העליון: רמ"י לא ציינה במסמכי המכרז כי למגרש שותף נוסף - ותפצה את החברה הזוכה

החברה טענה כי מסמכי המכרז היו שגויים, ולכן היתרי הבנייה עוכבו • העליון קבע כי האחריות נחלקת בין החברה, הרשות המקומית ורמ"י

פרויקט בנייה. ''על רמ''י חלה חובת זהירות מוגברת'' / צילום: Shutterstock
פרויקט בנייה. ''על רמ''י חלה חובת זהירות מוגברת'' / צילום: Shutterstock

לאחרונה נדרש בית המשפט העליון להכריע בתביעה של חברה פרטית נגד רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי זו אחראית לעיכובים שנגרמו לחברה בהקמת פרויקט מגורים.

עובדות המקרה: בשנת 2000 זכתה חברה קבלנית במכרז ששיווקה רמ"י לרכישת מגרש בחיפה שעליו ניתן להקים פרויקט מגורים הכולל כ-180 יחידות דיור. על-פי תנאי המכרז התחייבה החברה להשלים את בניית הפרויקט תוך שלוש שנים ולערוך בין היתר רישום של המגרש כחלקה עצמאית ("פרצלציה") ורישום בית משותף. בהתאם, החברה החלה בהליכי הפרצלציה, אך במסגרת זו נוכחה לגלות כי המגרש אינו מצוי בבעלותה הבלעדית של רמ"י, וכי מצוי בו שותף נוסף ("במושע").

בשל עובדה זו, הוועדה המקומית סירבה לדון בבקשת החברה להיתר בנייה. רמ"י מצידה אישרה כי מדובר בטעות שאינה מגבילה את הליכי הרישוי, אולם הוועדה עמדה בסירובה. כך חלפו השנים, ורק לאחר כשש שנים מהמועד שבו זכתה החברה במכרז, ניתן היתר בנייה מלא לפרויקט.

בשל כך, החברה עתרה לבית המשפט המחוזי ותבעה פיצוי בסך 60 מיליון שקל. לטענתה, העיכוב בקבלת היתר הבנייה והנזקים שנגרמו לה בעקבות זאת, נובעים ממצג כוזב של רמ"י בדבר בעלותה במגרש. לטענתה, בשל היעדר ההלימה בין המידע שניתן במסמכי המכרז לבין המצב הקנייני בפועל, סירבה הוועדה המקומית לדון בבקשה למתן היתר בנייה - דבר שהסב לה נזקים רבים.

מנגד טענה רמ"י כי העיכובים נבעו מהתנהלות החברה, וכי ככל שהעיכוב נבע מהתנהלות הרשויות - יש להפנות טענות אלה לוועדה המקומית (שצורפה להליך). עוד נטען כי החברה התרשלה בביצוע הבדיקות הנחוצות, ולכן אין לה להלין אלא על עצמה. בנוסף, נטען כי לא נמצאה כל אסמכתה לכך שהוועדה סירבה לדון בבקשה להיתר עד הסדרת הרישום, וכי החברה היא זו שסירבה לפעול במישור זה עד לרישום זכויות המדינה באופן בלעדי.

■ ההחלטה: בית המשפט המחוזי דחה את העתירה, ומשכך ערערה החברה לבית המשפט העליון, שקבע כי על אף שהחברה התרשלה בבדיקת מצב הזכויות במגרש, הצגת המצב הקנייני השגוי במסמכי המכרז והעובדה כי במגרש ישנן זכויות הרשומות על שמו של גורם שלישי, תרמה ללא ספק לעיכוב בהפקת היתרי הבנייה.

בית המשפט ציין כי שיטת המשפט הישראלית זנחה את עיקרון "ייזהר הקונה", וכי זהירותו של הקונה, ככל שהיא חשובה וראויה, אינה פוטרת את המוכר מהחובה לשקף את מצב הזכויות בנכס - דבר שלא נעשה במקרה זה. נפסק כי על רמ"י חלה חובת זהירות מוגברת, העולה על הרף הנדרש מגופים פרטיים, וזאת בשל היותה רשות מינהלית הפועלת עבור אזרחיה, ואין היא רשאית להתנער מאחריות.

בית המשפט דחה את הטענה שלפיה החברה היא שנמנעה מלקדם את הליכי הרישוי עד להסדרת הרישום, וציין כי מהראיות שהוצגו עולה כי הוועדה המקומית היא ש"הקפיאה" את הטיפול בבקשה. בנוסף, נקבע כי הוועדה נהגה באופן לא הגון בעת שסירבה לדון בבקשה להיתר, וזאת אף שניתן היה לפתור את המחלוקת באמצעי פשוט ויעיל - עריכת תשריט חלוקה בין החברה לבין השותף הנוסף במגרש.

משכך, בית המשפט העליון ביטל את החלטת בית המשפט המחוזי, אך מאחר שכל אחד משלושת הגורמים התרשל במעשיו - רמ"י שערכה את מסמכי המכרז באופן שגוי, הוועדה המקומית שעמדה בדווקנות על דרישתה לרישום הזכויות והחברה שלא ערכה בדיקות כראוי - הורה בית המשפט על חלוקת האחריות בין הצדדים (החברה תישא באשם של 50%, הוועדה המקומית ב-30%, ורמ"י ב-20%). לעניין סך הפיצוי, הורה העליון על החזרת הדיון למחוזי.

ע"א 6944/19 שרביב בע"מ נ’ מינהל מקרקעי ישראל

הכותב שותף, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות'

צרו איתנו קשר *5988