מדמי ניהול ועד מסים: מה צריך לדעת לפני השקעות נדל"ן בחו"ל?

השקעות בנדל"ן מעבר לים קיימות כמעט בכל פורמט אפשרי - רכישה ישירה של נכסים או השקעה בפרויקטים. במדור היום נתמקד בזווית ספציפית מאוד: בחינת עסקה שחברת השקעה בנדל"ן מציעה לכם. נקודת המוצא היא שהעסקה מאוד רחוקה מכם, והיזם הוא הצינור הראשי שמספק לכם מידע. למה צריך לשים לב כבר בשלב הראשוני? איך היזמים מייפים את המציאות? ואיפה נמצאות הנורות האדומות?

תמונת מספרים חלקית: ברוטו, נטו ומס

"חברות השקעה בנדל"ן מציגות אקרובטיקה פיננסית שמתבטאת בעיקר בקפיצה של הצגת התוצאות בין מונחי ברוטו ונטו", כך מסביר אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, ויו"ר ועדת האתיקה של הארגון הבינלאומי של משקיעי הנדל"ן הזרים בארה"ב.

"כאשר חברה חוסכת מהמשקיעים את מעטפת הוצאות הסגירה, כגון שכ"ט של עו"ד, היא למעשה מציגה תמונה חלקית ומעוותת ביחס להערכות התשואה הצפויה".

בנוסף, כאשר מוצגים מספרים ותשואות, יש לשים לב לפרקי הזמן שאליהן הן מתייחסות - האם נבחרה שנת פעילות ספציפית? האם אתם יודעים מה התשואה לפרק זמן ארוך? רוזנהיים מדגיש כי יש לחפש את המילה "הפסד" ואת ביצועי החברה גם בתקופה של סערה כלכלית. 

 ועידת האמון של גלובס / צילום: איל יצהר

שרון מוזס ביטון ודליה מזעקי מוזס, יוצעות להשקעות נדל"ן ובעלות נדל"נשי, מזכירות כי חשוב לקחת בחשבון את היבט המס כאשר מנסים להעריך את התשואה והסיכון. "בדקו האם יש אמנת מס או אם יהיה צורך בתשלום מס כפול".

שקיפות ואינטרסים: דמי ניהול ושותפים

"חברה הנשענת על דמי ניהול נמוכים מייצרת הלימה מובהקת בין האינטרס שלה לזה של המשקיעים, שכן מערכת התמריצים שלה תלויה בהצלחת העסקה. עניין זה מעיד כי היא מסוגלת להסתמך על יכולותיה המקצועיות שיובילו את העסקה למשתלמת עבור המשקיעים ועבורה", מציין רוזנהיים.

נטע אור, יזמית, יועצת ומלוות משקיעים בהשקות נדל"ן בארה"ב ממליצה לא להתרגש מהשקעת החברה. "אסור להסתנוור מהשקעת ההון של החברה, וגם כאן צריך לבדוק לעומק: אם החברה משקיעה בפרויקט 10% עם המשקיעים, אבל דמי הניהול מהפרויקט כפולים, החברה בכל מקרה מרוויחה".

"הדבר הכי משמעותי שיגרום ליזם להתאמץ לנהל את העסקה כמו שצריך, או להציל אותה במקרה הצורך, זה המוניטין שלו. לא 100 אלף וגם לא 300 אלף דולר. זה סכום שבטל בשישים עבור רוב היזמים".

בנוסף, אור מסבירה כי חשוב לדעת בדיוק מי השותפים לעסקה. "מכיוון שהחברה היא הצינור העיקרי דרכו תקבלו מידע על הפרויקט - השקיפות חשובה וקריטית. אתם צריכים להכיר ולהבין מי השותפים - מי השותף המקומי ומהם פרטי הקשר שלו, מי הקבלן המבצע, מי משקיע לצדכם בעסקה וכו’. אם יזם מונע מכם ליצור קשר עם גורמים מהותיים בעסקה, זה צריך להדליק לכם נורה אדומה גדולה".

הבטחות בלי כיסוי: לבדוק מבעד לסיסמאות

יש לשים לב האם באמת החברה יכולה להתחייב לכל מה שהיא מבטיחה. אם אתם נתקלים בצמד המילים "תשואה מובטחת", זה המקום להגיד תודה ולעבור לבחון השקעה אחרת. "מדובר בתחום בו כמעט כל מרכיבי העסקה ספקולטיביים: מחיר השוק עתידי, שערי מטבע, הוצאות בפועל ובלת"מים. במצב כזה לא ניתן להבטיח תשואה", מציינת אור.

לכן, אם יש התחייבות ללוחות זמנים, שאלו את החברה כמה פרויקטים הסתיימו באיחור. אם יש התחייבות יזם לקנות משקיעים החוצה, שאלו מה מבטיח שהיזם יהיה נזיל או יקבל מימון ברגע האמת. "עשו לעצמכם כלל - במקום יזמים מפזרי הבטחות, חפשו יזמים שמפרטים את סיכוני המיזם ואת האופן בו יתמודדו איתם", ממליצה אור.

כמו כן, מוזס ביטון ודליה מזעקי מזהירות מסיסמאות. "כל מהלך שיווקי מלווה בהרבה סיסמאות ובהגזמות, אבל לעיתים ההגזמות מחפות על בעיות. אם נתקלתם בסיסמאות כמו "מאות המשקיעים כבר נהנים מההשקעות", נסו לאתר משקיעים אמיתיים, שאכן נהנים מההשקעות.

"מתחת לרמת הסיסמאות, צריך לראות מי המוכר, האם הוא בעל הנכס בטאבו המקומי, מה הסטטוס המשפטי והתכנוני של הנכס, האם יש בעיות רישוי או אישורי בנייה שיש צורך לקבל, ומה הצפי לגביהם".

האקסל תמיד ורוד: אתגרו את ההנחות

ככל הנראה בשלב מסוים יוצג בפניכם אקסל נאה שבשורה התחתונה שלו תשואה נאה עבור ההשקעה. אחת ממנהלות ההשקעה הבכירות בשוק נוהגת לומר: מעולם לא הוצג בפני אקסל שמראה הפסד. איך מגיעים למצב שבאקסל תמיד מרוויחים למרות שהמציאות הרבה פחות ורודה? האקסל מבוסס על הנחות.

היזם מניח מה תהיה התפוסה, מה יהיו ההוצאות, איך יראו המחירים בסביבה עד האקזיט, וזהו. כל עסקה היא עסקת המאה. אור מדגישה שחשוב להיות עם עיניים ביקורתיות. "בהרבה מהמקרים הגיון בריא יעשה את העבודה, וירים לכם גבה כשצריך, ותמיד תמיד כדאי לבחון בעיניים פסימיות את האקסל. לוודא שהוא מחובר למציאות, ועדיף מחמיר".
בנוסף, אם מוצגת לכם עסקה בעלות זולה, ביחס לעסקאות דומות בסביבה, קחו בחשבון שהיא לא בהכרח "מציאה". השוק יודע לתמחר את נכסיו ואם ההצעה נמוכה משמעותית ייתכן ויש לכך סיבה, שאולי גם החברה לא מודעת אליה.

ועם כל זה, רוזנהיים מזהיר כי "גם אם העסקה נראית נהדר, אל תשקיעו את הכסף האחרון שלכם - מעל כל השקעה מרחף סיכון מסוים ולכן כל משקיע לשאול עצמו האם הוא מסוגל לשאת גם מצב של כישלון העסקה ואיבוד הכספים, בחלקם או במלואם".