הדהירה במחירי הדירות - רק הבירוקרטיה והסרבול הממשלתי אחראיים לטירוף

מחירי הדירות המשיכו לעלות ב-12 החודשים האחרונים בשיעור מדאיג של 9.3%, והממשלה הנוכחית, כמו גם קודמותיה, לא עושה דבר כדי לעצור את השתוללות המחירים. המפסידים הגדולים הם בעיקר עשרות אלפי הזוגות הצעירים, שחלום רכישת הדירה שלהם הולך ומתרחק.

כל מי שעוקב אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, מבין שהסיבה העיקרית לעלייה התלולה במחירי הדירות היא הפער שבין הביקוש לדירות לבין ההיצע. במילים אחרות: מספר הדירות שנבנות בישראל מדי שנה נמוך משמעותית ממספר הדירות שהזוגות הצעירים, העולים החדשים והמשקיעים מבקשים לקנות.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של 49,920 דירות בלבד, ירידה של 8% בהשוואה לשנת 2019. לעומת זאת, הביקוש לדירות בכל אחת מהשנים האחרונות נע בסדרי גודל של 55,000-65,000 דירות. מדובר במחסור של בין 10,000-15,000 דירות בשנה.

לפי חוקי הכלכלה, כאשר יש פער כה גדול בין הביקוש לדירות לבין ההיצע, המחירים חייבים לעלות ואין שום כוח בעולם שיכול לעצור את ההתייקרויות. הדרך היחידה לבלום את המשך עליות המחירים, שנמשכות כבר יותר מעשר שנים, היא הגדלה משמעותית של היצע הדירות מכ-50,000 התחלות בנייה בשנה ל- 60,000-65,000 התחלות בנייה.

מדוע זה לא קורה? התשובה פשוטה: משך הבנייה הממוצע של דירה בישראל הגיע בשנה האחרונה לשיא של כ-30 חודשים (שנתיים וחצי). שוק הדירות הוא שוק תנודתי, והקבלנים לא יכולים לקחת על עצמם את הסיכונים העצומים הכרוכים בבניית עוד עשרות אלפי דירות. זאת בשעה שהם צריכים להתמודד עם בירוקרטיה ממשלתית מסורבלת, וועדות בניין ערים שמעכבות שנים את אישורי הבנייה, מחירי קרקעות מרקיעי שחקים, מחסור בעובדי בניין מאומנים, והקושי לממן ממקורות עצמיים את המיליארדים שנדרשים להרחבת היקף הבנייה.

מכאן שהפתרון היחיד להגדלת היצע הדירות ולבלימת ההתייקרויות בשוק נמצא בידי הממשלה, שרק היא יכולה ומסוגלת לפעול להגדלה משמעותית ומהירה של התחלות הבנייה. אולם מאחר שהגדלת ההיצע כרוכה בהשקעות של מיליארדי דולרים מתקציב המדינה, כל הממשלות של השנים האחרונות העדיפו לדחות את הקץ.

במקום להציף את השוק בקרקעות מדינה במחירים נמוכים, ולממן בניית עשרות אלפי דירות מוזלות לשכבות החלשות, הממשלות הסתפקו במסיבות עיתונאים שהבטיחו בנייה במחירים מוזלים לזוגות הצעירים. במקום להקל בתהליכים הבירוקרטיים, לזרז את הוועדות לאישור הבנייה, ולהתיר יבוא של עשרות אלפי פועלי בניין מאומנים מסין, שרי האוצר והשיכון הציגו כל אחד בתורו תוכניות חדשניות שזכו לכותרות, אולם לא תרמו דבר להגדלת היצע הדירות.

כל אחד משרי האוצר בעשור האחרון הציג תוכנית מהפכנית משלו. התוכניות זכו לשמות זוהרים ומבטיחים: "דיור בר-השגה" של שטייניץ ונתניהו ב-2011, "מע"מ אפס" של יאיר לפיד ב-2014, "מחיר למשתכן" של משה כחלון ב-2016, ובאחרונה "תוכנית מטרה 2.1" של אלקין וליברמן. המשותף לכל התוכניות הללו הוא שכולן עסקו בגימיקים שיווקיים, מיסוי משקיעים, הגרלות, משחקי מס וכד'. אף תוכנית לא פעלה ברצינות להגדלת היצע הדירות במשק.

הפעם האחרונה שבה הממשלה פעלה להגדלת היצע הדירות, ובהצלחה רבה, היתה בתחילת שנות ה-90 כשהגיעה לארץ העלייה הגדולה מברית המועצות. שר השיכון באותה תקופה, אריאל שרון, הבין שכדי לספק מגורים למאות אלפי העולים שהגיעו לארץ, הממשלה חייבת לבנות עשרות אלפי דירות בבנייה מואצת, ללא חסמים בירוקרטיים ובעיקר תוך הקטנת הסיכונים לקבלנים שיבנו את הדירות.

שרון פעל במהירות וביעילות. הוא הציף את השוק בקרקעות זמינות לבנייה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, דחף יזמים לבנייה נרחבת תוך מתן התחייבות לקנות מהם דירות שלא יימכרו בשוק החופשי, והיכן שלא ניתן היה לבנות במהירות הוצבו קרוואנים. בתקופת כהונתו נבנו 144 אלף דירות ו-22 אלף דירות שופצו מהיסוד. זו, ככל הנראה, הדרך היחידה גם כיום כדי להגדיל את היצע הדירות, להוזיל את מחירי הדירות ולפתור את משבר הדיור של הזוגות הצעירים.

עדיין לא מאוחר. ממשלת השינוי בראשותו של נפתלי בנט, יחד עם שר האוצר אביגדור ליברמן ושר השיכון זאב אלקין, יכולים לאמץ וליישם את הנקודות הנכונות מכל התוכניות שהוצגו בעשור האחרון על ידי הממשלות השונות.

אולם, מאחר שהסיכוי שדווקא הממשלה החדשה תיקח על עצמה את המשימה שכל הממשלות הקודמות התחמקו ממנה הוא אפסי, עדיין קיימת אפשרות שתפוח האדמה הלוהט יועבר לטיפול ולאחריות של השוק החופשי. דהיינו לקבלנים, ליזמים ולחברות הבנייה הגדולות. אבל כמו בתקופתו של שרון, הממשלה תהיה חייבת להקטין באופן משמעותי את הסיכונים שהיזמים הפרטיים ייקחו על עצמם. זאת באמצעות שני צעדים חשובים. הצעד הראשון - מתן ערבויות מדינה לקבלנים על ההלוואות שיידרשו להם להרחבת הבנייה בהיקף של מיליארדי שקלים. הצעד השני - התחייבות לרכוש מהקבלנים לפחות 50% מהדירות שהם לא יצליחו למכור תוך שנה מסיום הבנייה.

ללא צעדים תומכים אלה, הקבלנים וחברות הבנייה לא יוכלו להשיג את הכספים הדרושים למימון הבנייה המוגברת, ולא יוכלו לשאת בסיכונים של דירות לא מכורות.

הכותבת היא ראש המחלקה למימון ולימודים כמותיים, בית הספר למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל