ענקיות הטק צברו נדל"ן במהלך מגפת הקורונה

החברות הגדולות ביותר בארה"ב יושבות על סכומי שיא של מזומנים. הן כמעט לא מקבלות כלום על החזקת הכסף ונגמרות להן הדרכים להוציא אותו. אז הן רוכשות הרבה נכסי מקרקעין מסחריים.

ההכרזה של גוגל משבוע שעבר שהחברה תרכוש בניין משרדים במנהטן תמורת 2.1 מיליארד דולר היא האחרונה בסדרת עסקאות נדל"ן גדולות של תאגידים שהחלו עם תחילת המגפה. אמזון שילמה בשנה שעברה 978 מיליון דולר תמורת חנות כולבו של לורד וטיילור לשעבר במנהטן. פייסבוק רכשה בניין משרדים בבלוויו, וושינגטון, תמורת 368 מיליון דולר.

בסך הכול, חברות אמריקאיות הנסחרות בבורסות הן בעלות קרקע ובניינים המוערכים בשווי של 1.64 טריליון דולר, על פי חברת מודיעין השווקים S&P Global Market Intelligence. מדובר בעלייה של 38% לעומת לפני עשור והרמה הגבוהה ביותר בעשר השנים האחרונות לפחות, על פי S&P.

רשתות קמעונאיות כמו וולמארט ורשתות מסעדות כמו מקדונלד'ס הן כבר זמן רב הבעלים של הסניפים שלהן. כעת מצטרפות אליהן חברות הטכנולוגיה הגדולות, ורוכשות משרדים, מרכזי מידע, מחסנים ואפילו שטחי מסחר.

  

להימנע מחוזי שכירות יקרים ומורכבים

רכישת נדל"ן היא דרך אחת שבה חברות אלה יכולות להימנע מחוזי שכירות שהם לעתים יקרים ומורכבים, משום שבמקרים רבים החברות רוכשות את הבניינים שקודם שכרו. נכסים אלה, שהם לעתים קרובות מודרניים או משופצים ולעתים בנויים במיוחד לפי דרישתם, הם מסוג הבניינים שערכם עלה במשך השנים. אבל בעלות על נכס גם מכניסה את החברות לסיכון של הפסד במקרה שמחירי נדל"ן עירוניים יהיו בירידה.

לעת עתה, מסע הקניות של החברות עוזר להחזיק את שוקי הנדל"ן המסחרי בדיוק בזמן שבו משקיעים רבים נרתעים מבנייני מסחר ומשרדים בגלל מספר הנכסים הריקים, שנמצא בעלייה.

גם קרנות רבות העוסקות בנדל"ן השקעות גייסו מזומנים רבים, אבל ברובן העדיפו לא להוציא אותו בזמן המגפה בתקווה שהמחירים יירדו עוד יותר. ושלא בדומה לחברות המשקיעות בנדל"ן, חברות גדולות לעתים קרובות קונות את הבניינים בלי לקחת משכנתאות, וזה מאפשר להן להוציא יותר מהכסף שלהן ולסגור עסקאות במהירות גדולה יותר.

"הכסף פשוט לא עובד בצורה פרודוקטיבית"

כמה גורמים הביאו לפרץ הרכישות. סיבה אחת היא שלחברות יש יותר כסף לרכוש נכסי מקרקעין. לאחרונה, אי-ודאות בנוגע לדרכים שבהן הקורונה תפגע בכלכלה גרמה ליותר חברות לצבור מזומנים, כך אמרה כריסטין הנקינס, פרופ' לפיננסים באוניברסיטת קנטאקי.

חברות הנסחרות בארה"ב מחזיקות 2.7 טריליון דולר במזומן, נכסים מקבילים למזומן והשקעות לטווח קצר, בלי לכלול חברות נדל"ן וחברות פיננסיות, על פי S&P Global. מדובר בעלייה של יותר מ-90% לעומת הרבעון הרביעי של 2011.

שיעורי הריבית מרחפים סביב הרמה הנמוכה ביותר שלהם אי פעם, כך שחברות יכולות לקבל תשואות גבוהות יותר מקניית נדל"ן בהשוואה לתשואות מאג"ח בסיכון נמוך או ניירות ערך אחרים, כך אמר בריאן קינגסטון, מנכ"ל נדל"ן בחברה Brookfield Asset Management. "הכסף הזה פשוט יושב שם ולא עובד בשום צורה פרודוקטיבית", הוא אמר.

מחירי נכסים משרדיים, בינתיים, ירדו במנהטן, סן פרנסיסקו, שיקגו וערים גדולות אחרות בזמן המגפה, והפכו השקעות בנכסים כאלה לזולות יותר ממה שהיו לפני 18 חודשים.

"גוגל רוצה לשלוט בבניינים שלה"

גוגל וקופות המזומנים הגדולות שלה שונה כמעט מכל חברה אחרת מבחינת התיאבון הגובר שלה לנדל"ן. אלפאבית, החברה האם של גוגל, החזיקה 135.9 מיליארד דולר במזומנים, נכסים והשקעות לטווח קצר נכון לרבעון השני של 2021, יותר מכל חברה נסחרת אחרת, בלי לכלול חברות פיננסיות או חברות נכסי מקרקעין, על פי נתוני S&P Global.

אלפאבית היא כיום אחת מבעלי הנכסים הגדולות ביותר בעיר ניו יורק ובארה"ב. היא החזיקה 49.7 מיליארד דולר בקרקע ובבניינים נכון ל-2020, עלייה מ-5.2 מיליארד ב-2011.

גוגל קונה נכסים בגלל שהיא רוצה לשלוט בבניינים שבהם היא נמצאת, לדוגמה לעשות שינויים בלי להצטרך לבקש רשות מבעלי הנכסים, כך אמר מנהל מדיניות ציבורית וענייני רגולציה בחברה, ויליאם פלויד.

אמזון, שברשותה מחסנים רבים, החזיקה בקרקע ובבניינים בשווי 57.3 מיליארד דולר - יותר מכל חברה ציבורית אמריקאית חוץ מוולמרט. לחברה לא אכפת אם היא קונה או שוכרת נכסים כל עוד הבניין מתאים לה, אמר לוול סטריט ג'ורנל סגן נשיא באמזון לענייני נדל"ן ומתקנים בינלאומיים, ג’ון שטלר, לפני כשנה.