ברמ"י לא מתכוונים לשנות את המכרזים: "רק תוספת היצע תוריד את מחירי הדיור"

חרף הביקורת על נסיקת מחירי הקרקעות שמשווקת המדינה ותרומתם לעליית מחירי הדיור, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לא תשנה את שיטת מכרזי הקרקעות. חוות דעת מקצועית שהזמינה לאחרונה רמ"י מפרופ' לכלכלה מוטי פרי, מומחה בתחום תורת המשחקים ותורת המכרזים, קובעת במפורש כי "למכרזי רמ"י אין תרומה לעליית מחירי הדירות בישראל". זאת, למרות הטענות שנשמעות בעיקר בשנה האחרונה כאמור, כי שיטת המכרזים של המדינה, שבה זוכה היזם שהציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע, הובילה לסחרור מחירי הקרקעות - שמתגלגלים כמובן על מחירי הדירות שנבנות עליהן.

על פי חוות הדעת, "ככלל, תוצאות המכרזים של רמ"י משפיעות על רווחי הקבלנים, אך אין להן כל השפעה על מחירי הדירות בשוק. מחירי הדירות בשוק נקבעים על ידי הביקוש וההיצע של דירות בשוק, והדרך להשפיע על מחירי הדירות היא בהגדלת ההיצע". פרופ' פרי מדגיש בחוות הדעת המפורטת כי מכרזים יכולים להעלות את מחירי הדירות "רק אם נקבע בהם מחיר מינימום גבוה מדי, הגורם לכך שלא כל ההיצע של רמ"י נמכר". כל עוד זה לא קורה, הוא מדגיש, "אין למכרזי רמ"י השפעה על מחירי הדירות".

"שיטות זכייה אלטרנטיביות פחות טובות לציבור" 

רק השבוע התייחס איש העסקים רמי לוי למחירי הקרקעות הגבוהים בכנס השמאים ואמר ש"חייבים לשנות את שיטת המכרזים של רמ"י. אי אפשר למכור למרבה במחיר, זה מעלה את יוקר המחיה. למה לא לעשות הגרלה בין המציעים ולהקפיא את מחירי הקרקע? אם קונים קרקע יקרה, השכירות תהיה יקרה וכן הלאה וכך עולה יוקר המחיה. אם לפני 8 שנים במכרז על קרקע ליד עזריאלי הצעתי 126 מיליון שקל ועזריאלי הציעה 500 מיליון וזכתה, זה דוגמה לעליית מחירים ובסוף זה מתגלגל לצרכן".

בשנה האחרונה עלו מספר הצעות לשינוי שיטת המכרזים של רמ"י, כך שלא תזכה ההצעה הגבוה ביותר. בין השאר, הוצעו שיטות זכייה אחרות, כמו בחירה במחיר השני שהוצע במכרז, בחירה במחיר הממוצע, החציוני וכדומה. הביקורת על רמ"י הלכה והחריפה ככל שההצעות של היזמים הפכו נועזות יותר, ותמחרו עליות מחירים צפויות בשוק הדיור גם בשנים הבאות. בעקבות זאת, במועצת מקרקעי ישראל החליטו לבחון את שינוי שיטת המכרזים והזמינו במקביל חוות דעת מפרופ' פרי, שכיהן בעבר כראש החוג לכלכלה באוניברסיטה העברית.

פרי מדגיש, כי מכרזים שבהם הזוכה הוא זה שהציע את המחיר השני (או השלישי) ידחפו אמנם את המתחרים השונים להציע מחיר נמוך במכרז, אולם "הם שקולים לחלוקת הזיכיון בהגרלה במחיר מינימום, וכפי שנראה לא יביאו להורדת מחירי הדירות ואולי גם לעלייה נוספת". פרי מציין כי "תרומתם היחידה של מכרזים כאלו תהיה העברת נכסים מהציבור לקבלנים. כך למשל, במכרז 'מנצח המחיר השני' הולך מרב עודף הצרכן (הרווחה) לקבלנים, בעוד שבמכרז 'מנצח המחיר הראשון' הולך מרב עודף הצרכן לציבור (רמ"י)". יתרה מכך, מדגישה חוות הדעת, בשיטת מכרז שבו יזכו יזמים שלא יציעו את המחיר המקסימלי עלולה להביא לשוק גם קבלנים שאינם "יעילים" (שמשלמים עלויות בנייה גבוהות יותר וכו'), מה שעלול לגרור דווקא עליות מחירים.

קוינט: "רק תוספת היצע תצנן את השוק"

לדברי מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט, "את משבר הדיור לא נפתור בעזרת כלים מלאכותיים שישחקו במכרזי הקרקע. עובדי רמ"י נתנו השנה תפוקות של פי 3-2.5 בהגדלת השיווקים, מתוך הבנה שרק תוספת היצע תפתור את מצוקת הדיור ותצנן את השוק".

 ינקי קוינט, מנהל רמ''י / צילום: איל יצהר

מבדיקת גלובס עולה כי מתחילת השנה ועד 15 בנובמבר שיווקה רמ"י כמות מספר שיא של קרקעות להקמת 88 אלף יחידות דיור (במכרז ובפטור ממכרז). זאת, אל מול שיווקים של 50.6 אלף יח"ד בכל שנת 2020 וכ-70 אלף יח"ד בכל אחת משנות השיא של 2016-2018 (לאחר שיווק של 44 אלף יח"ד בלבד ב-2015). מספר העסקאות שנסגרו עומד כעת על כ-53 אלף יח"ד, לעומת 26.3 אלף בלבד בשנה שעברה וממוצע שנתי של 38 אלף דירות על קרקעות המיועדות לבנייה שנמכרו במכרזי רמ"י בשנים 2020-2016.

במהלך השנים עלו שוב ושוב טענות בנוגע ל"ספסור" בקרקעות המדינה, בשל מכירתן למרבה במחיר. השנה (2021) צפויות הכנסות המדינה רק ממכירת קרקעות להגיע לשיא של יותר מ-20 מיליארד שקל. מרבית המכרזים נסגרו בפער של עשרות אחוזים מעל הערכת השמאי הממשלתי לשווי הקרקע. אבל יחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהכנסות שמגיעות בסופו של יום לקופה הציבורית. ניתן להצדיק ויתור על מלוא התמורה מהקרקע רק אם הסבסוד אכן מגיע באופן שוויוני לכלל הציבור, מה שהמדינה מנסה בעיקר בשנים האחרונות לעשות (ולא בהצלחה יתרה) במכרזי מחיר למשתכן או מחיר מטרה, שמסבסדים את מחיר הדירה הסופי.

  

אלקין: קבלנים עלולים להיתקע עם קרקעות

שר השיכון זאב אלקין התייחס השבוע בוועידת השמאים למחירי הקרקע הגבוהים במכרזים של רמ"י. לדבריו, "אני לא יודע אם תהיה ירידת מחירים או לא, אבל ההצעות בחלק מהמכרזים האחרונים לא מביאות בחשבון את השינויים בשוק, אלא רק את התחזית לעלייה חדה במחירים ואני לא בטוח שזה יצדיק עצמו כלכלית. מי שמוכן לשלם מחירים אסטרונומיים על הקרקע מייצר עליית מחירים עתידית, ומצד שני לוקח על עצמו סיכונים. אם בסוף יהיה כאן היצע גדול של דירות שאנחנו מנסים לייצר וגם צעדים רגולטוריים, קבלן כזה יכול להיתקע לאחר שהציע מחיר לא סביר ולא ריאלי".

מוקדם יותר העריך שר האוצר ליברמן ששנת 2021 תסתיים עם עלייה של 11% ובשנה הבאה צפויה עלייה נוספת במחיר הדיור בשיעור של 5%-6%. ליברמן הדגיש כי "מה שחשוב הוא שהשנה אנחנו שוברים את שיא כל השיאים בשיווקים ואני מאמין שבתוך 3-4 שנים נסגור את הפערים".