רובע 4 בת"א עובר מהפכה. מה יעשו השוכרים שגרים בדירות שייהרסו

רובע 4 בתל אביב הוא שיאן הפרויקטים בהתחדשות העירונית • התנופה מותירה את השוכרים עם היצע נמוך של דירות ומקשה על מי שרוצה לשמור על יציבות לילדים במערכת החינוך

פרויקט ברחוב אנטיגונוס / צילום: שירי דובר
פרויקט ברחוב אנטיגונוס / צילום: שירי דובר

עינת ועמית הם הורים לשני ילדים, בן 6, תלמיד כיתה א’, ובן 4. בני הזוג גרים בתל אביב כ-17 שנה, מהן כארבע שנים בגבול הצפוני של רובע 4, לא רחוק מפארק הירקון. "כשנה אחרי שנכנסנו לבניין הבנו שהכיוון הוא פינוי-בינוי, וידענו שבבוא היום נחפש דירה אחרת באזור", מספרת עינת.

"מהחיפושים ומשיחות עם חברים למסגרות החינוכיות הבנו שככל שהזמן עובר, כך הביקוש לדירות רק עולה, תהליך שהקורונה העצימה, בשל הקרבה לפארק. נוסף על כך, יש שם טוב לחינוך באזור. חשוב לנו להישאר כאן, אבל אנחנו רואים איך כל בניין שני נהרס או ייהרס, וברור לנו שהמחירים ימשיכו ויעלו משמעותית. גם עד שיפנו אותנו, הסביבה נפגעת בשל האבק של ההריסות וחסימת הרחובות לעבודות הפינוי".

פרויקט ברחוב לואי מרשל / צילום: שירי דובר
 פרויקט ברחוב לואי מרשל / צילום: שירי דובר

גילוי נאות: גם הכותבת מתגוררת באזור. אבל מי שמסתובב בתל אביב לא יכול שלא לשים לב לתנופת הבנייה וההריסה בעיר. מחוז תל אביב רשם ב-2020 שיא בהתחדשות עירונית: 54% מהתחלות הבנייה שנרשמו במחוז מקורן בהתחדשות עירונית, ומהן הרוב בתמ"א 38, כך עולה מנתוני הלמ"ס.

מנתוני Madlan שנאספו לפני חודשים אחדים עבור גלובס, עולה כי המלבן שבין נחל הירקון בצפון, שדרות אבן גבירול במערב, דרך נמיר במזרח ושדרות שאול המלך בדרום, המהווה חלק מרובע 4, הוא המקום הפעיל ביותר בהתחדשות עירונית - עם כמעט 200 פרויקטים ו-4,000 דירות שנבנו ומקודמות בו בשלבים שונים.

זוהי תוספת משמעותית של דירות לאזור, שאין בו הרבה דירות חדשות (רוב הבנייה החדשה בעיר מתרכזת במקומות אחרים), אולם יש לכך כמה מחירים: האחד הוא לחץ גדול על היצע הדירות באזור, והאחר הוא היעלמות הדירות הישנות, שעוד ניתן למצוא במחירים סבירים. כך תושבי הרחובות השקטים שמצליחים להתעלם מעבודות הרכבת הקלה, כבר יודעים שכמעט אחת לשבוע ייהרס בניין ובמקומו מובטח מבנה חדש, גבוה יותר, ובעיקר - הרבה יותר יקר.

לדברי יוסף סיונוב, בעלי הומלנד בית ממכר נכסים: "רובע 4 הוא הרובע הכי עמוס שיש מבחינת ביקוש, וכמות בניינים שהורסים מדי יום. בשונה מרבעים אחרים בתל אביב, ברובע 4 קל הרבה יותר להוציא היתר לפינוי-בינוי, ולכן הוא נוח ליזמים, מה גם שתנאי האזור מגבירים את הביקוש.

רחוב בלוך, תל אביב / צילום: איל יצהר
 רחוב בלוך, תל אביב / צילום: איל יצהר

"גילינו שיותר מ-90% ממי שקונים פה דירה, קונים אותה כדי לגור בה, ולא להשקעה והשכרה. פארק הירקון הוא גורם משיכה גדול לשכונה הזו, והוספת קומות במסגרת התחדשות עירונית מאפשרת לצפות אליו. הקורונה אף הגבירה את הצורך הזה. לכך נוסיף את נוחות היציאה מהעיר, וכמובן את החינוך ובתי הספר שנחשבים לטובים", הוא מדגיש.

"מתחילת משבר הקורונה עד עכשיו המחירים עלו בממוצע ב־12.5%, לדירות שעברו תמ"א. בניין ברחוב ברנדייס שעבר פינוי ובינוי - דירה של 40 מטר נמכרה ב־70 אלף למ"ר, כלומר 2.8 מיליון שקל. דירה של 104 מטר, נמכרה ב־6 מיליון שקל. אני מעריך שבשנת 2024 המחירים יגיעו ל־90 אלף שקל למטר לדירה בבניין שעבר פינוי-בינוי", הוא אומר.

בקבוצות הפייסבוק של השכונות, למשל "השכנים והשכנות של יודה מכבי", "השכנים של פנקס" ואחרות, מתפרסמות מדי פעם בפעם הצעות לשכירות, ובהן מצוין בדרך כלל כי השכירות היא לזמן מוגבל ("הבניין מיועד לתמ"א אולם עדיין אין אישורים אז זה לא יקרה בשנתיים הקרובות"), כי הבניין מיועד להריסה.

זה לא בהכרח משפיע על המחירים. רבים מהתושבים, שוכרים ובעלי דירות גם יחד, יודעים כי הם ארעיים, ובטווח שבין חצי שנה עד שנתיים, הם יצטרכו למצוא דירה אחרת למגורים. אלא שהם יצטרכו לעשות זאת עם עוד מאות דיירים אחרים, תהליך שמצמצם משמעותית את ההיצע ומעלה את המחירים.

בחינת ההצעות בדפי הפייסבוק השכונתיים מגלה כי המחירים נעים בין "הזדמנויות" של דירה בת 3 חדרים ב־5,700 שקל לחוזה של חצי שנה (משום ש"עדיין אין מועד ידוע לפינוי"), עד דירות משופצות (אפילו עם מעלית ואפשרות לחניה משותפת!), במחיר של 8,200 שקל ל־72 מ"ר ו־2.5 חדרים. גם באתר יד 2 קשה מאוד למצוא הצעות בפחות מ־8,000 שקל לשלושה חדרים.

האם ניתן בכלל למצוא דירה בסדר גודל דומה לזה שגרו בה עד כה, ושלא תהיה מיועדת בעצמה לפינוי-בינוי זמן קצר אחר כך?

"נצטרך כמו עכברים לחפש מחילה חדשה"

חלק לא מבוטל מהתושבים הם בעלי משפחות, שילדיהם לומדים בבתי הספר באזור לטווח זמן שגם הוא כלל לא מובטח. אחרים ממשיכים להביא את הילדים מרחוק אם נאלצו לעבור דירה. עינת מספרת: "לא היינו רוצים להרגיש ארעיים. בשלב הזה אנחנו עדיין אומרים שאנחנו רוצים להישאר באזור בכל מחיר, ויהיה מחיר. אנחנו מביאים בחשבון שלא תהיה ברירה ונצטרך כמו עכברים לחפש מחילה חדשה".

מ’ היא אם חד הורית לילד בן 6. היא חיה בתל אביב כ-25 שנה, מתוכן 8 שנים בבניין שמיועד לפינוי-בינוי. "מדברים על זה מהיום שנכנסתי", היא מודה. לדבריה, בתקופה האחרונה התנאים הפכו קשים יותר. "הגענו למצב שבו כבר לא מתקנים דברים בבניין, בגלל הצפי להריסה. אמרתי לוועד שאם כך, אולי אין לי מה לשלם דמי ועד בית, והוא הבין. בשלב הזה אין תאריך להריסה, אבל קיבלתי הערכה שבעוד כחצי שנה-שנה נקבל התראה של 90 יום לפינוי, כך שבמקרה הטוב יש לי קצת יותר משנה. אני לא רוצה להעביר את הבן שלי בית ספר באמצע שנת לימודים, אז זה אומר שבעצם יש לי פחות".


תצטרכי להעביר אותו בית ספר?
"אלא אם אמצא פה באזור, אבל אני לא מאמינה שזה יקרה. עכשיו הסיכוי נמוך הרבה יותר, כי מפנים כל כך הרבה בניינים, עד שכל דירה בסטנדרט שבו אנחנו גרים מיועדת גם היא להריסה. הן גם במצב רע וגם מוצעות במחיר גבוה כל כך, שבטח שאני כיחידנית לא אוכל לעמוד בו. אני רוצה להישאר בתל אביב בגלל המגוון. אחוז היחידניות בתל אביב הוא הגבוה בארץ. אני רוצה שהבן שלי יהיה חשוף למגוון, וגם לזה שיש עוד ילדים כמוהו".

"כל בניין שני הוא פרויקט של הריסה"

עו"ד עמית נסים, ממשרד מינצר-כרמון-נסים, המייצג בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית, מאשר שהמצב באזור מורכב במיוחד: "אני רואה את המצוקה. כל בניין שני הוא בפרויקט של הריסה. זה נובע מפרויקטים מ-2015, 2016, שהבשילו והיום יוצאים לפועל".

עו''ד עמית נסים. מייצג בעלי דירות / צילום: שלומי יוסף
 עו''ד עמית נסים. מייצג בעלי דירות / צילום: שלומי יוסף

נסים מדגיש שלא מדובר רק בשוכרי הדירות (אף שבתל אביב הם מהווים את רוב התושבים): "גם בעלי דירות שגרים בבניינים שיוצאים להריסה צריכים למצוא דירות חלופיות לתקופת הבנייה. אלו דירות קטנות יחסית, בדרך כלל בלי חניה ובלי מעלית. אבל הבניינים נהרסים, אין כבר דירות מסוג זה בשכונות, ויש עלייה ברורה במחירי השכירות. פעם היה מספיק לתת לבעלי הדירות 90 ימים לחפש דירה, היום אנחנו גם מציעים 120 ימים. אנחנו מנסים לשפר להם גם את התקציב למציאת דירה, כי אין דירות במחיר שהשמאי העריך שמגיע להם".

עירית, אם לילדה בבית ספר יסודי, מספרת שהבעיה הזו אקוטית עבורה. "הבניין שלנו אוטוטו נכנס לפרויקט, ואני רואה שמחירי השכירות באזור בשמיים, ובכלל - אין דירות פנויות. אני צריכה דירה שתהיה ליד בית הספר. כמובן שבמבט לעתיד, טוב לי כבעלת נכס שיהיה פינוי-בינוי, אבל בטווח הקרוב - לאן נלך? השמאי מעריך את הדירה הנוכחית, וכבר אין פה משהו שווה ערך, בטח לא לטווח של שנתיים-שלוש, אולי לחצי שנה. אני חייבת להמשיך ולגור כאן, כי פה בית הספר, ובתום הפרויקט הרי נשוב לגור באותה השכונה, אז למה שנתרחק? זה מבוי סתום".

"לבעלי הדירות אנחנו נותנים מנגנונים", אומר עו"ד נסים, "אבל למישהו ששוכר דירה אין הגנה כזו. מה שכן יהיה זה סעיף על פינוי מוקדם". נסים מוסיף כי "היום רואים שבהסכמי שכירות, העובדה שהדירה מיועדת לפינוי-בינוי, כלל לא מוזילה את המחיר. כבר נתקלתי במקרה שהשכירו דירה לחצי שנה בלבד, ודמי השכירות לא נפגעו. כשאין היצע, כל אחד יכול לעשות מה שהוא רוצה. נקודה אחרת היא משכירים שמבינים שממילא יש פרויקט באופק, לא משקיעים בדירה, כי אין להם אינטרס".

מה יהיה בשנים הקרובות?
"המחירים יעלו עוד יותר, כי כבר אין היצע. בבית הספר תהיה תחלופה גדולה של תלמידים. גם באזורים הקרובים, כמו רמת אביב ובבלי, צפויה מצוקה".

יש מי שמוכן לשלם את המחיר הגבוה. אנחנו רואים שיש ביקוש גם לדירות החדשות.
"מי ששוכרים את הדירות האלו הם בעיקר הייטקיסטים בעלי שכר גבוה. יש אפילו מקרים שבהם מקום העבודה מממן את השכירות. הם שינו את המשוואה גם בשכירויות וגם ברכישות של דירות".

"אני רואה בני 30־40 שלא יכולים לשכור דירה"

האדריכל רענן שטרן, שותף ב־סטודיו Rust, מעיד על "טירוף שאין לתאר. זה כמו רכבת של רוכשי דירות שמגיעים למשרד שלנו. הכול נרכש גם אם אנשים צריכים לבצע התאמות. כלומר, הם לא קונים מה שמתאים להם, אלא מה שיש.

"ברור שמחירי השכירות יקפצו אחרי הקמת המבנים החדשים. אני רואה בני 30-40 שלא מסוגלים כבר לשכור דירה. אבל יש אוכלוסייה גדלה והולכת של אנשים שמחפשים דירות קטנות - זוגות חד-מיניים, חד הוריים, וכמעט שאין. מה שנשאר זה דירות במחירים מטורפים - 15 אלף שקל ל-100 מטר, או דירות שותפים".

שטרן מוטרד גם הוא מהתמהיל החברתי. "עיר חיה על מגוון של אוכלוסייה. כל העיר הזו נוצרה הודות למגוון הזה - צעירים, רווקים, משפחות, מבוגרים. וברגע שהמצב מצמצם את זה למשפחות אמידות עם שני ילדים - שזה אומר אנשי הייטק או כאלה שהביאו כסף מהבית - וכבר אין מגוון. העירייה והמדינה אולי יכולות לפקח על גודל הדירות, אבל הן לא יוכלו למנוע השכרת דירה של 50 מטר ב-10,000 אם יהיה ביקוש לכך", אומר שטרן.

מעיריית תל אביב נמסר: "העירייה עובדת כגוף אחד ונערכת בשיתוף פעולה של מינהל החינוך והיחידה לתכנון אסטרטגי לחזות ולהיערך לתרחישי תכנון ומתן מענה לצרכים המשתנים, בהתאם לצפי גידול באזורי העיר השונים. תוכניות של התחדשות עירונית כוללות גם צפי והרחבה של בתי ספר ומוסדות חינוך בעיר, ועד כה לא נרשמה סגירת כיתות בגלל התחדשות עירונית.

"חשוב לציין כי לא רק שאין בתחזית צפי בגין עזיבה בעקבות תמ"א והתייקרות מחירי הדיור בעיר, אלא להיפך - אנו רואים בעשור האחרון גידול במספר המשפחות הצעירות עם הילדים הבוחרות לעבור לגור בעיר או להישאר לגדל בה את ילדיהן, ולראיה הגידול במספר בתי הספר והגנים שנבנים בעיר בשנים האחרונות". 

צרו איתנו קשר *5988