שינוי בתמהיל: ירושלים עוברת לדירות 5 חדרים ומעלה

שטחי הדירות הממוצעים בבירה עדיין נמוכים מאשר ביתר הערים הגדולות, אולם בשנה החולפת הבנייה הירושלמית נשלטה על ידי דירות גדולות של 5 חדרים ומעלה • הביקושים לדירות הגדולות מגיעים מצד משפחות חרדיות ודתיות־לאומיות בעלות אמצעים

ירושלים. התחלות הבנייה של דירות שישה חדרים ומעלה עלתה על כל גודל אחר של דירה ב־2021 / צילום: רפי קוץ
ירושלים. התחלות הבנייה של דירות שישה חדרים ומעלה עלתה על כל גודל אחר של דירה ב־2021 / צילום: רפי קוץ

האם שטחי הדירות הקטנים יחסית שבירושלים מדרבנים את ענף הבנייה להגדיל מאוד את הקמת הדירות הגדולות והגדולות מאוד? ואולי הביקושים הגדולים לדירות יוקרה הם המאיצים הגדולים של התופעה? בשנים האחרונות ניכרת מגמה של עלייה חדה בהקמת הדירות בנות שישה חדרים ומעלה בעיר, לעומת הקטנה ניכרת במספר הדירות שלהן ארבעה חדרים. כך עולה מנתוני מכון ירושלים למחקרי מדיניות, שמתפרסמים בימים אלה לרגל יום ירושלים. מהנתונים עולה עוד כי גם בבניית דירות קטנות חלה עלייה משמעותית בשנים האחרונות.

בסוף 2021 היו בירושלים 240.3 אלף דירות, מהן 174.5 אלף בשכונות יהודיות ו-64.4 אלף בשכונות שמרבית אוכלוסייתן ערבית. שטח הדירה הממוצע בעיר עומד על 83 מ"ר, כשאין פער גדול בין שטחי הדירות בשכונות היהודיות לבין אלה הערביות (84 מ"ר ו-81 מ"ר בהתאמה).

השטח קטן יותר בממוצע מבערים אחרות בארץ

ככלל, הדירות הבנויות בבירה קטנות בשטחן הממוצע מדירות בערים גדולות אחרות בארץ. לבקשת גלובס ערך המכון בדיקה משווה של שטחי דירות ממוצעים בחמש הערים הגדולות בארץ, והתברר ששטח הדירות בירושלים קטן מזה שבערים הגדולות האחרות (במכון מבקשים להדגיש, כי יש הטיה מסוימת בנתונים, שחלקם נלקחו מ-2019 וחלקם מ-2021. עם זאת, סביר כי המגמה המתוארת בהם נכונה).

מדוע זה כך? סביר להניח שחלק מזה נעוץ בכמות הדירות הישנות הגדולה שקיימת בבירה, ומבנייה של דירות קטנות יחסית גם בעשורים האחרונים.

 
  

בשנת 2020 גודלו של משק בית יהודי בירושלים הגיע ל-3.3 נפשות ואילו משק בית ערבי הגיע לחמש נפשות. הצפיפות הממוצעת בקרב האוכלוסייה היהודית בירושלים הייתה נפש אחת לחדר, לעומת הממוצע הכללי בישראל שעומד על 0.9 נפשות לחדר, ו-0.7 נפשות לחדר בתל אביב ובחיפה.

ועם זאת החוקר במכון, יאיר אסף שפירא, מציין כי על אף שהמשפחות החרדיות בעיר מתאפיינות במגורים בצפיפות גדולה, כמחצית ממשקי הבית בירושלים מונים עד שתי נפשות, כך שלצד יחידות דיור צפופות מאוד, יש גם יחידות דיור מאוד מרווחות.

בחינה של התחלות הבנייה בבירה מעלה כי בשנה שעברה החלה בניית 3.2 אלף דירות, עלייה של שליש לעומת היקפי התחלות הבנייה שנרשמו ב-2020. השכונות שבהן נרשם מספר התחלות הבנייה הגבוה ביותר ביחס למספר הדירות הקיימות בשכונה, היו רמת שלמה, תלפיות, ארנונה ומקור חיים.

דירות גדולות יותר מאשר באזורים אחרים ברחבי הארץ

עוד עולה מהנתונים שרוב הדירות שבשנה שעברה החלה בנייתן בירושלים היו דירות גדולות. 51% מכלל התחלות הבנייה ב-2021 היו של דירות 5 חדרים ומעלה. זו הפעם השנייה בהיסטוריה שהתחלות הבנייה של הדירות הגדולות חוצה את רף ה-50%. בפעם הקודמת זה אירע ב-2018, שאז שיער הדירות הגדולות בקרב התחלות הבנייה הגיע ל-55%.

מדובר בתופעה חריגה ביותר. כך, למשל התחלות הבנייה בקבוצת הדירות של שישה חדרים ומעלה עלתה על כל גודל אחר של דירה, אפילו זה של ארבעה חדרים, שעד לשנים האחרונות היה הגודל המקובל ביותר בבנייה הירושלמית. בראייה ארצית, 9% מהתחלות הבנייה בישראל של דירות 6 חדרים ומעלה נרשמו בירושלים, בעוד שכלל התחלות הבנייה הירושלמיות היוו 5% מההתחלות במדינה.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת דרא שיווק נדל"ן, אומר שהסיבה העיקרית לצמיחה המהירה של בניית דירות 6 חדרים, היא הגידול באוכלוסייה הדתית-לאומית ובאוכלוסייה החרדית בעיר, שמתאפיינות במשפחות גדולות. "כבר ב-2005 יעדנו בשכונות מסוימות דירות גדולות לציבור הדתי-לאומי" הוא אומר. "כיום אנחנו רואים יותר ויותר שכונות שמשנות את אופיין לדתי, ובעקבותיהן מגיעות גם הדירות הגדולות. רחביה, קטמון והקטמונים מושכות קהל דתי-לאומי, ואילו רמות ורמת שלמה הן שכונות חרדיות. ברמת שלמה יש דירות בפרויקטים שרובם מוקצים ל'מחיר למשתכן'. במסגרת הדירות שמיועדות לשוק החופשי, ייעדנו כמות גדולה של דירות של 6 חדרים".

 
  

"מי שקונה את הדירות הללו אינו דלת העם", אומר אסף שפירא. "אנחנו רואים את הבנייה של הדירות הללו מבוצעת בשכונות החיצוניות כגון רמות, פסגת זאב, גילה, ובשכונות היוקרה טלביה, רחביה וקטמון הישנה. ברחביה למשל ישנם לא מעט פרויקטים של תמ"א 38, בהם הוסיפו למבנים קומות, אבל איחדו דירות ויצרו דירות גדולות".

המחירים: מחיר של דירת יוקרה מגיע ל־97 אלף שקל למ"ר

עיון בעסקאות על דירות חדשות שבוצעו בחצי השנה האחרונה בירושלים, מראה את השונות הרבה במחירים: כך, העסקה היקרה ביותר בעיר שבוצעה על דירה חדשה בת שישה חדרים ויותר, נעשתה בפרויקט המגה-יוקרתי של האחים חסיד "משכנות התיאטרון" ברחוב שופן בשכונת טלביה, ליד בניין תיאטרון ירושלים. בפרויקט זה מוקם מלון הכולל כ־76 חדרים, שמעליו 42 יחידות דיור. לפני ארבעה חודשים נמכרה בו דירת 6 חדרים, 181 מ"ר ב-17.5 מיליון שקל - כ־97 אלף שקל למ"ר, אחד המחירים הגבוהים למ"ר שנרשם בעיר.

ואולם מדובר כמובן בעסקה ייחודית שאינה משקפת את כלל השוק של הדירות הגדולות בעיר. בפרויקט שמוקם בשכונת קריית משה, שנמצאת לא רחוק מהכניסה לעיר בין גבעת שאול לבית הכרם, נמכרו מספר דירות חדשות בנות 6 חדרים במחירים של 3.9-4 מיליון שקל, כ־27 אלף שקל למ"ר. ואילו ברמת שלמה נמכרו גם כן מספר דירות לפי 20-23 אלף שקל למ"ר, סכום שאוהב ציון מעיד עליו שהוא הנמוך בעיר. ואכן מחירי הדירות שנמכרו שם נעו בין 2.8 ל־3 מיליון שקל; בנוסף נמכרו דירות דומות במחירים נמוכים יותר, ככל הנראה במסגרת "מחיר למשתכן".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא / צילום: דנה תמרי
 דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא / צילום: דנה תמרי

דירות 2 חדרים: לאו דווקא קטנות, ובפרויקטים יקרים

סוג אחר של דירות שבלט בהתחלות הבנייה שלו בשנה שעברה, אם כי במספרים נמוכים בהרבה מהדירות הגדולות, היו הדירות הקטנות של חדר ובמיוחד של 2 חדרים. בשנה שעברה החלה הקמת 371 דירות כאלה, כ־12% מכלל התחלות הבנייה שנעשו בירושלים. זאת בעוד שבכלל המדינה שיעור התחלות הבנייה של דירות בנות 1-2 חדרים הגיע ל־6% בלבד. ב־2020 התחלות הבנייה של דירות אלה הגיעו ל־394 ול־16% מכלל התחלות הבנייה בירושלים, וזה היה שיא מאז אמצע שנות ה־90. סביר להניח שבשנות ה־50 וה־60, התחלות הבנייה של דירות אלה היו מרובות יותר.

אסף שפירא מסביר כי חלק משמעותי מהדירות הקטנות נבנה בפרויקטים יקרים, וכי לא פעם השטחים של הדירות הללו גדולים בהרבה ממה שניתן היה לצפות. כך לדוגמה נמכרה לפני שנה דירת 2 חדרים בשטח של 69 מ"ר בפרויקט היוקרה "ג'רוזלם ספיריט", ברחוב מאיר שחם ב־3.24 מיליון שקל.

ועם זאת קיימים לא מעט פרויקטים בלב העיר של דירות בנות שני חדרים, שאינן מגה־יוקרתיות. ברחוב יפו 61 מוקם פרויקט חדש שבו מספר סוגי דירות 2 חדרים, שנמכרו באחרונה במחירים של 1.8 מיליון שקל ומעלה. אין מדובר במחירי מציאה, אבל זהו לב העיר.

יאיר אסף שפירא, מכון ירושלים / צילום: חן ליאופולד
 יאיר אסף שפירא, מכון ירושלים / צילום: חן ליאופולד

מה הלאה? אסף שפירא מדבר על כך שראש העיר משה ליאון עושה כל מאמץ לייצר יחידות דיור, והתיאורים בכתבה הזו הם חלק מפירות מאמציו. "יש אמנם שנים של ירידה בהתחלות בנייה, אבל המגמה מאוד ברורה של גידול בשנים האחרונות", הוא אומר. "על זה קמות צעקות בעיר וויכוחים בין תושבים שחוששים שמשנים להם את העיר, לבין העירייה".

האלטרנטיבה של בית שמש

אלה שידם אינה משגת את הסכומים הגבוהים בירושלים, או שאינם מרוצים מאופי העיר, עוזבים את העיר לערי הטבעת. החילונים עוזבים למודיעין, למבשרת ציון או למעלה אדומים, והציבור החרדי יורד לבית שמש בעיקר, שם ניתן להשיג דירות מרווחות יותר מהמצאי הירושלמי העממי במחירים נמוכים בהרבה מאלה הנהוגים בבירה.

ואולם מנתוני הלמ"ס, בית שמש עוברת תהליך מהיר של עליית מחירי דירות ואם לפני מספר שנים אפשר היה לרכוש בעיר דירה של 6 חדרים בקלות יחסית - היום זה כבר לא כך. מחיר דירת 5.5-6 חדרים בבית שמש עלה בכ-50% בתוך שנה מ-2.08 מיליון שקל ל-3.09 מיליון שקל ברבעון הראשון של השנה.

אם לפני שנה מחיר דירה כזו בבית שמש הגיע ל-54% בממוצע ממחיר דירה דומה בירושלים, כיום הוא כבר מגיע ל-80% והמשמעות היא שבית שמש מפסיקה בהדרגה לשמש "עיר מקלט" למשפחות חרדיות ירושלמיות, שמחפשות לעצמן דירות גדולות במחיר סביר.

צרו איתנו קשר *5988