מנכ"ל רמ"י לשעבר עובר לשוק הפרטי: "בתוכניות דיור אסור להוריד את הרגל מהגז"

הטעות הגדולה בטיפול במחירי הדירות הייתה ההפסקה ההדרגתית של מחיר למשתכן החל מ-2018, ויצירת התחושה בציבור שנושא הדיור כבר אינו בראש מעייניה של הממשלה. עניין זה, כמו גם אי היציבות הפוליטית שנמשכת מאז, תרמו רבות לעליות המחירים שאנו חווים כיום, כך סבור מי שעמד בראש רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עד סוף 2020, עדיאל שמרון.

שמרון כיהן כמנהל של רמ"י בשנים הקריטיות 2015 עד 2020 - השנים שבהן נושא הדיור עלה לראש סדר העדיפויות, עם היבחרו של משה כחלון לשר אוצר, ולאחר מכן שקע. הוא השתתף במטה הדיור של אביגדור יצחקי, במימוש תוכניות הוותמ"ל, בגל הגדול של הסכמי הגג שנחתם מול הרשויות המקומיות, וכמובן תרגם את עקרונות מחיר למשתכן ואישור תוכניות הוותמ"ל להפשרה תואמת של קרקעות מדינה. לאחר מכן ראה כיצד כל "ארגז הכלים" של כחלון מתפורר ונזנח.

מדצמבר 2020, ועד לזמן האחרון ממש, שאז מונה למנכ"ל התאגיד המשותף של קבוצת הביטוח והפיננסים הראל ועץ השקד נדל"ן בתחום הדיור להשכרה, שמרון היה בבית בתקופת צינון. "אתה חושב שתיהנה קצת מהתקופה הזו, שיהיה לך שקט. אז בחודש-חודשיים ראשונים זה בסדר, אבל אחרי כן עוד יום ועוד יום עובר וזה לא היה נעים כל כך", הוא מספר.

מה עשית בתקופת הצינון?
"כל הדברים שלא היה לי זמן לעשות אותם לפני. לסדר דברים, טיפולי שיניים, לראות יותר את הילדים. אבל מדובר בתקופה ארוכה, וכמעט שלא יכולתי לעשות שום דבר. דאגתי להישאר מעודכן, לגבי מה שקורה בענף".

מה ראית כשהסתכלת מהצד?
"לקח זמן במעבר בין הממשלות, עד שמשבר הנדל"ן חזר ובגדול. הייתה תקופה לא קצרה, שבה כולם הסתכלו על העניין, כאילו שהמשבר מאחורינו. בהמשך הורידו את המיסוי על משקיעים, וביצעו פעולות נוספות שנטעו את הרושם שהכול מאחורינו. בפועל, השנתיים האחרונות היו מאוד קשות. גם הקורונה וגם הבחירות, שגרמו לעצירה בפעילות הממשלתית. למעשה, היו שלוש מערכות בחירות שבהן לא דיברו בכלל על הנדל"ן והורידו את זה מסדר היום. זה לקח זמן ועלה מחדש רק בבחירות האחרונות. נראה שכל מה שהממשלה הנוכחית רוצה לעשות, זה לחזור לנקודה שבה היינו בשנת 2018.

"כשהתחלנו את מחיר למשתכן, ההערכה הייתה שבתוך שנה וחצי התוכנית תתחיל להשפיע על המחירים. בפועל רק ב-2018 היא התחילה להשפיע. לדברים האלה לוקח זמן ואסור להוריד את הרגל מהגז אפילו לרגע אחד. הבעיה היתה שההגרלות הצטמצמו בהדרגה, הממשלה נקלעה לסחרחורת של בחירות, והסוף ידוע - מחיר למשתכן גוועה".

"כשנותנים למכונה לעבוד, היא עובדת"

בחזרה לימינו, שמרון מציין לטובה את שיא שיווקי הקרקעות שביצעה רמ"י בשנה שעברה. "זה גם פיצה על השנה הקשה ב־2020 שאז שיווקים נדחו בגלל הקורונה. כתוצאה מזה, בשנת 2021 היה היקף גדול מאוד של שיווקי קרקעות וגם היקף גדול של עסקאות", הוא אומר. "זה הראה שכאשר נותנים למכונה הזו של רמ"י לעבוד, באמצעות חתימה על תוכניות והחזרת הוותמ"ל לעבודה - היא יודעת לייצר את השיווקים".

אילו עוד דברים ראית כשהיית מחוץ למערכת?
"הפספוס הגדול הוא השינויים שעורכים מדי פעם במחיר למשתכן, שהפך לדיור מוזל (ע"י שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן - א.מ) ולאחר מכן למחיר מטרה 2.0 (ע"י השר הנוכחי זאב אלקין - א.מ). אני יודע מה המשמעות של השינויים הללו, אפילו שינויים קלים, למערכת שיווק הקרקע ומדובר בעיכובים. תחשוב שאחרי כל שינוי כזה צריך לעדכן את כל חוברות המכרזים בכללים החדשים. בציבור לא ראו עוד שהממשלה לקחה את הדבר הזה כיעד, וחזרו לשוק. והזמן הזה שאיבדו, בין 2019 להיום, היה אחד מהגורמים לעליות המחירים הנוכחיות.

"אגב, גם מהצד השני של המתרס, שבו אני נמצא עכשיו, לשוק לוקח זמן להתרגל לשינויים. עד שהתרגלו להתערבות של הממשלה בשוק, בצורה של מחיר למשתכן, ולכל הרגולציה שנוצרה לפתע מסביב מטעם האוצר ומשרד השיכון, הגיעו השינויים, והצריכו את החברות לבדוק שוב את הדברים. השינויים התכופים לא עושים טוב גם מבחינה זו".

ומה המסקנה?
"אני חושב שצריך את תוכנית הדיור הלאומית לקבע בחקיקה, כי הציבור צריך לדעת שהדברים קבועים, רציפים מתמשכים. צריך להיות בטוחים שלאורך זמן המדינה תקצה 20-25 אלף יחידות דיור בשנה למחוסרי הדיור ולזוגות הצעירים, מבלי שישנו את זה כל רגע".

ובמבט על: האם לדעתך זה ראוי שמדיניות דיור ממשלתית תתבסס על הגרלות?
"תסתכל על דיור בר השגה בארצות הברית, תמיד יש פחות ממה שצריך, ותמיד יש מהלך של הגרלה, או בחירה, או קריטריונים, כדי להגביל את מי שייהנו מהמגורים. פעם ניסו לייצר מבחני הכנסה ויוצאי צבא, וגודל משפחה, כקריטריונים להשתתפות במחיר למשתכן הישן. לא הצליחו לצאת מזה. מחיר למשתכן היא פשוטה מבחינה זו ולכן אולי יוצרת עיוותים, אבל הקריטריונים פשוטים ושוויוניים, וגם אנשים עשירים יכולים לזכות בהגרלה. אבל הפשטות היא זו שמאפשרת לעשות את זה בהיקפים כאלה גדולים".

"נתרחב בתחום הדיור להשכרה"

עץ השקד היא קבוצת נדל"ן שעוסקת ביזמות וביצוע, אשר מונה כ־ 200 עובדים. בין הפרויקטים המובילים של החברה נמנים: בניין "כאן תאגיד השידור" בירושלים, שכונת הרכס בעתלית, פרויקט זמנהוף מגורי יוקרה בתל אביב ופרויקט NXT Towers בבת ים. עוד פרויקטים של החברה נמצאים בקיסריה, באור יהודה, בטבריה, בקריית אונו, בנתניה, בטירת הכרמל, בעפולה, ביקנעם ועוד.

הקבוצה הוקמה ב־1986 ובשנת 2006 נרכשה ע"י אבי מנדלר שמשמש כיו"ר הקבוצה. מנכ"ל עץ השקד הנדסה, הזרוע הביצועית של החברה הוא יניב שפטניצקי. לפני כשמונה חודשים רכשה קבוצת הביטוח הראל 20% מהבעלות על עץ השקד נדל"ן בכ-60 מיליון שקל.

איך אתה רואה את הפעילות שלך בעץ השקד?
"התחום של דיור להשכרה מאוד מעניין ומסקרן בעולם הנדל"ן. ישראל לוקחת על עצמה דברים שבעולם כבר קיימים שנים, ונראה שהשוק כאן לומד לאט לאט להתנהל בצורה מודרנית. אני לא חושב שאנשים בהכרח צריכים להפסיק לקנות דירות, אבל היצע גדול של דירות להשכרה יכול להתאים לתקופת הביניים, עד שלאנשים יהיה ההון העצמי לקנות דירה, או לאנשים שרוצים לגור במקום אחר מהמיקום של הדירות שלהם.

"אני חושב שניתן יהיה להתרחב בתחום הזה, מעבר לפרויקט אחד להשכרה שיש לנו כיום באילת. יש לנו מחשבות למצוא גם מודלים אחרים של דירות להשכרה".