבודה, ואם זה כך, זה לא טרנד חולף. ברגע שמקום המגורים מקבל משקל יותר גדול והמרחק מהעבודה מקבל משקל יותר קטן - כל מערכת השיקולים משתנה, וגם הדירות חייבות להשתנות בהתאם".

החוץ חוזר אל תוך הבית: "פותחים מרפסות שהיו סגורות מאז שנות ה־60"

מעצבת הפנים ליאת עברון מספרת כי היא שמה לב לשינויים נוספים בתפיסת המגורים הישראלית מפרוץ המגפה. הראשון לדבריה הוא טיפוח המרפסות. "המרפסת הפכה לפתע לעוד חדר בבית, שמאפשר חוויה אחרת לגמרי, ולא רק המקום שמנפנפים בו את המנגל", היא אומרת. "זה מקום שניתן להוציא אליו מתקנים לילדים, כמו בריכה מתנפחת קטנה. אני מבחינה בתהליך של פתיחה מחדש של מרפסות, שהיו סגורות מאז שנות ה-60".

המרפסת שנפתחה, בעיצוב ליאת עברון - לפני הפתיחה ואחרי הפתיחה / צילום: ליאת עברון ואיתי בנית
 המרפסת שנפתחה, בעיצוב ליאת עברון - לפני הפתיחה ואחרי הפתיחה / צילום: ליאת עברון ואיתי בנית

זו נקודה מעניינת מאוד. בין שנות ה-50 לשנות ה-70 של המאה הקודמת, רבים עסקו בסגירת מרפסות קיימות, וזאת כאילוץ. הדירות שנבנו אז היו קטנות ולא מספקות, וסגירת המרפסת הוסיפה עוד שטחים לסלון, ואולי פינת עבודה או חצי חדר. התהליך של פתיחה מחדש של מרפסות מעיד על כך שאנשים מוכנים להקריב חלק מהדירה, לטובת חלל המרפסת, וזו כמובן ראיה חזקה לצורך שיש כיום לציבור לחללים פתוחים.

"אני מתכננת עכשיו דירה ישנה ברחוב רש"י שבה מחזירים מחדש מרפסת סגורה ומטפלת בדירה אחרת בבר אילן, שגם בה החזירו את המרפסת. אותם בעלי דירות, שילמו על שטחי המרפסת כמו על שטח עיקרי. זה ממש היפוך מגמה".

את דבריה מחזק מוטי אקרמן, המנכ"ל ובעלים של אקרמן בית מכירות נדל"ן: "המגמה של עלייה בביקוש לדירות עם מרפסות וגינות מובהקת מאז מרץ 2021. דירות עם מרפסות גדולות וגינות שעומדות למכירה פשוט נחטפות ובמחירים שלא הכרנו קודם. נכסים שיודעים לתת יותר מחוויה של ארבעה קירות הפכו להיות הדבר החם ביותר בשוק. כולם מכירים את התופעה של סגירת מרפסות שהייתה נהוגה בעבר בדירות בבניינים וותיקים. אז עכשיו זה בדיוק להיפך. אנשים משוועים לשטח פתוח בבית.

"גם יזמים מבינים את החשיבות הגדולה של המרפסות ולפעמים מוכנים לוותר על שטח עיקרי בדירות לטובת הגדלת המרפסות. אנחנו רואים את זה בכמה פרויקטים בתכנון בשכונת נאות אפקה בתל אביב".

מרפסת עם עצים. ''משקיעים בגינון'' / צילום: Shutterstock
 מרפסת עם עצים. ''משקיעים בגינון'' / צילום: Shutterstock

רדיוס ה־100 מטר: "הסגרים העלו את החשיבות של מה שנמצא קרוב"

האדריכלית אלונה ליפשיץ ומעצבת הפנים ליאת עברון מדברות על הדרישה של רוכשי דירות מסוימים שלא רק הדירה תספק להם תנאים טובים לחיים בעידן הקורונה, אלא שגם הסביבה הקרובה. כלומר שאם אדם עובד מהבית, הוא יוכל גם לקפוץ לשתות קפה ברדיוס קטן מהדירה שלו, או לקנות מוצרי מכולת הביתה. סביבה עם תוכן כזה נמצאת מעט מאוד בשכונות חדשות, ומאפיינת בעיקר מרכזי ערים ובמיוחד את תל אביב.

קניון בחולון בלב שכונת מגורים. הקירבה לשירותים חשובה / צילום: Shutterstock
 קניון בחולון בלב שכונת מגורים. הקירבה לשירותים חשובה / צילום: Shutterstock

הגישה הזו, של הסתכלות על הסביבה האופפת את הבית ולא רק על הדירה, החלה כבר לפני שנים, ואולם הסגרים משנה שעברה, שלוו בהגבלת תנועה לרדיוסים סמוכים לבית, העלו את החשיבות של מה שנמצא במסגרת אותם רדיוסים של 100 או 500 מטרים.

בהקשר זה מדברת ליפשיץ על הפקעה של גגות בניינים לצורכי מפגשים חברתיים/אימונים ספורטיביים, על התמקדות בגינות ציבוריות קטנות יותר ולא בפארקים עירוניים גדולים, שימוש בשבילי אופניים ובמדרכות להליכה - לצמצום התקהלות ומגע בין אנשים, וגם כתחליף לתחבורה ציבורית צפופה.

האדריכלית אלונה ליפשיץ / צילום: אריק סולטן
 האדריכלית אלונה ליפשיץ / צילום: אריק סולטן

בתל אביב השינויים התחבורתיים והסביבתיים כבר ניכרים בשטח. במקומות אחרים - פחות. ואולם ההערכה היא, שככל שהמגפה תלווה אותנו זמן רב - ונכון לעכשיו נראה שכך אכן יהיה - המרחב הציבורי ישתנה, וגם השטחים המשותפים בבתי דירות וחדרים כמו חדרי ג'ימבורי לילדים או חדרי התכנסות לדיירים, עשויים לעבור הסבה ולהפוך גם לחללי עבודה לדיירי הבית, למשל.

צרו איתנו קשר *5988