שוק הדיור | ניתוח

תוכנית דיור ממשלתית חדשה? הזוגות הצעירים עומדים להתגעגע למחיר למשתכן

משה כחלון, יעקב ליצמן ועכשיו זאב אלקין - שלושתם יצאו בשנים האחרונות עם הבטחה לזוגות הצעירים לדיור במחיר מופחת • איפה עומדת התוכנית של אלקין מול שתי הקודמות, אילו ישובים צפויים להישאר מחוץ לתוכנית, ולמה אין סיכוי שהמחירים יהיו אטרקטיביים

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב
שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: דוברות הכנסת, דני שם טוב

הניסיון לעצור את הדהירה במחירי הדיור הוביל את שר הבינוי והשיכון הטרי זאב אלקין להוציא לדרך את התוכנית לדיור במחיר מופחת - אם תרצו, "תוכנית מחיר מטרה 2.1".

אבל זמן רב ייקח עד שהציבור הרחב יוכל לחוש בתוכנית של אלקין, וגם אז יתברר בסופו של יום שאין הוקוס פוקוס וארוחות חינם: רוב הדירות יימכרו שוב בדיוק באותם מקומות שהוצפו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" - אבל במחירים יקרים יותר. ובנוסף, יעברו מספר חודשים לפחות עד שההגרלות שקוראות להגיש הצעות לדירות אלו ייצאו אל הפועל.

 
  

המלחמה של היזמים תהיה על מחיר הקרקע

מה בעצם עומד מאחורי התוכנית של אלקין שאושרה בסוף השבוע על ידי מועצת מקרקעי ישראל? ובמה היא שונה מגרסת 1.0 שהוביל שר הבינוי אורי אריאל ב-2014, ומהתוכנית הקיימת, "דיור במחיר מופחת", של שר השיכון הקודם יעקב ליצמן.

ההגיון שעומד מאחורי "מחיר מטרה" על שתי גרסאותיה הוא לתת לדירות שנמכרות בשוק החופשי לסבסד את הדירות שנמכרות במסגרת התוכנית. זאת, בניגוד ל"מחיר למשתכן" של משה כחלון, שבה המדינה מסבסדת את מחירי הקרקעות עבור היזמים.

באופן זה יזם יכול לתכנן את הפרויקט שלו כך שהדירות הקטנות והמוזלות יוקצו להשתתף בתוכנית, והגדולות והמיוחדות יימכרו במחירי שוק.

הבדל נוסף בין התוכנית החדשה של אלקין לזו של כחלון, הוא שבעוד שאצל כחלון התחרות בין היזמים הייתה על מחיר למ"ר דירתי בנוי, בתוכנית הנוכחית התחרות בין היזמים היא על מחיר הקרקע, כמו במכרזים רגילים.

פרוייקט מחיר למשתכן לוד , בשכונת אחיסמך - חברת מגדלי הנחל / צילום: אמיר מאירי
 פרוייקט מחיר למשתכן לוד , בשכונת אחיסמך - חברת מגדלי הנחל / צילום: אמיר מאירי

מבחינה זו, "מחיר למשתכן 2.1" דומה מאוד ל"דירה במחיר מופחת", של שר השיכון הקודם יעקב ליצמן, בשינוי אחד: לא ייקבעו במכרזים מחירי מינימום. כלומר - אם היזם סבור באופן היפותטי שהקרקע שווה שקל וזה המחיר שהוא יציע במכרז - הצעתו לא תיפסל.

רשימת הערים שיוצאות מהמשחק מתארכת

זה אינו קו הדמיון היחיד בין שתי התוכניות המאוחרות (של אלקין וליצמן). בשתי התוכניות אלקין וליצמן דואגים מאוד לגדר את המיקומים שבהם יוגרלו הדירות המוזלות לזוגות צעירים, ואת גובה ההנחה שתינתן לזוכים. כך למשל, ב"דירה במחיר מופחת" של ליצמן נקבע, כי הדירות שישתתפו בתוכנית יהיו במחירים של עד 25.7 אלף שקל למ"ר (22 אלף שקל למ"ר, לא כולל מע"מ), ובכך ירדו מהפרק מקומות כמו תל אביב, רמת השרון, הרצליה ועוד. בשלושת המקומות הללו נערכו הגרלות של דירות במסגרת מחיר למשתכן.

בתוכנית הנוכחית רף מחיר המקסימום יורד אף יותר, ל-23.4 אלף שקל למ"ר, (20 אלף שקל למ"ר, לא כולל מע"מ) ובכך יוצאות מהרשימה ערים נוספות, בראשן רעננה; עקב עליות המחירים המהירות, גם נתניה, רמת גן, כפר סבא וחולון לא רחוקות מהסף הזה.

ואולם לא אלמן ישראל. וגם אם המפלגות החרדיות לא שותפות בקואליציה הנוכחית, מעמדן של ירושלים ובני ברק כאופציה להיכלל בתוכנית בטוח, גם אם מחירי הדירות שלהן יחצו את רף המחיר המקסימלי (על פי אתר מדלן - הן כבר חצו). הסיבה: ההחלטה לפיה ביישובים המוגדרים במדד חברתי-כלכלי 4 ומטה הרף לא יהיה בתוקף. שתי הערים הללו קולעות בדיוק למטרה הזו (ירושלים 3 במדד, בני ברק 2), כך שסביר שהיא נתפרה במיוחד בעבורן, שכן במקומות אחרים בהם המדד החברתי-כלכלי נמוך - גם מחירי הדירות נמוכים.

לשחק עם המחיר? ההנחות הוגבלו מאוד

עניין אחר, ואולי החשוב ביותר, הוא מחירי הדירות וההנחות שיינתנו עליהן. גם כאן הזוגות הצעירים יצטערו על סיומה של "מחיר למשתכן". ב"דירה במחיר מופחת" הוחלט שמחירי הדירות ייקבעו באמצעות שומה שתיערך בסמוך להוצאת המכרז, וב"מחיר מטרה" של אלקין החליטו ללכת באותה דרך. זאת, בניגוד ל"מחיר למשתכן" שקבעה שומות מלאכותיות שהיו נכונות ליולי 2015.

מדובר בהבדל אקוטי, כי מאז יולי 2015 מחירי הדירות עלו ב-23%, כך שההצמדה למחירים ההם הבטיחה לזוכים בדירות הנחות ניכרות נוספות על מחירי הדירות שרכשו.
וזו בדיוק הבעיה: כשהשומה של מחיר למשתכן התנתקה מהמציאות, גודל ההנחות התנפח עוד יותר. מה שהביא את היועץ המשפטי לממשלה לקבוע, כי יש להגביל את גובה המתנות שמקבלים הזוכים, לרמה של 300 אלף שקל.

בדירה במחיר מופחת סברו, כי די לעדכן את שיטת השומה בצמצום ההנחות לרמות סבירות; אצל אלקין החליטו לחשק את גובה ההנחה גם בקביעה, ש"יקבע מחיר למ"ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות... על המחיר שיקבע, יינתן שיעור ההנחה בגובה 20 אחוז ממחיר הדירה, ועד 300 אלף שקל". השומה ומגבלת ההנחה בסך של 300 אלף שקל יעודכנו בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך השנה, בתוספת 1 אחוז, כך שיוזמי התוכנית ערים למצב השוק הנוכחי, וקבעו גמישות מסויימת.

במלים אחרות, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות אבל בתוכנית החדשה לא ניתן יהיה לקבל הנחה של יותר מ-300 אלף שקל. בעוד שבתוכנית של כחלון ההנחה מתחיל ב-200 אלף שקל, כאשר מחירי הדירות נמוכים יותר, והיא לא מוגבלת מבחינת ההיקף שלה ויכולה להיות גבוהה הרבה יותר.

מבחינת אחוז הדירות המוזלות בפרויקטים, במסגרת התוכנית הנוכחית מדובר על 60% באזורי הביקוש ו-65% באזורי הפריפריה - מעט יותר מאשר בתוכנית של ליצמן.

כמו אז, כך היום: תוכניות שרחוקות משלמות

בסופו של דבר, זוגות צעירים צפויים להתגעגע מאוד ל"מחיר למשתכן". על פי השוואות שנערכו בגלובס, בין דירות שהוצעו למכירה במסגרת מחיר למשתכן לבין אלה שהוצעו למכירה באמצעות "דיור במחיר מופחת", שכאמור, דומה מאוד לתוכנית הנוכחית, התגלה כי הדירות במחיר למשתכן היו זולות במרבית המקרים בסכומים שהגיעו למאות אלפי שקלים.

ועדיין, לפני שבאים לדבר על היתרונות ב"תוכנית למשתכן" - צריך לזכור כמה דברים. תומכי "מחיר למשתכן" יסתמכו מן הסתם לא מעט על הזכרון הציבורי הקצר. הליקויים בתוכנית ההיא של כחלון היו כה גדולים, שלא ניתן היה להתעלם מהם. למשל, כפי שנחשף בגלובס, למעלה מ-20 אלף דירות מתוך כ-78.5 אלף שהוגרלו - לא נמכרו וברוב המקרים לזוכים אין שמץ של מושג באילו דירות הם זכו. ההמתנה של חלקם אורכת שלוש שנים ויותר. כ-5,000 דירות שאמורות לצאת להגרלה במסגרת התוכנית בעתיד כלשהו - טרם אושרו בוועדות התכנון והבנייה.

כל זה נובע מכך, שכשהתוכנית החלה לאבד מהתנופה שצברה ב-2016-2017, ומלאי הדירות בה פחת באופן משמעותי, החליטו מארגני התוכנית להגריל דירות בתוכניות שלא אושרו בוועדות התכנון והבנייה. התוצאה: לא מעט זוכים קשרו את גורלם עם גורל הפרויקטים שבהם זכו. אולי הם מתנחמים בכך שככל שמחירי הדירות עולים, גם ההנחות שבהם זכו עולות, אבל בפועל אין להם דירה.

כך או כך, אם מישהו מצפה שהתוכנית של אלקין תוציא את שוק הדיור מהבוץ לפחות עבור הזוגות הצעירים - הוא צפוי להתאכזב.

צרו איתנו קשר *5988