המכרז בשדה דב נסגר במחיר נמוך מהצפי: כמה תעלה קרקע לדירה?

תוצאות נמוכות (יחסית) עד כדי הפתעה: המכרז עבור קרקע להקמת כ־241 יחידות דיור ברובע שדה דב היוקרתי בצפון תל אביב שווק היום (ב') תמורת סכום של כ־654 מיליון שקל, זאת למרות ההערכות, שפורסמו גם כאן, על צפי לשבירת כל השיאים.

ההערכות הללו ניתנו, בין היתר, בשל עליית המחירים האדירה של הקרקעות למגורים בתקופה האחרונה, אשר באה לידי ביטוי, בין היתר, במכרז הקודם לשיווק קרקע למגורים ברובע שדה דב, המכרז ששווק באוגוסט 2021 תמורת סכום כולל של כ־4.4 מיליארד שקל. המכרז הזה שיקף מחיר קרקע ליח"ד, ללא הוצאות פיתוח, של כ־2.8 מיליון שקל, וסכומי הזכייה היו גבוהים פי שישה ויותר ממחיר המינימום.

לקראת שיווקו של המכרז שנסגר היום, כל הסימנים הצביעו על שיאים חדשים שעומדים להישבר - אך התוצאות היו מפתיעות: הסכום שהציעה הזוכה, נוף עירוני יזמות מקבוצת נחמיאס, של היזם קלוד נחמיאס, עמד על סכום גבוה רק בכ־85 מיליון שקל ממחיר המינימום שנקבע, כ־569.6 מיליון שקל. ממוצע ההצעות עמד על כ־634 מיליון שקל.

מחיר הקרקע ליח"ד במכרז עומד על כ־2.82 מיליון שקל ליח"ד - כולל הוצאות הפיתוח. ללא הוצאות הפיתוח מדובר על כ־2.71 מיליון שקל, סכום גבוה בפני עצמו, אך נמוך מזה שנקבע במכרז שנסגר בקיץ. זאת ועוד: רק שלוש הצעות הוגשו למכרז ששווק היום, זאת לעומת לא פחות מ־52 הצעות לארבעת המגרשים שהוצעו במכרז באוגוסט. באותו מכרז הוגשו לכל מגרש 11 הצעות לפחות.

לא למהר בהסקת המסקנות

לכאורה תוצאות כאלו במכרז כזה - הן בשל המקום המרכזי שלו והן בשל הדיבורים הרבים שנשמעו לקראת סגירתו - אמורות להעיד על התקררות המחירים: בסביבה שבה הכיוון הוא כלפי מעלה בלבד, המחירים לאחר יותר מחצי שנה היו אמורים לעלות משמעותית.

כאן נכנסים לתמונה אופיו ונתוניו של המגרש שהוצע על ידי רשות מקרקעי ישראל - מגרש בבעלות משותפת (מושע), לבניית כ־241.173 יח"ד. המספר הלא עגול נובע מכך שהמגרש המוצע, מגרש 103, מהווה למעשה חלק מחלקות 34 ,46 ,47 ו־204 בגוש 6896, וחלק מחלקה 6 בגוש 6634, בתמל 3001, היא התוכנית להקמת שכונת אשכול בשטח שדה התעופה לשעבר.

"זכות הבעלות המשווקת במכרז זה הינה חלקה היחסי של המדינה במגרש", כך בחוברת המכרז. "בהתאם לטבלת הקצאה והאיזון לתוכנית תמ"ל/3001 הוקצו למדינה 71.5647% משטח המגרש, המהווים על פי תחשיב מקורב כ־241.173 יח"ד (מתוך 337 יח"ד בסך הכול), וכ־300.572 מ"ר עיקרי למסחר". שטח המגרש כולו הוא כ־5,203 מ"ר, ושטחה היחסי של המדינה הוא כ־3,723 מ"ר.

המחירים, אם כן, עדיין גבוהים - אך ייתכן שרמתם הנמוכה יחסית נובעת מהמורכבות באשר לזכויות הניתנות במגרש, ולא מהתקררות בביקושים הכלליים לקרקעות למגורים באזורי הביקוש.