עסקה לכל דבר: איך מעבירים לילדים דירה במתנה?

אפשר להוריש את הדירה לילדים, אבל אפשר להעביר אותה לרשותם עוד בחיים, אם משיקולים של עזרה לצאצאים, שליטה בחלוקת הירושה בעוד המורישים בחיים או במסגרת תכנוני מס. עו"ד עידן בן-יעקב ממשרד עו"ד בן-יעקב, המתמחה בנדל"ן, השקעות וניהול הון משפחתי, מסביר מה משמעותה של דירה במתנה ואיך לעשות את זה נכון. לדבריו, "על-פי לשון החוק, הקניית נכס/רכוש/מקרקעין וכדומה לאחר ללא קבלת תמורה מוגדרת כמתנה".

האם אפשר לתת מתנה בכל סכום?

"אין הגבלה או הגדרה להיקף או גודל המתנה. ניתן להקנות שליש דירה פרטית בקריית שמונה, וניתן להקנות אחוזה של 200 מיליון שקל ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. כמו כן, ניתן להקנות גם קרקע בלבד ואפילו כזאת שאינה מיועדת לבנייה".

 עו''ד עידן בן-יעקב / צילום: תמר מצפי

מי יכול לתת מתנה ולמי? האם זה אפשרי רק בין בני משפחה?

"כל אדם יכול לתת לאחר מתנה. אם לבן משפחה, לחבר או אפילו לאגודה או לעמותה. אך זה לעניין נתינת המתנה. אבל אם עוסקים במיסוי, הרי שהקירבה בין נותן המתנה למקבל המתנה היא רלוונטית. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (חוק המסמ"ק) נותן הטבה משמעותית של פטור ממס שבח בהקניית מתנה מאדם אחד לאדם אחר, אשר נכללים תחת הגדרת 'קרוב'. החוק הגדיר בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא ועוד כקרובים לעניין זה. בנוסף, קיים פטור חלקי במס רכישה לפי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) שגם הוא ניתן רק במקרה של מתנה בין 'קרובים'".

כיצד ניתן להעביר דירה במתנה?

כדי שעסקה (בין בתמורה ובין ללא תמורה) תוגדר כ"עסקה שנסתיימה", עליה להסתיים ברישום. כלומר, להשלים את רישום העברת הבעלות גם בטאבו. מתן נכס מקרקעין במתנה מוגדר על-פי החוק כעסקה לכל דבר ועניין, גם אם התקיים בין בני משפחה. לכן יש להגיש את כל הדיווחים והאישורים הנדרשים, כולל לרישום בטאבו, כמו בכל עסקה אחרת. כמו כן, חלות עליה אגרות והיטלים למיסוי מקרקעין, לעירייה ולגופים אחרים.

"יש הבדל אחד, והוא שבסיבת הרישום המופיעה בנסח הטאבו יהיה רשום 'מכר ללא תמורה' - להבדיל מ'מכר' בעסקה רגילה", מסביר עו"ד בן-יעקב. "אין לכך משמעות מבחינת רישום או מכירה עתידית כלפי צד שלישי - אך כן יש לזה משמעויות מבחינת דחיית תשלומי מס, ככל שבעל הזכות הרשומה כיום קיבל את הנכס במתנה".

האם אפשר להתחרט ולבקש את הדירה בחזרה?

"ברגע שנעשה ונחתם ההסכם או התצהיר על העברת הנכס במתנה, קיימת התחייבות חוזית של נותן המתנה כלפי המקבל והסתמכות של מקבל המתנה לקבלתה. חשוב לשים לב לשני דברים: הדבר הראשון - לפי החוק והפסיקה קיימים מקרים חריגים שבהם ניתן לדרוש את המתנה בחזרה ולבטל את נתינתה, כגון בגין התנהגות מחפירה של מקבל המתנה או הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה; הדבר השני - הקניית מתנה 'על-תנאי'. כלומר, מתן המתנה תוך התייחסות בין הצדדים ובהסכם המתנה ביניהם שהמקבל יהיה זכאי למתנה רק בהתקיימותם של תנאים מסוימים, לדוגמה: התחייבות של מקבל המתנה שנותן המתנה יהיה זכאי להתגורר בדירה למשך כל ימי חייו ללא תשלום שכר דירה וללא יכולת של מקבל המתנה לפנותו".

האם דירה שהתקבלה במתנה נחשבת כדירה ראשונה או יחידה לצורכי הקלות במס?

"בהינתן כי הדירה התקבלה במתנה ולא בירושה, אזי היא נחשבת כמו כל דירה אחרת. אם למקבל המתנה אין דירה נוספת, הוא (בהינתן תנאי החוק) יכול להיות זכאי לפטור דירה יחידה ובכך להפחית עוד יותר את חובת תשלום מס הרכישה החל עליו".

האם ניתן לקבוע כי הדירה שהעברתי היא לא במתנה או שנעשתה לצורך תכנון מס?

"העברת דירה - אם במתנה או בתמורה - היא דבר הדורש ליווי משפטי למניעת טעויות שונות (או לכל הפחות להפחתת הסיכונים להתרחשותן). לא ניתן לקבוע בחוזה מפורשות שהעברת הדירה נעשתה לצורך תכנון מס, שכן הדבר עלול להיחשב (וסביר להניח שכך יקרה) שההעברה היא 'למראית-עין' בלבד ולצורך התחמקות ממס, והדבר מהווה עבירה פלילית. הקביעה - הסופית במקרה הזה - היא של רשות המסים. נציין כי אין פסול בתכנוני מס, כל עוד הם נעשים על-פי חוק".