שוק הדיור | ראיון

"המחירים במכרזי הקרקעות מטורפים. יזמים עוד ייתקעו עם דירות"

אייל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען המתמחה בהתחדשות עירונית, חושב שהמשבר בענף הנדל"ן הוא תוצאה של הזנחה ממשלתית ארוכת טווח, ושעד שלא יתייחסו למצב כמשבר לאומי, לא יימצא לו פתרון • "השאירו את הענף לשוק החופשי שהוא מצומצם, ואת המנגנון של משרדי השיכון והפנים בידי עסקנים"

אייל הנדלר, מנכל חברת כנען נדל"ן / צילום: איל יצהר
אייל הנדלר, מנכל חברת כנען נדל"ן / צילום: איל יצהר

לפני כ-10 שנים, כשאייל הנדלר עזב את חברת ב. יאיר, שם שימש כמנכ"ל במשך חמש שנים, הוא חיפש מה לעשות. כמי שהצליח לחלץ את ב. יאיר מהקשיים שבהם הייתה נתונה, הוא שקל לשחזר את המהלך גם בחברות נדל"ן אחרות.

אלא שהזדמנות עסקית שנקרתה בדרכו שינתה לו את התוכניות: בעלי מרכז הבנייה אז, ערן רולס וקובי לנגלייב, מכרו את זרוע ההתחדשות העירונית. הנדלר ושני שותפים - מאיר טל וניב רום - החליטו לרכוש את הפעילות והקימו את קבוצת כנען. כיום הנדלר מכהן כיו"ר הקבוצה ושותפיו כמנכ"לים משותפים.

מאז ועד היום כנען, העוסקת בהתחדשות עירונית, אכלסה כבר מאות דיירים בכעשרה פרויקטים, ומעורבת בעוד כמה פרויקטים הכוללים יחד מאות יחידות דיור בפינוי-בינוי, תמ"א 38/2 ופה ושם גם תמ"א 38/1. רוב הפרויקטים באזורי הביקוש במרכז הארץ: רמת גן, גבעת שמואל, קריית אונו, פתח תקווה, מודיעין, נתניה ונס ציונה, ויש גם פרויקטים בחיפה וירושלים.

אף שכמה פרויקטים של תמ"א ברמת גן נגנזו, בעקבות מדיניות ראש העירייה כרמל שאמה הכהן, הנדלר מספר שהחברה עושה התאמות לפינוי־בינוי, שזו אופציה שהוא מעדיף. "זה הפתרון הראוי ברמה הלאומית, ורק אם אין אפשרות, אז תמ"א 2 ואם אין אפשרות אז תמ"א 1. ראש העיר אמר שהוא יעשה הולד, אבל זה משפיע על פונקציית הביקוש וההיצע ברמה הלאומית", הוא אומר.

פרויקט פינוי בינוי במתחם לוי אשכול בקרית אונו / צילום: פייגין אדריכלים
 פרויקט פינוי בינוי במתחם לוי אשכול בקרית אונו / צילום: פייגין אדריכלים

"רכישת דירה היא לא רק צורך פסיכולוגי"

גם כנען, כמו שאר החברות היזמיות, מקבלת פניות רבות מצד קרנות ריט המחפשות לרכוש ממנה יחידות דיור לצורך השכרה לטווח ארוך. "הרחבת הדיור להשכרה לטווח ארוך, מביאה תוספת משמעותית לכל שוק הנדל"ן למגורים", אומר הנדלר. "העניין הוא, שזה עלול לגרום להיעדר דירות זמינות לרכישה, ולהביא לעליית מחירים".

מצד שני, יכול להיות שכשיהיה היצע גדול של דיור להשכרה, יירד הלחץ לקנות דירה, ואז לא תהיה בעיה של היצע דירות לרכישה.
"בטווח הארוך זה בהחלט יכול לעזור להקטין את הלחצים של הביקוש. היום רכישת דירה היא לא רק צורך פסיכולוגי אלא גם סוג של אלטרנטיבת השקעה".

אף שבסופו של דבר, כל המיסוי הנלווה מפחית מהאטרקטיביות.
"לא בהכרח. משקיע שקונה נדל"ן, מקווה לקבל 3% תשואה על סך ההשקעה. אם הוא רכש את הדירה ב-50% הון עצמי, התשואה על ההון עולה. כך שמבחינת תשואה, היא אטרקטיבית, היא סולידית וסטבילית.

"מנגד, דירה גם צריכה שיפוצים ותחזוקה, אבל מה שהכי חשוב זה משטר המיסוי: רק 10% מס (אם הדירה מפיקה שכר דירה העולה על 5,070 שקל בחודש - ה"מ). זה בהחלט משטר מיסוי ראוי ונכון. מעבר לזה, כל מי שמשקיע בנדל"ן צופה עליות ערך, ובעת המכירה, ישולם מס של 25% (מס שבח), שזה כמו שוק ההון".

אז מה אתה אומר? שמבחינת מיסוי אין הבדל בסוף?
"אין שיקול דרמטי לרעת נדל"ן מבחינת המיסוי, למעט מס רכישה. זה מס שלא קיים בכל העולם, בטח לא בהיקפים של ישראל. זה כלי להוצאת כספים מהציבור. אני זוכר שכשלמדתי ראיית חשבון, המרצה למסים אמר שדיני המס זו הפגיעה הכי קשה בזכויות הקניין בחסות החוק, ולכן הכול חייב להיות מפורש בצורה ברורה, והמדינה צריכה להשתמש בכלים המיסויים בתבונה ובמידה הראויה".

ומס הרכישה בישראל הוא לא במידה הראויה.
"הוא גבוה מדי, גם אחרי שהורידו אותו (מ-8% ל-5% על דירה שנייה). וזה בנוסף למס שבח ולעמלות - גם של תיווך וגם של עורכי הדין - בעוד שבשוק ההון אין כמעט עמלות".
ועכשיו מדברים שוב על אפשרות של העלאת מס הרכישה.

"היה כבר שר אוצר אחד שעשה טעות גדולה ובעצם גרם לשוק להיכנס לסטגנציה (הכוונה למשה כחלון - ה"מ). אם לא פותרים את בעיית הביקוש וההיצע, העלאת מס הרכישה יוצרת איזו עצירה זמנית ופגיעה בכל השוק. אנשים לא קנו דירה שנייה ודירה שלישית, ואז עלו דמי השכירות. זו הייתה לדעתי החלטה שגויה. הוא עשה עוד כמה החלטות שגויות, כמו מחיר למשתכן, שהשבית את השוק וגרם לעיוות גדול.

משה כחלון, שר האוצר לשעבר ויו''ר יונט קרדיט / צילום: איל יצהר
 משה כחלון, שר האוצר לשעבר ויו''ר יונט קרדיט / צילום: איל יצהר

"לפניו, במשך 15 שנים הממשלות לדורותיהן הזניחו את שוק הנדל"ן והן אחראיות בלעדיות למצוקת הדיור. לא תקצבו את הנושא כמו שצריך, לא תכננו, לא יישמו אסטרטגיות בנושא. הממשלה, שהיא גם הרגולטור הענק בתחום, החמירה את הרגולציה, מה שגורם להכבדה ולהאטה בהיתרי בנייה. היא הבעלים של יותר מ-90% מהקרקעות, ואם ננכה חופים, כבישים, חורשות, בסיסי צה"ל ושמורות טבע, לא נשארת הרבה קרקע לשווק שמספיקה לעמוד בתחזיות של גידול האוכלוסייה בישראל - 1.7% בשנה".
פערים בין המנגנון המקומי למנגנון הארצי

"השאירו את הענף לשוק החופשי שהוא מצומצם ממילא, ואת המנגנון של משרד השיכון ומשרד הפנים בידי עסקנים חרדיים שדאגו למגזר שלהם, ובמשך עשרות שנים הם היטיבו עם המגזר הזה בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים בשנה ותוך פגיעה באסטרטגיה. אני מאוד מקווה שזה ישתנה כעת.

"אני לא אומר שלא מגיע לחרדים, אך לא על חשבון המגזרים האחרים. צריך לגבש תוכנית אסטרטגית שתיתן מענה לפונקציית הביקוש של המדינה - שעומדת על צורך של 80 אלף דירות בכל שנה. כיום יש פער הולך וגדל בחברה החרדית, והתוצאה היא שרואים מקרים של משפחות שפשוט מתמקמות בחניה של בית.

"כמובן שיש כאלה שיגידו באירופה המצב שונה כי שיעור הגידול באוכלוסייה שם הוא שלילי, אבל זה לא תירוץ. הפתרון הוא בידיים של הממשלה, נוצר משבר לאומי ועד שלא יתייחסו לזה כך לא יהיה לזה פתרון. כל אחד רוצה להעביר את זה למשמרת הבאה ועד היום לא נמצא לזה פתרון".

למעשה, לפי הנדלר, במצב הנוכחי אין שום סיכוי להתמודד עם הביקוש ההולך וגדל לדירות, כפונקציה של הגידול באוכלוסייה. כשמשך המסירה של דירה חדשה הוא 2-4 שנים, ותהליך הוצאת היתר, שאמור להימשך חצי שנה, אורך בפועל 5-12 שנים.
"קחי למשל את הפרויקט שלנו בקריית אונו, שהוא לקראת היתר", מדגים הנדלר. "וזו עיר שמצטיינת בנושא של ההליכים. הרבה פעמים יש פער בין הרשות המקומית לבין המנגנון הארצי, וזה מעכב. צריך שהרשויות המקומיות יהיו מעורבות כמה שפחות בהליכי התכנון, ושהוועדות המחוזיות יידרשו לתת מענה בתוך 90 יום מהגשת הבקשה. ואם לא, כאילו הבקשה התקבלה".

למה אתה חושב שזה יהיה מהיר יותר, אם זה יהיה במסגרת הוועדות המחוזיות?
"מהניסיון שלנו, ברגע שתב"ע עברה לוועדה המחוזית, הטיפול אורך בין חצי שנה לשנה, כי הוועדות המחוזיות עובדות תחת האסטרטגיה הממשלתית של מינהל התכנון והבנייה ואין להן אינטרסים ברמה המקומית, אלא רק ברמה הלאומית. צריך להתייחס לנושא של מצוקת הדיור כאל משבר לאומי, לפחות בחמש השנים הקרובות.

"יש במדינת ישראל בערך 2.4 מיליון יחידות דיור, מהן 700-800 אלף דירות שנבנו לפני ינואר 1980, ללא תקן רעידת אדמה וללא ממ"דים. רובן רעועות, נמצאות במצב קטסטרופלי כמו הבניין ברחוב ביאליק ברמת גן, שפונה באחרונה ונהרס. צריך להקציב לוחות זמנים, והרשויות צריכות עזרה לא רק בתשתיות, אלא גם בתקציבים.

"יש המון רגולטורים חשובים שבלעדיהם תוכניות והיתרים לא זזים. למשל מכבי אש, פיקוד העורף, פקיד היערות. בהתחדשות עירונית אתה צריך להוריד עצים, ועל כל עץ צריך להוציא היתר הריסה. לא משנה שהם נראים ‘לא עלינו’ אבל לוקח עוד חצי שנה להוציא היתר לעקור אותם ויש אגרה בעלויות משמעותיות".

"המון סימני שאלה בתוכנית של שקד"

לכנען יש כאמור פעילות ענפה בתחום ההתחדשות העירונית. בכיכר מסריק בתל אביב היא מקדמת פרויקט תמ"א 38/2 שבמסגרתו רכשה כנען את בית הביטוח הלאומי, הרסה והקימה על חורבותיו בניין בוטיק של 16 יח"ד, בסגנון הבאוהאוס. מחירי הדירות בפרויקט עומדים על 60־75 אלף שקל למ"ר, וכעת עומדת כנען לשחזר את המהלך בפרויקטים נוספים ברחובות בארי, בריינין והנביאים.

בשכונת גן ערמונים ברמת גן היא מקדמת את פרויקט סמארט טאוארס שבמסגרתו יפונו 48 דירות בשלושה בניינים ישנים וייבנו 168 דירות בשני מגדלים.

בקרית אונו היא מקדמת כאמור פרויקט רחב היקף שבמסגרתו צפויות להתפנות 232 דירות ב-11 מבנים, ובמקומן יוקמו עשרה בניינים חדשים שבהם 700 יח"ד, וכן 5,000 מסחר ומשרדים. את הפרויקט, שיבוצע בשלושה שלבים, תבצע חברת תדהר, ותכנן האדריכל יהודה פייגין, האדריכל של מלון ולדורף אסטוריה בירושלים.

סמי מצלאוי אמר לאחרונה לגלובס: "בפינוי־בינוי אתה קם כל בוקר, חובש קסדה, לובש שכפ"ץ והולך להילחם". אתם מזדהה עם זה?
"יש פה עבודה סיזיפית, יש פה כיתות רגליים, יש מאמצים פסיכולוגיים. את צריכה לפגוש את הרשות פעמיים: פעם בשלב התב"ע ופעם בשלב ההיתר. בהיעדר קרקעות זמינות אין ברירה אלא לעשות התחדשות עירונית. חברות ענק מקימות כיום מחלקות כאלה אצלן. יש מעט מאוד מכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובמכרזים האלה המחירים הם מחירי עתק. רק עכשיו היה מכרז באור יהודה לפי 1.3 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. תוסיפי לזה עלות בינוי והגעת למחירים לא נורמליים, מטורפים. יזמים ייתקעו עם מלאי של דירות שלא יצליחו לשווק".

אחת הבעיות בהתחדשות עירונית, הוא אומר, היא שאין אחידות בתמורה שמקבלים הדיירים. התוצאה היא, שהיזמים עושים תחרות ביניהם מי יציע תמורה גדולה יותר לדיירים, אך בסופו של דבר, זה בא על חשבון הרווח של היזמים, ואם הפרויקט לא יהיה רווחי, הוא ייכשל.

מעבר לכך, נוצר אי-שוויון, כי תוספת של 20־30 מ"ר בתל אביב, שווה הרבה יותר מאשר אותה התוספת בפתח תקווה. "המדינה פטרה את בעלי הדירות (בתמ"א ובפינוי־בינוי - ה"מ) ממס שבח, שזה חברתי וזה נכון, אבל לא קבעה איזו מתנה יקבלו הדיירים".
עכשיו נקבע שזה יוגבל ל־12 מ"ר.

"ראשית, בדירות הקטנות אפשר לדעתי להגיע לתוספת של 25 מ"ר. שנית, זה לא מיושם. אם קובעים משהו, שזה יהיה חוק, כך שליזמים יהיה אסור להציע יותר".

מה דעתך על הסעיף בחוק ההסדרים שמוריד את שיעור ההסכמה מ־80% ל־66%?
"הייתי מוריד את זה אפילו ל-60%. דיירים סרבנים סוחטים את היזם ודופקים את הדיירים ללא הצדקה. זה לא צריך לעכב פרויקטים".

מה דעתך על החלופה של איילת שקד לתמ"א?
"זה משאיר המון סימני שאלה ואופציה לפרשנויות, כי לכל רשות מקומית יש שיקול הדעת שלה. אני פחות אוהב את זה. זה צריך להיות משהו ברמה הלאומית, מוגבל בלוחות הזמנים ושפותר את כל נושא הבירוקרטיה. לפעמים מאשרים תב"ע וכשהיא מאושרת זה כבר לא רלוונטי. אם יהיה שיתוף פעולה של משרדי הפנים, השיכון והאוצר, העולם יהיה שונה".

השרה איילת שקד / צילום: Associated Press, Oded Balilty
 השרה איילת שקד / צילום: Associated Press, Oded Balilty

בפרויקט שלכם בקרית אונו תהיה קומת מסחר. אתה מאמין בעירוב שימושים?
"אני באופן אישי בעד, אם כי יש הרבה דיירים שלא אוהבים את זה, אך הקורונה הביאה לשינוי תפיסתי. פתאום נוח לאנשים שזה ליד הבית".

כולם מתלהבים מבת ים. יש שם תנופה גדולה של פינוי־בינוי. איך זה שאתה לא שם?
"ניסינו. בחנו כמה פרויקטים שם, והבעיה הגדולה הייתה צפיפות הבנייה הקיימת, והחלטנו לוותר. זו עיר ששוכנת לחוף הים אבל היא בנויה בצורה לא חכמה".

אייל הנדלר

אישי: בן 60, נשוי ואב לשני ילדים, סב לשניים. בעל תואר ראשון בכלכלה, וחשבונאות ומשפטים, ותואר שני במנהל עסקים - כולם מהאוניברסיטה העברית
מקצועי: היה שותף בפירמת רוה"ח דלויט, ושימש במשך חמש שנים כמנכ"ל חברת הייזום והבנייה ב. יאיר
עוד משהו: בעל רישיון משיט 60, המאפשר להפליג בין מדינות. מאז הפליג למקומות רבים בעולם: מבואנוס איירס ועד ריו דה ז׳נאו, מאיי ונואטו ועד אוסטרליה

קבוצת כנען

תחום עיסוק: ייזום בנייה למגורים, בדגש על התחדשות עירונית
היסטוריה: החברה הוקמה ב־2011 על ידי הנדלר, המשמש יו"ר, מאיר טל, המשמש מנכ"ל, וניב רום, המשמש מנכ"ל כנען התחדשות עירונית

צרו איתנו קשר *5988