שוק הדיור | טור סופ"ש

לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת? המספרים מאחורי הלובי החזק במדינה נחשפים

רק לפני 20 שנה, פחות מ–60 אלף ישראלים החזיקו בבעלותם 2 דירות או יותר • היום מספרם גדול כמעט פי שישה, לפי נתונים של רשות המסים שנחשפים לראשונה בגלובס • 13% ממשקי הבית זו כמות גדולה מספיק כדי להלך אימים כמעט על כל מקבל החלטות שחשב לקדם מהלך משמעותי לצינון שוק השכירות

הגיע הזמן שמדינת ישראל תדע מה קורה אצלה בשוק השכירות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
הגיע הזמן שמדינת ישראל תדע מה קורה אצלה בשוק השכירות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

בזמן שזעקת שוכרי הדירות עולה השמיימה, מוכרחים להכיר את הקבוצה הגדולה שמסתכלת על המתרחש מהצד השני של המתרס - משכירי הדירות. קשה להאמין שרק לפני 20 שנה, בשנת 2003, פחות מ-60 אלף ישראלים, 3.2% ממשקי הבית בישראל, החזיקו בבעלותם 2 דירות או יותר, וגם הם בדרך כלל קיבלו לפחות את אחת מהן בירושה. היום, מספרם של בעלי 2 דירות לפחות עומד כמעט על פי שישה, והם תופסים נתח של כ-13% ממשקי הבית - 348,717 ישראלים. כך לפי נתונים חדשים שסיפקה לגלובס רשות המסים.

ככה לא פותרים משבר: ענף הנדל"ן סובל מחוסר בשקיפות ונתונים 
7 שנים של אישורים והיתרים: היצע הדירות תקוע עמוק בפקק הבירוקרטי 

עד כמה מדובר בכמות דרמטית ומשמעותית? בכל פעם שמישהו במשרד האוצר, למשל, מנסה לגעת במשכירים - הצעה למיסוי בעלי 3 דירות ומעלה, הצעה לבטל את הפטור ממס על השכרה מתחת לתקרה של 5,196 שקל בחודש, הצעות לבטל את המסלול המוזל בשיעור של 10% בלבד למי שעבר את אותה תקרת הפטור ועוד - הוא מגלה מהר מאוד כמה הלובי הזה חזק ודומיננטי. אלה לא רק אותם 13% ממשקי הבית בישראל, כוח אלקטורלי לא מבוטל שמאוד לא ישמח אם המדינה תתערב ותשלח לו יד לכיס, אלא שיעור גבוה בהרבה מבין מעגלי הכוח והמקורבים הסובבים את מקבלי ההחלטות ומשפיעים עליהם, ומשכנעים אותם בכל פעם מחדש לרדת מהעץ.

הגרלות הדירות הפכו שוכרים גם למשכירים

המצב הסתבך עוד יותר בשנים האחרונות, כשלא מעט מהשוכרים האומללים, שמתחננים שלא יעלו להם את שכר הדירה, הפכו בעצמם גם למשכירים, שנאלצים להעלות את דמי השכירות לשוכרים שלהם, כי גם הם משלמים יותר על הדירה שהם שכרו ואולי גם משלמים יותר על המשכנתה. במשרד האוצר ממשיכים אמנם לזהות ולסמן משקיעים רק אם יש להם 2 דירות לפחות, אבל נסיקת מחירי הדירות ב-15 השנים האחרונות ובעיקר שיטת ההגרלות לדירה מסובסדת, ששלחה אנשים לקנות היכן שהם יכלו וזכו, ולא היכן שהם ממשיכים לגור, פתחה שוק ענק של משקיעים או משכירים שמתנהל מחוץ לרדאר. רק לאחרונה הודה אפילו משרד השיכון - על בסיס סקר שכלל 12,689 משפחות שקיבלו מפתח לדירה מסובסדת במחיר למשתכן - כי 36% מרוכשי הדירות הללו לא גרים בדירה שקנו, מה שהופך אותם למשקיעים דה-פקטו.

הפוליטיקאים והרגולטורים משותקים

וכשלפחות לאחד מכל 8 ישראלים יש דירה מושכרת, ברור שישנה בעיה פוליטית אמיתית להצר את צעדי המשכירים, ואפילו לאכוף עליהם חוקים קיימים. מדובר אגב בבעיה ייחודית לישראל. בגרמניה, למשל, שידועה בדאגה שלה לשוכרי הדירות (הגבלת היכולת להעלות להם את שכר הדירה ועוד), הנתח של השוכרים גבוה מ-50% משיעורם באוכלוסייה (בברלין הוא מגיע ל-85%), מה שמסביר מדוע גם הפוליטיקה הארצית וגם הפוליטיקה המקומית צריכות כל העת לגלות מולם אמפתיה, בעוד אצלנו נזהרים לא פחות בכבודם ובכספם של המשכירים.

 
  

ככה קרה כנראה גם בקיץ שעבר, כאשר שר המשפטים גדעון סער ושר השיכון זאב אלקין הורידו מדיוני ועדת השרים לחקיקה סעיף בחוק ההסדרים הגדול, שניסה לחייב לראשונה את כל משכירי הדירות לדווח על ההכנסות שהם מקבלים. מלבד הצפי להכנסות נוספות של עשרות מיליוני שקלים בכל שנה, במשרד האוצר קיוו שישראלים רבים שיעדיפו להימנע ממפגש עם רשויות המס ימכרו את הדירה שברשותם ויזרימו היצע לשוק. ואולי חשוב לא פחות, חובת הדיווח הייתה מייצרת סוף סוף מאגר מידע מוסמך ואמין בנוגע לשוק השכירות. אבל כאמור, סער החליט להוציא את הסעיף החדש מחוק ההסדרים, בטענה שהקנס שנקבע על אי דיווח - 500 שקל - אינו מידתי. במקביל, אלקין טען, שההחלטה החדשה תתגלגל על השוכרים.

וכשזה המצב, כשכוחם ומניינם של בעלי 2 דירות ויותר כבר שווה ערך ליותר מ-15 מנדטים בקלפי, אין פלא שגם רשות המסים לא באמת משתמשת בשיניים שלה - מאימת הלובי האדיר הנושף בעורפם. גם הניסיונות כביכול של רשות המסים "לצוד" בעלי דירות שאינם משלמים מס כנדרש, נעשים בשנים האחרונות במשורה בלבד, והם כוללים בעיקר שליחת מכתבי התראה לבעלי 3 דירות ומעלה. כשנתפסים פה ושם עבריינים, בדרך כלל מושתים עליהם קנסות מגוחכים למדי ורק בודדים מגיעים לבתי המשפט.

בנוסף, ברשות המסים אפילו לא ממש החליטו מתי השכרת דירות נחשבת להכנסה רגילה. רק בשנת 2018, לאחר שבתי המשפט נענו לבקשת רשות המסים וקבעו כי השכרה של מעל 20 דירות צריכה להיות ממוסה כמו כל עסק, פרסמה רשות המסים "טיוטת חוזר להבהרת עמדתה", לפיה מעתה והלאה השכרה של מעל ל-10 דירות תחשב עסק שימוסה במס הכנסה רגיל והשכרה של 5 עד 10 דירות תבחן "כל מקרה לגופו" ולא תהנה אוטומטית ממסלול מס מוזל. אבל 4 שנים אחרי אותה טיוטה, אף אחד ברשות המסים או בממשלה לא מעז להפוך אותה להוראה מחייבת.

כשזה המצב, גם נתוני רשות המסים נכון לסוף 2021, שמובאים פה לראשונה, מציגים את הגידול החד במספר האנשים המחזיקים יותר מדירה אחת בישראל - ככל הנראה אפיק ההשקעה הכי פופולארית בארץ. 267,768 החזיקו בשנה שעברה 2 דירות, עלייה של 8% לעומת 2020 ושל 22% לעומת 2017. עוד 78,928 החזיקו בישראל 3 דירות ויותר, עלייה של 31% לעומת 2017, אז מנה מספרם 60,442 ישראלים.

שלא במפתיע, מתברר שהריבית הזולה, החשש מהשקעה בשוק ההון התנודתי, והתחושה שהשקעה בדירה היא אפיק ההשקעה והחיסכון הכי בטוח והכי לוהט בישראל, המשיכו להעלות שנה אחרי שנה את מספר רוכשי הדירות.

גם כשננקטים צעדים מול המשכירים, הם מגבילים את רוכשי הדירות החדשים, ולא את אלה שכבר מחזיקים ביותר מדירה אחת. כך, ביוני 2015, באחד הצעדים הראשונים שלו כשר אוצר, העלה כחלון את מס הרכישה למשקיעים חדשים, בעלי דירה אחת לפחות, מ-5% ל-8% לפחות. בשנת 2017 נכנס לתוקף חוק "מס ריבוי דירות", שקבע כי בעלי 3 דירות ויותר (שמנו אז כאמור כ-60 אלף ישראלים) נדרשים לשלם החל מאותה שנה 1% משווי של כל דירה כמס בכל שנה, אולם בית המשפט העליון פסל באותו קיץ את החוק, לאחר שקבע שהליך החקיקה התנהל שלא כיאות. ועוד לפני כחלון, בשנת 2012 היה זה בנק ישראל שנקרא לדגל, כשהגביל את המשכנתאות שיכולים משקיעי הדירות ליטול ל-50% לכל היותר מערך הנכס שהם קונים.

בשנת 2013 ביטל שר האוצר שטייניץ את הפטור ממס שבח - 25% מהפער בין קנייה למכירה - בעת מכירת דירה שאיננה יחידה, מה שאמור היה לצנן את ההתלהבות מההשקעה בדירת מגורים (אם כי החישוב חל רק משנת 2014, שוב כדי למזער את הפגיעה מאלה שכבר יש ברשותם דירה).

מייצרים תחרות: המשקיעים הם לא הבעיה

אבל השאלה האם המדינה צריכה להכביד או דווקא להקל על המשקיעים אינה סוגיה פשוטה. ודאי כשזוכרים שמשקיעים הם בעצם משכירי דירות, אלה שמוסיפים היצע לשוק השכירות ואמורים להקל על השוכרים. רק השבוע אמר מנכ"ל משרד האוצר רם בלינקוב, בכנס השנתי של מכון אהרן, כי "המשקיעים הם לא הבעיה של המשק הישראלי, כי הם משכירים את הדירות". אם נשים בצד את שאלת מהימנות נתוני הלמ"ס, העובדה שהיא מדווחת על עלייה של 40% במחירי השכירות בעשור האחרון, בזמן שמחירי המכירה טסו ביותר מ-80%, נזקפת בין השאר גם לריבוי המשקיעים, שפועלים בסופו של יום בשוק מאוד תחרותי, הכולל מאות אלפי משכירי דירות.

גם הפטור החריג ממס על השכרת דירה בישראל הוא פועל יוצא של הוראת שעה ישנה משנות ה-90, בימים בהם המדינה רצתה שהאזרחים יקנו וישכירו כמה שיותר דירות, נוכח הביקוש שיצרו גלי העלייה הגדולים. האם המציאות בשוק השכירות של 2022 כל כך שונה מהמצוקה ההיא? ותוסיפו לכך גם את העובדה שרבע ממדד המחירים לצרכן נקבע בהתאם לשינוי במחירי השכירות, מה שאומר שאפילו אם חלק קטן מגזירות חדשות על משכירים יתגלגלו על השוכרים, גם האינפלציה שלנו תגיב בהתאם ותתגעגע לאינפלציה "רק" של 4%. על אחת כמה וכמה כשהמדינה עצמה מנסה בנואשות להכניס יזמים וגופים מוסדיים לתחום השכירות, בין השאר עם הטבות מס מפליגות - מס רכישה של 0.5% בלבד לקרנות נדל"ן שרוכשות דירות למגורים, הפחתה דרמטית של מס החברות ליזמים שמעמידים את דירותיהם להשכרה במקום למכירה בשוק החופשי, וסבסוד לא מבוטל של מחירי הקרקעות במכרזים של חברת "דירה להשכיר" הממשלתית, רק כדי שיזמים יקנו את הקרקעות להקמת דירות שיושכרו ל-20 שנה, לפני שיימכרו למרבה במחיר.

 
  

הגיע הזמן שהמדינה תדע מה קורה בשוק

ולצד כל אלה, ועם כל הכבוד לנתוני רשות המסים, צריך גם להזכיר נתונים שונים מעט שמפרסמת השבוע הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לפיהם מלאי הדירות של המשקיעים (רכישות פחות מכירות) חזר להיות שלילי ברבעון הראשון של 2022 עם "הירידה הרבעונית הגבוהה ביותר לפחות מתחילת העשור הקודם". זאת בעקבות החזרת מדרגת המס הראשונה שהם משלמים כמס רכישה ל-8%. ואיך מסבירים את הפער בין נתוני רשות המסים (תוספת של כמעט 20 אלף דירות בידי משקיעים בין השנים 2017-2020) לנתוני הכלכלנית הראשית (גריעה של כמות דומה באותן שנים בדיוק), ועוד כשמדובר בשני גופים החוסים תחת משרד האוצר? מציינים, שוב, שאחת הבעיות הגדולות של מדינת ישראל היא חוסר היכולת לסמוך ולקבל החלטות על בסיס הנתונים הרשמיים הסותרים ומעורפלים.

ואולי זו המסקנה היחידה הברורה: הגיע הזמן שמדינת ישראל תדע מה קורה אצלה בשוק השכירות. מהו הביקוש, מהו ההיצע, ומהן רמות המחירים. ולא, סקר חודשי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הדוגם 18 אלף שוכרי דירות לפחות ומצביע בינתיים על עלייה מאוד מינורית (0% באפריל, 3.4% בשנה האחרונה), ממש לא מספיק.

צרו איתנו קשר *5988