שוק הדיור רותח, והיקף המשכנתאות במרץ צפוי לשבור שיא חדש

"אנו כבנק מזרחי טפחות, שמחזיק מעל 30% משוק המשכנתאות, צופים שחודש מרץ יהיה חודש שיא וייסגר עם יותר מ-13 מיליארד שקל במשכנתאות", את התחזית הזו הציג בתחילת השבוע אופיר מורד, סמנכ"ל ומנהל החטיבה העסקית בבנק מזרחי טפחות, בכנס הנדל"ן של גלובס.

גם בבנקים האחרים מיישרים קו עם הערכתו של מורד. גורמים בכירים במערכת הבנקאית אישרו בשיחה עם גלובס כי לפי הנתונים הנמצאים בידיהם "אכן יישבר שיא כל הזמנים כשהשוק יציג היקפים של יותר מ-13 מיליארד שקל", ובכך ינפץ את השיא שנקבע בדצמבר האחרון ועומד על 12.2 מיליארד שקל.

  

"אסור לחיות באשליות, הריבית תעלה"

במהלך כנס הנדל"ן והתשתיות של גלובס אמר מורד כי הזינוק בהיקפי המשכנתאות בחודש הנוכחי נובע מכך שהריבית על המשכנתאות כרגע נמוכה.
"גם אם הריבית לא תעלה בחודש הנוכחי, היא תעלה בעוד חודשיים. לעלייה הזו תהיה השפעה על הביקוש של הציבור לדירות ועל היכולות של משקי הבית לקנות דירות". אמר מורד ואף הזהיר: "אסור לחיות באשליות כאן. הריבית תעלה, כפי שקורה בארה"ב ובאירופה".

ואכן, המערכת הבנקאית מסכימה שהסיבה שמדינת ישראל בדרך לחודש שיא בהיקף ביצועי המשכנתאות נובעת מכך שהציבור הפנים שהריביות כבר נמצאות בעלייה ושהמגמה הזו צפויה להימשך. זאת, למרות שבנק ישראל עוד לא הודיע על העלאת הריבית שלו באופן רשמי.

לכן, רבים מנוטלי המשכנתאות שכבר ביצעו את התהליך מול הבנקים מבקשים להקדים את תשלומי המשכנתאות, בעיקר בחלקים הצמודים למדד ואלו שיושפעו מהעלאת הריבית.

מדובר בעיקר בנוטלי משכנתאות שרכשו דירה חדשה מקבלן ומעבירים ליזם את התשלום בשלבים השונים בהתאם להתפתחות הפרויקט. הם מבינים כי בעוד כמה חודשים הם יאלצו לשלם יותר לבנק על כל שקל שלוו ממנו ולכן הם רוצים לשלם עכשיו. במקביל, מחלחלת ההבנה כי גם מדד תשומות הבנייה ימשיך עוד לעלות ולייקר את הדירות, כך שאם יש באפשרותם להקדים תשלומים הם מבקשים לעשות זאת כעת.

 אופיר מורד, מנהל חטיבה עסקית בנק מזרחי / צילום: כדיה לוי

אין ביקוש חריג למשכנתאות חדשות

יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסביר שהגידול אכן לא נובע ממשכנתאות חדשות שנכנסות לשוק. "כולם מצפים להעלאת הריבית על ידי בנק ישראל, וכשיש בתקשורת שיח רחב על העלאת ריביות, הציבור מקדים לבצע משכנתאות שאושרו בעבר. לכן, לאו דווקא מדובר על משכנתאות חדשות, בעיקר כאשר המדידה של בנק ישראל נעשית לפי שחרורי כספים של הבנקים".

ברלינר מזכיר כי במרץ 2020 היה זינוק גדול בביצועי המשכנתאות לאחר שהבורסה נפלה ומחירי האג"ח עלו. זאת, לצד סגירת סניפי הבנקים בשל התפרצות הקורונה, שהביאו לחשש בציבור מפני קושי בביצוע המשכנתאות.

"העבר מלמד כי ‘פיק’ חריג לא נובע ממשכנתאות חדשות או מהבשלה של פרויקטים. ככל שאני מרגיש את השטח, אין ביקוש חריג מדי למשכנתאות חדשות או הבשלות של פרויקטים. הגידול נובע רק מהחשש להעלאת ריבית", הוא מדגיש.

לעומת ברלינר, גורמים אחרים בתוך המערכת הבנקאית חלוקים ומציינים כי הגידולים נובעים הן מלקיחת משכנתאות חדשות והן מהקדמת הביצועים. עם זאת, גם הם מציינים כי אין חולק על כך שהגידול נובע מהניסיון להקדים את העלאת הריבית הרשמית, גם אם בשטח כבר מורגש זינוק בריביות שגובים הבנקים על המשכנתאות.

"העלאת הריביות בפועל החלה כבר בתחילת השנה, אבל בחודש מרץ היא כבר הפכה למאוד חריגה והיא לא מפסיקה", מסביר ברלינר. הוא אף מציין כי הריביות החדשות כבר עברו לרף קריטי. "עם עלייה מ-2% ל-3% הציבור עוד יכול היה לחיות, אבל כשהריביות עולות ומגיעות לאזור ה-4% - אלו מספרים שהציבור לא היה רגיל לראות והם באמת מתחילים להיות מאתגרים עבורו".

עליה במיחזורים? הדעות חלוקות

אם באשר לסיבות לביצועים הגדולים בחודש מרץ הבנקים מסכימים, באשר לנושא מיחזורי המשכנתאות השוק חלוק אם אנחנו נמצאים בעיצומו של התהליך או לאו.
באחד הבנקים אמרו בשיחה עם גלובס כי בבנק הרגישו את שיא המיחזורים כבר לפני כמה חודשים, כלומר עוד בשנת 2021 כאשר החלו ההערכות על העלאת ריבית קרובה. מנגד, בבנק אחר טוענים כי ישנה עלייה של 15% בביקוש למיחזור משכנתאות. בבנק שלישי לעומת זאת מעריכים כי שיא המיחזורים עוד נמצא לפנינו.

ברלינר מציין כי ישנה התעניינות גדולה מאוד במיחזורים אבל קשה לבצע את המיחזור בפועל. "עד שהיועץ והלקוח מסיימים את התהליך הריבית עולה ובתקופה כזו הרבה פעמים לא משתלם לבצע את המיחזור. בעיקר אם הלקוח צריך לשלם קנס יציאה ואז הוא נאלץ לעשות מיחזור פנימי והופך לסוג של לקוח שבוי".

מהפיקוח על הבנקים נמסר בתגובה: "במסגרת הרפורמה להגברת השקיפות במשכנתאות שמוביל בנק ישראל אשר תיכנס לתוקפה ב-31/8, יחוייבו הבנקים לקצר את משך הזמן למסירת אישור עקרוני למתן משכנתה לחמישה ימים בלבד. הגשת בקשה לאישור עקרוני תתאפשר גם באינטרנט ובטלפון. בנוסף, הלקוחות יקבלו מידע נוסף על הריביות שיעזור להם לבחון האם מחזור המשכנתא הוא כדאי".