מצאו את ההבדלים: למה שכונות פינוי-בינוי מתוכננות אותו דבר בכל מקום

האם חייבים מגדל של לפחות 25 קומות בכל מקום? מי חושב על עלויות התחזוקה העתידיות? ואיך מתכננים שכונות שיהיה נעים לגור בהן? • מתכננים יוצאים נגד התכנון והאדריכלות של הפרויקטים החדשים בהתחדשות עירונית

פרויקטי פינוי-בינוי משוכפלים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
פרויקטי פינוי-בינוי משוכפלים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

חוק ההסדרים המקודם בימים אלה לקראת אישור התקציב מעלה על נס את נושא ההתחדשות העירונית. עד לא מזמן דיברו על חיזוק ותוספת קומות (תמ"א 38), ועכשיו, רק על פינוי, הריסה ובנייה מחדש, ולא של בניינים בודדים, אלא של מתחמים. לפני עשר שנים המוטיבציה הייתה חיזוק מפני רעידות אדמה, או התקפות טילים. כעת מדובר על עוד ועוד יחידות דיור באזורי הביקוש, בהיקפים גדולים, ומהר מהר.

עיון בתוכניות שקודמו בוועדות המחוזיות לאחרונה מגלה שהתכנון חוזר על עצמו, משוכפל - ולא משנה אם מדובר במתחם הבשור בנוף הגליל, בשכונת נווה דוד בחיפה, או בקריית יובל בירושלים. בכל הפרויקטים יש קומה מסחרית, כי חייבים עירוב שימושים, ומעליה מגדלים של 25 קומות. העיצוב האדריכלי תמיד פשוט, פונקציונלי, כביכול עמיד. למה זה קורה? האם כך תיראה כל המדינה בעוד עשר שנים? האם אורח החיים שלנו ישתנה בהתאם? מומחי תכנון התייחסו לשאלות האלה לבקשת גלובס.

פרויקט אלמוג כרמל מערב בחיפה / הדמיה: טוטם אדריכלים
 פרויקט אלמוג כרמל מערב בחיפה / הדמיה: טוטם אדריכלים

מספר הדירות: "בפריפריה חייבים להגיע למכפילים כבדים"

האדריכל עודד רוזנקיאר ממשרד אס.או אדריכלים, שאחראי לתוכנית פרויקט התחדשות עירונית בנוף הגליל, מסביר שהאילוץ גובר על הרצון לחדש: "בפרויקטים האלה הדיירים הם אלה ש’תורמים’ את הקרקע, והיזם קונה מהם כביכול את הקרקע. עליו להקים פרויקט שיהיה כלכלי. נוצר מצב שבפרויקטים האלה, ובמיוחד בפריפריה, חייבים להגיע למכפילים כבדים, וצריך לשים איפשהו את יחידות הדיור וכך עולים לגובה. כשאתה צריך לדחוף כל כך הרבה יחידות דיור לשטח מצומצם, אז המצוקה מביאה אותך לטיפולוגיות המוכרות".

רוזנקיאר מוסיף: "המקומות שבהם אנחנו בונים אינם ראויים למגורי אדם. כשאנחנו נותנים לאנשים האלה אלטרנטיבה של בתים חדשים שבהם הם יוכלו לחיות, זו מבחינתי שליחות. כשאני מציע בפרויקט כזה, במקום לרמוס קרקעות פתוחות, ולחצוב בתוך ההרים, לייצר פעולה בתוך העיר, במקום שיש תשתיות קיימות, זה מבחינתי חשוב וטוב. יותר משמעותי מחלופת בניין בן 10 קומות".

התחזוקה: "מי יוכל לגור בדירות האלה? זה למשקיעים?"

דורית גרפונקל, עו"ד ומתכננת ערים, סיימה לאחרונה מחקר לדוקטורט בטכניון על ניהול מגדלים: "מתחמי המגדלים החדשים לרוב לא מתוכננים מתוך התאמה מיוחדת לאזור, לאוכלוסייה הספציפית. גם כשיש ניסיונות לחשוב על זה, בתוצר התכנוני המתקבל, המחשבה על איך אנשים יחיו הלכה לאיבוד. נשאלת השאלה מי בכלל יוכל לגור בדירות האלה? למי המגדלים האלה מכוונים? לבעלי דירות או למשקיעים? זה מתחבר למוצר שנוצר, שהופך להיות במידה רבה מוצר צריכה ולא בהכרח ‘בית’ לדיירים שיגורו בו, ובאמת יותר ויותר מהדירות נרכשות בכלל על ידי משקיעים שלא מתכננים להתגורר בדירות וברגע שתיווצר בעיה הם גם יוכלו בקלות יחסית לקום ולעזוב".

לדברי גרפונקל, המדינה אינה נערכת מספיק לטיפול בשכונות המגדלים החדשות לאורך זמן: "יוזמת החקיקה שאמורה לתמוך במגורים בבניינים הגבוהים, כלומר המגדלים, כמעט ולא מתקדמת. עדיין אין מנגנונים בחוק שמתייחסים לחיסכון לתחזוקה לטווח ארוך. כבר היום יש מגדלים שמתדרדרים מיד עם איכלוסם.

"אין שום הסדרה המתייחסת לתפקיד של רשויות עירוניות למגדלים. לא ברור מה היכולת החוקית של הרשויות להיכנס ולתמוך בתחזוקה של מגדלים. אין שום ביקורת ציבורית למגדל, שהיא שוות ערך לטסט רכב, שבודקת את התקינות של המגדל - מתחזוקת השטחים הציבוריים, איכות המים ועד עמידות לשריפות.

פרויקט הרצל ברמלה / הדמיה: רון אלון
 פרויקט הרצל ברמלה / הדמיה: רון אלון

"באופן מפתיע, אפילו הבנקים שנותנים משכנתאות לחלק מרוכשי הדירות כמעט ולא בודקים את מצב הרכוש המשותף לפני מתן המשכנתה, ולא מעריכים את ההוצאות העתידיות הצפויות, שכמובן ישפיעו גם על ערך הדירות".

המרחב הציבורי: "העיקר לא להמשיך לשכפל את אותו דבר בכל מקום"

האדריכל אריאל גושן, חבר עמותת מרחב לעירוניות מתחדשת בישראל: "צריך להפסיק לדבר במכפילים. תכנון צריך להיות כלכלי, אבל לא יכול לנבוע מטבלאות אקסל. המתכנן צריך לשלוט בטבלאות, כך שהן ישרתו את הערכים התכנוניים. זו הדרך לתכנן נכון. לתכנן לאנשים. כדי שעיר תהיה אטרקטיבית היא חייבת צפיפות גבוהה, אבל הצפיפות חייבת להישען על רשת רחובות, גינות, מבני ושטחי ציבור. הבניינים זה מה שנשאר אחרי ששרטטנו את המרחב הציבורי. כשאנחנו רוצים לצופף יש לנו רק שתי דרכים: או שאנחנו עולים לגובה, או שמגדילים תכסיות. בשנים האחרונות הבנייה לגובה שולטת.

מתחם רסקו בחדרה / צילום: משרדי גנות-לרמן אדריכלים ופיק אדריכלים
 מתחם רסקו בחדרה / צילום: משרדי גנות-לרמן אדריכלים ופיק אדריכלים

"אני חושב שהגיע הזמן לתוכניות בינוי לגובה שיוצרות דופן רחוב, שמגדירות חללים עירוניים. הגיע הזמן לתכנן בהתאם למקום, לאנשים, לאקלים, לפתח טיפולוגיות בנייה חדשות. העיקר לא להמשיך לשכפל את אותו דבר בכל מקום".

הצפיפות: "בלי קנה-מידה אנושי יש ניכור ואובדן תחושת ביטחון"

האדריכלית ליאת איזקוב בן-שטרית, מתמחה באיכות הצפיפות העירונית וחברת ועד מנהל בעמותת מרחב: "באזורים שבהם הבנייה המרקמית היא דומיננטית, אפילו אם הצפיפות גבוהה, יש תחושת רווחה. הבעיה היא שהמתחמים החדשים מבוססים על מגדלים מחד, ומאידך בגלל הפחד ממגדלים נלחמים נגד כל קומה במגדל ומעמיסים אותן על הבנייה המרקמית. התוצאה שגם הבנייה ‘המרקמית’ הפכה באופן אוטומטי ל-9 קומות ואפילו 12 קומות ונוצר 'מרק של מגדלים' של 40-9 קומות.

מתחם תירוש בנוף הגליל / הדמיה: SO אדריכלים בע''מ
 מתחם תירוש בנוף הגליל / הדמיה: SO אדריכלים בע''מ

"ברגע שאתה לא מצליח לייצר תחושת אינטימיות בתוך השכונה שלך בעזרת בינוי נמוך ובקנה-מידה אנושי, אתה נמצא כל הזמן בתחושת צפיפות יתר ומרחב המחיה מצטמצם לתוך הדירה. כי ברגע שאתה מוציא את האף מהדירה אתה נמצא ב-no man’s land ומרגיש ניכור ואובדן תחושת ביטחון.

"מה כן? צריך לעשות אבחנה ברורה בין בנייה מרקמית אינטימית, שצריכה להיות 2-6.5 קומות, ומגדלים שיגיעו מצידי עד השמיים".

הסמכויות: "כשמגיעים לעיצוב, ידי הוועדה המקומית קשורות"

האדריכלית ד"ר חוה ארליך, לשעבר מהנדסת העיר פתח תקווה ומתכננת מחוז תל אביב, וכיום מרצה בית ספר לנדל"ן באקדמית אונו: " יושב יזם שמחשב כמה דירות יש לו וכמה תמורות הוא יצטרך לתת, ומתוך זה הוא יודע כמה מטרים, כמה דירות, כמה מחסנים הוא יצטרך לתת. האקסל הוא הבסיס לעבודת האדריכל. שיודע שעליו לתת גם שיטת ביצוע שתהיה זולה יחסית ליזם. כפועל יוצא, בגלל האקסל ושיטת הביצוע, הפרויקטים יוצאים דומים".

מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' חוה ארליך רוגינסקי / צילום: עירית פתח תקוה
 מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' חוה ארליך רוגינסקי / צילום: עירית פתח תקוה

ארליך מבהירה שבעיניה, למוסדות התכנון גם העירוניים וגם המחוזיים, יש אפשרות מוגבלת לייצר איכות אדריכלית: "ברגע שיש תב"ע שנותנת זכויות, אז כשמגיעים לעיצוב האדריכלי, הידיים של הוועדה המקומית קשורות, או מצומצמות. אי אפשר לסרב להיתר אם הוא עומד בכל הדרישות של התב"ע, גם אם האדריכלות לא נראית לך".

עופר גרידינגר, לשעבר מתכנן מחוז מרכז וראש מחלקת תכנון בעיר ירושלים, מוסיף על דבריה של ארליך: "בחלוקת האחריות בין הוועדה המחוזית למקומית, תפקיד המחוזית הוא לעסוק בתכנון עירוני כללי ולהתעסק בסוגיות של תשתית ואספקת שירותים לציבור. לוועדה המקומית יש אחריות שונה, שהיא העיצוב העירוני".

מתחם פוגל בפתח תקווה / הדמיה: כנף פרנס אדריכלים
 מתחם פוגל בפתח תקווה / הדמיה: כנף פרנס אדריכלים

בשונה מארליך, גרידינגר מאמין ביכולתה של הוועדה המקומית לייצר אדריכלות איכותית: "המדינה ניסתה לתת לרשויות את כלי ההנחיות המרחביות (עיצוב הבינוי כחלק ממתן ההיתר - ג.נ), אבל נראה כיום שהוא לא ממש הצליח להשפיע בצורה מספקת. ייתכן שצריך לתת לוועדות המקומיות כלים נוספים". 

צרו איתנו קשר *5988