בית רומנו לא לבד: מסע המימושים של נכסים ובניין בדרך להשתלטות על גב ים

חברת ההשקעות בנדל"ן נכסים ובניין ממשיכה לממש נכסים פרטיים לצורך מימון השתלטות הענק על חברת הנדל"ן המניב גב-ים. ביום חמישי האחרון התקשרו החברה ושותפיה בהסכם למכירת בית רומנו בת"א תמורת סכום של 371 מיליון שקל, בתוספת הפרשי הצמדה למדד ומע"מ.

בית רומנו המיתולוגי הוא מבנה בן ארבע קומות בשטח של כ-12 אלף מ"ר, השוכן ברחוב דרך יפו ומשמש למסחר, תעסוקה ומשרדים. בשנים האחרונות הוא הפך גם למרכז בילוי וכולל את בר "התדר" של השף אייל שני, מסעדת רומנו, מועדון הרפי ועוד מספר מיזמים תרבותיים. המבנה, בעל חצר פנימית, הוקם ב-1947 ואכלס בתחילה חנויות אופנה בעיקר ומשרדי ממשלה. לנכס פוטנציאל השבחה מהותי, ומכאן נובע מחירו הגבוה שנקבע במסגרת מכרז שערכו המוכרים.

נכסים ובניין, שבשליטת דיסקונט השקעות (דסק"ש), מחזיקה ב-72.2% מהזכויות בבית רומנו ויתרתן מוחזקות בידי שותפים אחרים, שגם הם ימכרו את חלקם בנכס. בתמורה למכירת חלקה תקבל נכסים ובניין סכום של 268 מיליון שקל, ותרשום בדוחות הרבעון הרביעי של 2021 רווח של 205 מיליון שקל (157 מיליון שקל נטו, אחרי מס) מעליית ערך נדל"ן להשקעה בגין חלקה בנכס.

הרוכשת בעסקה היא חברת הנדל"ן הציבורית וויי-בוקס (YBOX), שבשליטת יעקב גורסד. וויי-בוקס מתכננת להקים במתחם פרויקט מעורב שימושים, אשר יכלול 140 יחידות דיור, משרדים ושטחי מסחר בהיקף 2,500 מ"ר, תוך שמירה על ההווי הבלייני במתחם. בכפוף לתב"ע הקיימת, YBOX מתכננת לחבר את בית רומנו למתחם גת רימון הסמוך שנמצא בבעלותה. שני הנכסים ממוקמים לאורך פארק המסילה, וכוונת החברה היא ליצור באמצעותם מתחם אחד גדול של מלונאות, מגורים, תעסוקה ופנאי.

  

פרויקט גת רימון הוא פרויקט הדגל של החברה, בו תבנה מגדל מעורב שימושים בן 40 קומות בתכנונו של האדריכל משה צור. הפרויקט, שכבר עבר את שלב ההריסה ונמצא בתחילת ביצוע, יכלול 8,000 מ"ר מגורים, 12 אלף מ"ר מלונאות, 400 מ"ר מסחר ו-11 אלף מ"ר משרדים.

"מתכוונים ליצור מתחם עצום של מגורים, תעסוקה, בילוי ופנאי"

לדברי יוסי תורג'מן, מנכ"ל YBOX (הנסחרת בשווי של קרוב ל-400 מיליון שקל), "רכישת מתחם 'בית רומנו' תואמת את האסטרטגיה של החברה ליצירת פרויקטי בנייה מתוכננים נכון ומותאמים לצרכים של הלקוחות, תוך שמירה על אופי האזור. אנו מתכוונים ליצור מתחם עצום של מגורים, תעסוקה, בילוי ופנאי שיענה על כל הצרכים האלה".

השלמת העסקה מתוכננת בתוך 90 ימים, כאשר במועד החתימה על ההסכם העבירה הרוכשת תשלום ראשון בסך 37 מיליון שקל למוכרים. תשלום שני בסכום של 37 מיליון שקל ישולם בתוך 30 ימים, ואילו התשלום השלישי בסך של 297 מיליון שקל ישולם בעת השלמת העסקה.

מנכ"ל דסק"ש ונכסים ובניין, דורון כהן, מסר כי "מכירת בית רומנו מהווה המשך מימוש האסטרטגיה של דסק"ש למכירת נכסים שאינם בליבת הפעילות העסקית הקבוצה. עסקה זו, בצירוף עסקאות נוספות שכבר ביצענו למכירת בית נכסים, מגדל HSBC בניו יורק , פרויקט הטיבולי בלאס וגאס ועוד, תסייע להקטין את החוב של נכסים ובניין ולממן את רכישת מניות גב-ים, לטובת כלל בעלי העניין בחברה".

יו"ר דסק"ש ונכסים ובניין הוא צחי נחמיאס (חברת מגה אור), הנחשב למי שמוביל את מהלכי הקבוצה, המתנהלת ללא גרעין שליטה. מגה אור וקבוצת אלקו של משפחת זלקינד מחזיקות בכ-30% ממניות דסק"ש כל אחת, ואילו איש העסקים רמי לוי בכ-11% נוספים.

עד סוף החדש תושלם מכירת פרויקט טיבולי בלאס-וגאס 

נכסים ובניין, הנסחרת בשווי של 3.36 מיליארד שקל (לאחר תשואה חיובית של כ-60% במניית החברה בשנה האחרונה), השלימה בשבוע שעבר עסקה נוספת בת"א, למכירת בית נכסים לידי שותפות של החברות דלק נכסים ואזורים, תמורת 390 מיליון שקל. מכירת הבניין הניבה לנכסים ובניין רווח נטו של 282 מיליון שקל, שיירשם בדוחות הרבעון הרביעי של 2021.

 בית אבגד בר''ג / צילום: אתר נכסים ובניין

עוד קודם לכן, השלימה נכסים ובניין בחודש ינואר עסקה למכירת החזקותיה בבית אבגד ברמת גן, תמורת 95 מיליון שקל. ההחזקות (7 קומות בבניין) נמכרו לחברות מקבוצת פתאל והניבו רווח של 6 מיליון שקל מעליית ערך נדל"ן להשקעה.

עד לסוף חודש מרץ אמורה נכסים ובניין להשלים את העסקה למכירת פרויקט המסחר והמשרדים טיבולי בלאס-וגאס, יחד עם עתודות קרקע הסמוכות אליו. היקף העסקה מסתכם ב-216 מיליון דולר (707 מיליון שקל), כאשר נכסים ובניין מחזיקה ב-74% ממניות חברת IDBG, שמחזיקה בפרויקט ובקרקעות הסמוכות.

לטובת מימון הנכס נטלה בעבר IDBG הלוואה של 73 מיליון דולר (239 מיליון שקל), אשר תיפרע מתוך תמורת העסקה. כמו-כן, ל-IDBG חוב בעלים של 162 מיליון שקל לנכסים ובניין, שייפרע גם הוא מתוך תמורת העסקה.

לאחר פירעון ההלוואות, צפוי ל-IDBG תזרים מזומנים נטו של כ-87 מיליון דולר, מתוכו יעמוד חלקה של נכסים ובניין על 65 מיליון דולר (213 מיליון שקל). השלמת העסקה גם תניב לה רווח מוערך של כ-60 מיליון שקל (תחילה יירשם הפסד מוערך של כ-45 מיליון שקל ברבעון הרביעי, ולאחר מכן תזקוף רווח של כ-105 מיליון שקל במועד ההשלמה), אולם במקביל יירשם הפסד של 142 מיליון שקל בגין התחזקות השקל מול הדולר מאז מועדי ההשקעה.

על הפרק בחודשים הקרובים - מכירת מגדל HSBC בניו יורק

ב-1 באפריל אמורה נכסים ובניין להשלים עסקה גדולה עוד יותר, למכירת מגדל HSBC בניו יורק, בתמורה לסכום של 855 מיליון דולר. השלמת העסקה (אם לא תידחה ב-60 ימים כפי שמתיר החוזה), תייצר לחברה הפסד שיערוך של 45 מיליון דולר, אולם זאת לאחר רווחים של מאות מיליוני דולרים שהניבה רכישת המגדל לאורך השנים.

מנגד, תניב העסקה לנכסים ובניין תזרים מזומנים (נטו) של 343 מיליון דולר (1.123 מיליארד שקל), לאחר פירעון ההלוואה הבנקאית על הנכס, תשלום מסים ותשלום עמלה ייעוץ למשפחת שימל. בסך הכול יניבו עסקאות מימוש אלו תזרים נטו מצטבר של כ-2.1 מיליארד שקל, וזאת עוד לפני מימוש הקרקע בחוף מנדרין בת"א, שמכירתה צפויה לצאת לדרך בקרוב.

 מגדל HSBC במנהטן / צילום: יח''צ

לנכסים ובניין פעילות בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, המרוכזת בחברה הבת נוה גד. פעילות זו כוללת פרויקט בנייה למגורים בקרית אונו, קרקעות לבנייה בחדרה וברחובות, פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בת"א, ראשל"צ ופתח תקווה, ועוד שתי קרקעות, אחת בחוף מנדרין בת"א והשנייה במורדות הכרמל, בין חיפה לטירת הכרמל.

לפני כחצי שנה הודיעה נכסים ובניין על בחינת האפשרות למימוש פעילות הנדל"ן למגורים כולה, אולם באחרונה חזרה בה מכוונה זו והיא מתכוונת לפתח פעילות זו בעצמה, למעט הקרקע במנדרין שהמכרז למכירתה אמור להסתיים בקרוב.

הצעת רכש שתעלה אותה לשליטה בגב-ים

כלל מימושי הנכסים יממנו את עיקר התמורה שתשלם נכסים ובניין עבור רכישת 42.22% ממניות חברת הנדל"ן המניב גב-ים, שתהפוך לפעילות היחידה של נכסים ובניין. בימים הקרובים תשלים החברה את הצעת הרכש החלקית שהגישה לציבור המשקיעים, לרכישת 5% ממניות גב-ים תמורת 440 מיליון שקל.

עם השלמת הצעת הרכש יעלה שיעור החזקתה של נכסים ובניין במניות גב-ים ל-49.51%, כך שהיא תעלה לשליטה בחברה הבת ותחל לאחד את דוחותיה הכספיים. כתוצאה מכך, צפויה נכסים ובניין לרשום ברבעון הראשון השנה רווח הון של כ-1.1 מיליארד שקל.

בהמשך, צפויה נכסים ובניין להשלים את העסקה לרכישת 37.22% ממניות גב-ים מידי איש העסקים אהרון פרנקל, בתמורה לכ-3.1 מיליארד שקל (בכפוף להתאמות). בסופו של התהליך תחזיק נכסים ובניין ב-86.73% ממניות גב-ים, שנסחרת בבורסה לפי שווי של כ-8.7 מיליארד שקל.