קריסת הבניינים: הזדמנות העשור לקידום ההתחדשות העירונית

הרבה מאוד התנגדויות למתן היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית הוגשו בשנים האחרונות מצד דיירים, בעלי עניין ושכנים. איכשהו, היה נדמה לכל שיש לנו עוד זמן, שגם אם נמתין ונתעכב, בנייני המגורים יעמדו על תילם ושיש לנו זמן. כל זה השתנה ממש לאחרונה, דיירים פונו מבניינים בחולון, 24 שעות לפני שהם קרסו והותירו נזקים גדולים ברכוש. הקריסה של הבניינים בחולון היא אירוע מכונן בענף ההתחדשות העירונית, שלמזלנו הסתיים ללא פגיעות בנפש. זה קרה בזכות ערנות של כוחות ההצלה. לא תמיד נוכל לסמוך על כך שנוכל לעצור את הקריסה הבאה ולמנוע אסון.

הסחבת של הרשויות המקומיות, מוסדות המדינה וגופים שונים שמטרתם להוביל רישוי ורגולציה, בוודאי הקשו על קידום של תוכניות רבות להתחדשות עירונית ולעתים אף מנעו את יציאתן לדרך כלל. המציאות הזאת חייבת להשתנות ומי שמתנגדים או עוצרים תוכניות התחדשות עירונית, יצטרכו לקחת בחשבון שגם הם עלולים להיות חשופים לתביעות משמעותיות, במידה ובעקבות אותן התנגדויות יגרמו נזקים לדיירים.

כיום אחוז ההסכמה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית עומד על 80%, כשמשרד המשפטים הציע באחרונה להוריד אותו לשני שלישים בלבד. שר השיכון זאב אלקין, הצהיר לאחר קריסת הבניינים בחולון כי יפעל להורדת אחוז ההסכמה ל-51% בלבד. מה שברור שאחוז הסכמה של 80% לא מתאים יותר למציאות בישראל שבה המצב ההנדסי של בניינים ישנים רבים הוא ככל הנראה רע מאוד והם הופכים מסוכנים למגורים. למרבה המזל לא התרחשה בישראל רעידת אדמה בעוצמה חזקה בישראל, אך אם חלילה כזו תתרחש, ברור כי בניינים במצב הנדסי גרוע עלולים להפוך למלכודת מוות.

לעתים, דיירים שידעו כי הדרך להתחדשות עירונית רצופה בתלאות, עיכובים ואישורים, החליטו לוותר על המהלך מראש ואפילו שלא לבחון אותו. רק הנחושים ביותר יצאו למסע הזה וייתכן שאף שמבלי שידעו, הצילו את המשפחות והשכנים שלהם מאסון. כל זה חייב להשתנות, תמ"א היא כבר לא עוד תוכנית להתחדשות עירונית, היא בגדר צורך קיומי.

בבניינים רבים מיעוט של דיירים הקשה ועיכב יציאה לדרך של פרויקטים להתחדשות עירונית. הסיבות בחלק מהמקרים מוצדקות, אך ככל שעובר הזמן, התוצאה היא שהבניין עלול להפוך למסוכן למגורים. במקרה כזה שבו מדובר בחיי אדם, ונזק משמעותי לרכוש ככל שמדובר בפינוי כפוי של הבניין, המשוואה משתנה. היא עוד הולכת להשתנות ועיריות יבינו את הסכנה הגדולה שבעיכוב תוכניות פינוי-בינוי.

ועדות התכנון ומחלקות ההנדסה בעיריות זקוקות בדחיפות לתקציבים ממשלתיים וכוח אדם נוסף, כדי למנוע את אפקט הדומינו של בניינים קורסים. היות ומדובר בעניין של חיים ומוות, עליהן לפעול מהר ובאופן מדויק, ראשית עליהן למפות בניינים לפני שנת הבנייה, ולשלוח לבניינים שנבנו מעל תקופת זמן מסוימת ביקורת של מהנדס. בין לבין על הרשויות לצאת בקמפיין שיעודד את התושבים לדווח על בניינים שנמצאים בסכנת קריסה, ולשלוח מהנדס מוסמך ומקצועי שייבחן זאת. במידה וימצא שהבניין נמצא בסכנת קריסה מיידית על הרשויות לדאוג לפתרונות מגורים זמניים לאותם דיירים, אם זה בבתי מלון או במתחם מגורים ייעודי שיוקצה להם, עד שהבניין ייבנה מחדש.

לצד הקמפיין של העיריות והרשויות המקומיות, הממשלה חייבת לקדם תוכנית תמ"א חלופית, כמו זו שהציעה שרת הפנים איילת שקד, שתאפשר לבניינים שנמצאים בסכנת קריסה מיידית, להיכנס למסלול מואץ במסגרתו ייהרס בניין המגורים וייבנה מחדש, בהליך אישור מזורז שייערך מספר חודשים, שיכלול הוספת זכויות בנייה עד 800%, פטור ממס שבח, כשהרוב הנדרש לאישורו, יהיה רק כ-51% מהדיירים לעומת 80% כיום.

ללא שינוי ברף ההסכמה הנדרש להתחדשות עירונית, המראות של בניינים סדוקים וייתכן שאף קורסים, עלולים לחזור על עצמו. דיירים שנאלצו להתפנות מבניינים קורסים או רעועים, סופגים נזק כלכלי משמעותי כשהם מאבדים את כל רכושם ונאלצים לשלם על פתרונות דיור חלופיים. בדרך כלל לדיירים באותם בניינים ישנים, אין את היכולת הכלכלית לעשות זאת.

לא פחות - מדובר בקריאת השכמה לכל משרדי הממשלה והעיריות. קידום תמ"א והתחדשות עירונית אינו עוד מותרות, אלא צורך השעה ובגדר חובה. ללא שינוי חקיקה, התרת רגולציות וגורמים מעכבים, לצד הפניית תקציבים משמעותיים לפיתוח תשתיות ומתן מענה להתנגדויות שנובעות מהיעדר תשתיות אזוריות, לכל הפחות, דיירים רבים יאלצו לעזוב את בתיהם ולא יוכלו להתגורר בהם. עוד לא מאוחר לשנות.

הכותב הוא שותף מנהל במשרד עורכי הדין GBK וסגן יו"ר פורום מקרקעין בלשכת עורכי הדין