התחדשות עירונית: חובה להצמיד את ערבות חוק המכר למדד תשומות הבנייה

בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית עלולים לספוג שחיקה בשווי השוק של דירותיהם במקרה שהיזם נקלע לחדלות פירעון במהלך הבנייה

פרויקט התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock
פרויקט התחדשות עירונית / צילום: Shutterstock

מדד תשומות הבנייה עולה השנה באופן חריג, והדבר מצדיק יתר ערנות מצד בעלי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי. מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל חודש ומטרתו לשקף את השינוי שחל בעלויות הבנייה.

כאשר קבלן בונה בניין חדש הוא עושה שימוש בחומרי גלם רבים כגון ברזל, בטון, אבן, צנרות ועוד. עליית מחירים של חומרי הגלם הללו ושל שירותים נוספים הקשורים בביצוע עבודות הבנייה, משליכה ישירות על מחיר הדירה החדשה שישלם הרוכש.

מאחר שבניית בניין אורכת כשנתיים ויותר ובתקופה זו עלולים מחירי חומרי הגלם לעלות, נוהגים הקבלנים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה באופן שבו יתרת התמורה שטרם שולמה מוצמדת למדד תשומות הבנייה ועולה במשך החודשים שחולפים עד לתשלום המלא. המדד מטפס השנה גבוה במיוחד וכבר השלים מתחילתה עלייה של 4.3% בעוד שב־2020 כולה עלה ב־0.5% ובשנים שלפני כן עלה בלא יותר מ-2% לשנה.

בעולם ההתחדשות העירונית מתהפכות היוצרות. בפרויקטי הריסה ובנייה (תמ"א 38 או פינוי בינוי) מוכרים בעלי הדירות ליזם את הקרקע ואת זכויות הבנייה ומקבלים תמורתן דירה חדשה. שווי הדירה החדשה עשוי להשתנות בשנים שחולפות מעת החתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם ועד לקבלת הדירה החדשה.

בעוד שכאשר יזם/קבלן מוכר דירות הוא דואג להצמיד את שוויין למדד תשומות הבנייה כדי לוודא שיקבל מהרוכשים את התמורה הכספית הריאלית, בעולם ההתחדשות העירונית בעלי הדירות הם אלה שחייבים לדאוג להצמדה למדד. מדוע?

במסגרת עסקת התחדשות עירונית מוסרים בעלי הדירות ליזם מראש את כל מה שיש ברשותם (הדירה הקיימת או נכון יותר לומר - הקרקע שעליה עומד הבניין הקיים שייהרס וזכויות בנייה) והוא מתחייב להעניק להם בתמורה דירה חדשה.

התחייבות זו של היזם המעוגנת בהסכם ההתקשרות מתממשת לאחר כמה שנים, הנדרשות לקבלת היתר הבנייה. גם תקופת הביצוע אורכת כמה שנים. בבוא היום יקבלו בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית את הדירה החדשה ושוויה יהא בהתאם לשווי השוק שיהיה קיים באותה עת. אך מה יקרה במצב שבו ייקלע היזם (לא עלינו) לחדלות פירעון?

במקרה זה נידרש למימוש ערבות חוק המכר שנועדה להבטיח שבמקרה של חדלות פירעון של היזם, יקבלו בעלי הדירות את הדירה החדשה או את שווי הדירה החדשה בכסף.

אלא ששווי ערבות חוק המכר נקבע על ידי שמאי הבנק המלווה לפני הריסת הבניין הקיים. לפיכך הכרחי לדאוג להצמיד את שווי הערבות למדד תשומות הבנייה, כדי לוודא שהשווי ישמור על ערכו הריאלי ויעלה יחד עם התייקרות חומרי הגלם והשירותים הדרושים לביצוע הבנייה.

אם לא יקפידו בעלי הדירות על הצמדת שווי הערבות למדד תשומות הבנייה, עלול להיווצר מצב ביש, ששווי דירתם החדשה הנקוב בערבות חוק המכר יישחק ביחס לשוק.

הכותב מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית

צרו איתנו קשר *5988