משכירות לבעלות: הגרמנים רוכשים דירות, ומחירי הנדל"ן שוברים שיאים

מחירי הנדל"ן בגרמניה שברו שיאים ברבעון השלישי של שנת 2021, לפי נתונים רשמיים, והיו גבוהים ב-12% מהמחירים ברבעון המקביל אשתקד. זו הייתה העלייה המהירה ביותר במחירי הנדל"ן שנמדדה בגרמניה מאז שהחלו לאסוף את הנתונים בשנת 2000, כאשר השיא הקודם היה רק רבעון אחד לפני כן, ביוני-ספטמבר 2021, עם עלייה של 10.8%. "נראה שהחגיגה נמשכת", אמר לעיתון הגרמני FAZ נוטריון המבוסס בברלין.

עלייה דומה במחירי הנדל"ן נרשמת במדינות אירופיות רבות. ההסברים רבים: היצע הכסף הגדול והריביות הנמוכות, שינוי העדפות הצרכנים כתוצאה ממגיפת הקורונה, היצע נמוך של דירות ובתים שאינו עומד בקנה אחד עם הביקוש ועם הגידול באוכלוסייה ואפילו חשש מאינפלציה.

אבל גרמניה בכל זאת יוצאת דופן בנוף האירופי. זאת, משום שעד כה כמחצית מהתושבים במדינה העדיפו לגור בשכירות. כ-50% מתושבי גרמניה גרים כיום בדירה או בבית בבעלותם, וזהו השיעור השני הנמוך ביותר במדינות ה-OECD (במקום הראשון ניצבת שוויץ).

לכן, הפוטנציאל של רכישות בתים בגרמניה גבוה עוד יותר, והשוואת החלופות בין שכירות לקנייה מככבת באופן קבוע בכלי התקשורת. בברלין, למשל, משפחות רבות שאינן יכולות למצוא דירה בשכירות בגלל מצוקת הדיור - מעדיפות לקנות דירה, וזו התפתחות המעלה עוד יותר את מחיריהן. בשנת 2020, כמיליון נכסים פרטיים החליפו ידיים בגרמניה, בשווי של 310 מיליארד אירו - סכום שיא.

לא יעד להשקעות זרות

יש לציין כי העובדה שמחירי הנדל"ן עולים, אינם הופכים את השוק הגרמני ליעד מופלא להשקעה למשקיעים זרים. בשל שיעור השוכרים הגבוה (שבברלין אף מגיע ל-85%), ישנם בגרמניה חוקים נוקשים שאינם מרשים להעלות את השכירות באופן חופשי, כמעט כל החוזים הם בלתי מוגבלים בזמן, הלך הרוח הציבורי הוא יותר נגד בעלי הדירות מאשר בעדם, וישנם חוקי מס מחמירים שנועדו למנוע ספוקלציה מהירה בנכסים (כמו מס של 25% לפחות על מכירה של נכס אם לא חלפו עשר שנים ממועד הרכישה).

המחירים למ"ר בגרמניה (שקובעים את מחיר הדירה, ולא מספר החדרים) משתנים בחדות בין עיר לעיר. הם נעים בין מינכן (10,000 אירו למטר כיום) לברלין (5,000 אירו למטר), כאשר באמצע ניצבות שטוטגארט (6,600 אירו למ"ר), המבורג (5,500 אירו למ"ר) דיסלדורף וקלן (5,200 אירו למ"ר) ופרנקפורט (5,050 אירו למ"ר).

רוב התקשורת מתרכזת בנעשה בברלין, שניסתה להיאבק במחירים המאמירים על ידי רפורמה להקפאת מחירי הדירות ואפילו הורדה מלאכותית של השכירות לרמות שלפני עשור, אך ספגה מפלה בבית המשפט החוקתי באפריל 2021, לאחר שזה פסק כי אין לה כלל את הסמכות לעשות זאת.

ברלין: המחיר למ"ר יותר מהכפיל את עצמו בעשור

אבל גם בערים אחרות המחירים עלו בחדות: בכל הערים המרכזיות בגרמניה נרשמה עלייה בעשור האחרון, כאשר במינכן לבדה נרשמה התייצבות מחירים יחסית בשנתיים האחרונות. בברלין ב-2012 היה המחיר הממוצע למ"ר 1,900 אירו, כלומר שהמחיר בבירת גרמניה יותר מהכפיל את עצמו בעשור. בשכונות מבוקשות המחירים כיום גבוהים פי שלושה.

עליית המחירים משתקפת גם בנתוני המשכנתאות, שעלו בחדות בשנים האחרונות. גודל משכנתה ממוצעת בגרמניה לפי נתוני בנק ING צמח מ-251 אלף אירו בממוצע בשנת 2016 ל-348 אלף אירו בשנה שעברה. היא גם התארכה מעשר ל-12 שנים, בממוצע.

הרגולטור הפיננסי BaFin הזהיר בתחילת השנה בנקים גרמנים מתנאי משכנתאות נוחים מדי, במיוחד בהתחשב באינפלציה הגואה, והעלה את שיעור ההון העצמי הדרוש מהם בתחום המשכנתאות, אך רק החל מהשנה הבאה. בנוסף, לפי ההערכות הולך וגובר נתח הדירות שנקנות להשקעה, ב-2016 כ-80% מהנכסים נרכשו לשימוש עצמי, והשיעור ירד ל-75% בשנה שעברה.

לפי העיתון הגרמני FAZ "עליית המחירים האחרונה היא כה מהירה, עד כי רוב המומחים מזהירים כעת שלא לקנות נדל"ן במרכזי הערים הגדולות". שמאי מקומי מפרנקפורט אמר כי הוא ממליץ לקוראים לרכוש נכסים מחוץ לעיר, שם המחיר למטר עומד על מחצית מזה שבמרכזה, אך עדיין ניתן להגיע אליה בנסיעה של 20 דקות.

דינמיקה דומה מתרחשת בעיירות מסביב לברלין, במדינת המחוז ברנדנבורג "העוטפת" את בירת גרמניה. "בכל מקום ממנו אפשר להגיע למרכז ברלין בתוך שעה עם רכב - המחירים עולים באופן לא-פרופורציונלי", אמר שמאי ל-FAZ. לדבריו, הדינמיקה מזכירה את התפוצצות המחירים שידעה ברלין כאשר רבים היגרו אליה מדרום-גרמניה. "לא מזמן הברלינאים האשימו את השוואבים (אזור עשיר יחסית בדרום-מערב המדינה) בעליית המחירים. עכשיו תושבי ברדנבורג אומרים: הברלינאים אשמים בעליית המחירים כאן".