שוק המשרדים בירושלים: המחירים בהר חוצבים עלו ב-37% בשנתיים, ומה קרה בשאר האזורים?

אף שהתחלות הבנייה של משרדים בעיר נמצאות בירידה, המחירים ברוב האזורים לא טיפסו וגם שיעורי התפוסה נמוכים יותר • החברות שבוחרות לעבוד בעיר מסבירות שבירושלים יש יותר סיכוי לגייס עובדים מאשר מאזורים אחרים

בניין RAD  בהר חוצבים.  31 שקל  לחודש למ''ר / צילום: מוטי טאו
בניין RAD בהר חוצבים. 31 שקל לחודש למ''ר / צילום: מוטי טאו

לפני יותר מחודש שכרה Ception, חברה בתחום המיפוי, המעסיקה 16 עובדים ומגייסת נוספים, 380 מ"ר בקומה התשיעית בבניין RAD בהר חוצבים, לתקופה של חמש שנים. שווי העסקה נאמד ב-3 מיליון שקל - לפי תעריף של 131 שקל בחודש למ"ר.

טל ישראל, מנכ"ל ומייסד שותף בחברה, מסביר כי הבחירה בירושלים נבעה מהקהילה הטכנולוגית הקיימת שם, הקשורה לתחום העיסוק של החברה. "בחרנו מראש בירושלים אף שכל האופציות היו על השולחן. אחד הדברים שמחברים אותנו לעיר הוא הנוכחות של חברות גדולות כמו מובילאיי ולייטריקס, וגם האוניברסיטה העברית. גם לא רצינו ללכת לאזור המרכז, כי יש לירושלים ייחודיות מבחינת הגישה לעובדים מאזורים אחרים".

המחירים ושיעורי התפוסה: עלייה מתונה

מסקר שערכה בירושלים חברת נת"מ, עולה שהמחירים ושיעורי התפוסה בבנייני המשרדים בירושלים נמוכים לעומת תל אביב. בנת"מ בדקו 23 בנייני Class A בחמישה אזורים מרכזיים: גבעת שאול, הר חוצבים, מרכז העיר, מלחה ותלפיות, ומצאו כי שיעור התפוסה עומד על 90.81%. דמי השכירות עלו בקצת יותר מחצי אחוז בין המחצית הראשונה לשנייה של השנה. "דמי השכירות עומדים על ממוצע של 86.75 שקל למ"ר וסך הכול עלייה של כ-1% בדמי השכירות המבוקשים", אומרים בנת"מ..

בנת"מ בדקו גם 31 בניינים בדירוג B באזורים שונים בעיר ומצאו כי שיעור התפוסה ירד בכחצי אחוז בין המחצית הראשונה לשנייה ב-2021. המחירים עלו ביותר מ-2%, למחיר ממוצע של 73.98 שקל למ"ר. במרכז העיר השכירות עומדת על 80 שקל למ"ר - דמי השכירות הגבוהים ביותר בין אזורי הסקר.

המחירים הגבוהים: 100 שקל למ"ר בבית הטיילת

עינת לוי, שמאית מקרקעין ממשרד גיורא אנגלהרט, עשתה בעיר סקר מחירים משלה. מהבדיקה של לוי ניתן לראות שדמי השכירות הגבוהים ביותר למ"ר הם בבית הטיילת באזור ארמון הנציב; בשנת 2021, השוכרים שם שילמו 100 שקל למ"ר בממוצע. בתלפיות ובמרכז העיר דמי השכירות הממוצעים עמדו על 88 שקל למ"ר, בהר חוצבים 83 שקל למ"ר, בגבעת שאול 82 שקל.

האזור שבו משלמים דמי שכירות נמוכים יחסית הוא דווקא בכניסה לעיר, שבו צפויים להיבנות שטחי תעסוקה רבים - 70 שקל למ"ר חודשיים בממוצע. דמי הניהול בכל האזורים נעים בין 15 ל-18.6 שקל למ"ר והממוצע הוא 17.1 שקל למ"ר.

מתחם התנופה בשכונת תלפיות / הדמיה: הדמיה:  evolve media
 מתחם התנופה בשכונת תלפיות / הדמיה: הדמיה: evolve media

אחד האזורים המבוקשים ביותר בעיר הוא הר חוצבים, ומהבדיקה שערכה לוי עולה כי מחיר הנדל"ן עלה בשנתיים האחרונות בכמעט 37%. נזכיר כי מובילאיי (שנרכשה על ידי אינטל), בונה בעיר קמפוס משלה על ידי חברת אפקון, בפרויקט בהיקף של קרוב למיליארד שקל. בבניין RAD בהר חוצבים נמצאת חוות השרתים הגדולה בארץ.
בגבעת שאול העלייה במחירים רשמה יותר מ-17% בשנתיים: כ-12% בין 2019 ל-2020, ועוד 5% בין 2020 ל-2021.

באשר לשווי של מ"ר לקנייה, "ההבדל במחיר בין בניין ישן לבניין משרדים חדש הוא בסביבות 2,000 שקל למ"ר", אומרת לוי. "בתלפיות אפשר למצוא במחירים של 10-11 אלף שקל, ובניינים חדשים מגיעים לכ-13 אלף. ובמתחם התנופה שיווקו בהתחלה במחיר של 9,700 כשהיה על הנייר, ועכשיו מחירי יד שנייה מגיעים ל-13 אלף, וזה פרויקט שרק התחילו בו חפירות - המחירים עלו אבל רק בבנייה חדשה".

 
  

הבדיקה של לוי מעלה כי מי שחפץ בחניה פרטית בירושלים יצטרך לשלם 120 אלף שקל במרכז העיר, 110 אלף בגבעת שאול, 100 אלף שקל בבית הטיילת ובית הנציב, ובתלפיות והר חוצבים 95 ו-90 אלף שקל בהתאמה. בכניסה לעיר המחיר 80 אלף שקל.

שמאית המקרקעין עינת לוי / צילום: יח''צ
 שמאית המקרקעין עינת לוי / צילום: יח''צ

היזמים: "רוב המשרדים הקיימים ישנים"

"הסתובבנו בירושלים לפני כמה שנים וזיהינו שוק חדש, שמבוסס על רצון של חברות להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים משרדי לוויין כדי למשוך כוח העבודה שנמצא בעיר, סטודנטים או חרדים", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר בקבוצת סופרין שבונה היום שני פרויקטים של משרדים ועסקים בעיר. פרויקט אחד ייבנה בתלפיות, ובגבעת שאול היא מקימה את "מגדלי עתיד" - פרויקט של 100 אלף מ"ר המיועד למסחר ומשרדים. "רוב בנייני המשרדים בירושלים הם ישנים - קלאס B ו-C - ורובם משרדים למוסדות ממשלתיים. משרדים מודרניים כמעט ולא מצאנו".

ויש ביקוש?
סופרין: "הביקושים בירושלים מגיעים משני כיוונים. מצד אחד עסקים קטנים שעד כה עבדו במרכז העיר מתוך דירות שהשווי שלהן כדירות גבוה יותר היום מהשווי שלהן כמשרדים, ולכן החליטו לצאת למשרד ולפנות את הדירה, ומצד שני עסקים שרוצים להתרחב אבל עד היום לא הייתה להם אפשרות לעבור למשרד שהוא בדירוג A".

החברות: "לקלוט עובדים איכותיים מכל הארץ"

חברת cnvrg.io יושבת כיום במשרד בשטח 400 מ"ר במתחם JVP - מרגלית סטארט-אפ סיטי ירושלים בחוזה שכירות לשלוש שנים. יוחאי אטון, מייסד שותף ומנכ"ל החברה, הוא ירושלמי במקור ויש לו סנטימנט מיוחד לעיר. "אני חושב שיש איכות מיוחדת בירושלים שאין במקום אחר. זה קשור גם לאנשים שאנחנו עובדים איתם, זה טוב מאוד כשבונים חברה ותרבות ארגונית", הוא אומר. "הסטודנטים להנדסה באוניברסיטה העברית ממוקדים בנושא הבינה המלאכותית ואנחנו רואים את זה בכמות המועמדים שאנחנו מקבלים משם.

יוחאי אטון, מנכ''ל cnvrg.io / צילום: cnvrg
 יוחאי אטון, מנכ''ל cnvrg.io / צילום: cnvrg

"מה שקורה בירושלים הוא בעיקר השלכה לקושי בגיוס עובדים בכל הארץ", מסביר ישראל. "החברות מנסות לחשוב על דרכים יצירתיות כדי לקלוט עובדים איכותיים והן מקימות שלוחות במטרה להנגיש את החברה לעובדים".

הצורך במשרדים לא נפגע עם המעבר לעבודה היברידית?
טל ישראל: "לא. חברות כמו שלנו לא יכולות לאפשר לעובדים לעבוד מהבית כל הזמן, כי נדרש מגע עם ציוד ועם חומרה. העבודה היברידית נותנת אמנם גמישות לעובדים אבל יומיים-שלושה חשוב להיות במשרד".

עיריית ירושלים, יחד עם הרשות לפיתוח ירושלים, מנהלות תוכנית ייחודית לעידוד הקמה ומעבר של חברות הייטק לעיר, "הן בהקמת תשתיות מחקריות להקמת חברות, הן בגידול מספרי הסטודנטים בתחום והן במענקים ייחודים לחברות הייטק שקמות או עוברות לעיר - כל זאת בהתאם לשיעור מס מיוחד לחברות טכנולוגיות הקיימות בעיר (7.5%), במסגרת חוק עידוד השקעות הון".

התחבורה: "שאטלים היו יכולים לעזור"

בתחילת פברואר החליטה הוועדה המחוזית בירושלים להפקיד את התוכנית להקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה. הוא יצטרף לקו האדום ולקו הירוק, דבר שיגדיל את רשת התחבורה בירושלים באופן משמעותי.

"הגישה מחוץ לעיר היא האתגר האמיתי", אומר ישראל. "יש לנו בעיה עם הקילומטר האחרון ופקקים להר חוצבים. מנגנון של שאטלים לאזור התעשייה יכול מאוד לעזור. כשחשבנו איפה לשכור את המשרדים שלנו, הייתה לנו התלבטות: או שנבחר משרד ליד הרכבת ואז נגדיל את הסיכוי לגייס עובדים מחוץ לי-ם או ללכת להר חוצבים, לשם קל יותר להגיע ברכב. בקיצור אין מקום מושלם".

עוד זווית / מכוונים לרמאללה: "היה לנו ניסיון שלא צלח לגייס עובד"

חברת מיקרוסופט, שמחזיקה היום ארבעה מרכזי פיתוח ברחבי הארץ, הכריזה לאחרונה כי תפתח בשנים הקרובות חמישה אתרים נוספים בישראל, אחד מהם בירושלים, וזאת "במטרה להתרחב גיאוגרפית ולתמוך במאמצי החברה לגייס עובדים מהפריפריה ומאוכלוסיות עם ייצוג חסר בתעשיית ההייטק, דוגמת הציבור החרדי והציבור הערבי".
הרעיון מאחורי פתיחת המשרדים של מיקרוסופט בירושלים הוא גם הקירבה לערי הרשות הפלסטינית והנגישות להייטקסטים מהגדה המערבית.

"לירושלים יש יתרון משמעותי בנושא הזה בגלל עניין הנגישות", אומר יוחאי אטון, מנכ"ל cnvrg.io. "גם אנחנו מנסים לגייס עובדים מהרשות הפלסטינית, היה לנו ניסיון לגייס עובד, תהליך שלא הצליח, וכבר אנחנו עושים פגישות עם כמה ארגונים שמקדמים העסקה ברשות הפלסטינית".

צרו איתנו קשר *5988