האם בקרוב יוכלו הבנקים להגדיל את המשכנתאות מעבר ל-75%?

המירוץ לדירה הוביל את הציבור לקחת עוד הלוואות מעבר למשכנתה, בריביות גבוהות יותר ולזמן קצר יותר • בוועדת הכלכלה של הכנסת ינסו לברר את היקף התופעה ואף יבחנו שינוי חקיקה • יונתן ברלינר, התאחדות יועצי המשכנתאות: "המצב מביא לעלייה בסיכון הן על הלווים והן על המערכת הבנקאית"

עלייה בשיעור המשכנתאות ביחס לשווי הנכסים / צילום: Shutterstock
עלייה בשיעור המשכנתאות ביחס לשווי הנכסים / צילום: Shutterstock

בנק ישראל פרסם השבוע נתונים המראים על האטה מסוימת בשוק המשכנתאות, כשבחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-12 מיליארד שקל, ירידה לעומת השיא שנרשם בחודש מרץ (אם כי עלייה קלה לעומת אפריל). עדיין מדובר על סכומי עתק ביחס לשנים קודמות, הממחישים את ההבנה, בעיקר בקרב זוגות צעירים, שמחירי הדיור עולים והמשכנתאות מתייקרות, בשל עליית הריבית שצפויה להימשך בחודשים הקרובים.

ההבנה הזו הביאה רוכשי דירות רבים לבקש הלוואות לדיור בשיעורים גבוהים יותר ביחס לשווי הנכס מאשר בעבר. כך לדוגמה, בחודש אפריל יותר מ-45% מהסכומים שנתנו הבנקים היו למשכנתאות שנלקחו ביחס של 60%-75% משווי הנכס, כאשר 75% הוא הרף המקסימלי המותר למתן כמשכנתה. לשם השוואה, ביוני ובדצמבר 2021 השיעור עמד על 42%. מדובר כמובן בגידול של הסיכון עבור הלווים ולכאורה גם עבור הבנק.

הגידול האמיתי בסיכון נובע מכך שכדי לעמוד בהון העצמי הדרוש על מנת לקבל את המשכנתה מהבנק, או כדי להשלים את הסכומים הדרושים לרכישת דירה גם לאחר קבלת ההלוואה מהבנק, רבים נאלצים לקחת הלוואה נוספת, הידוע כהלוואה משלימה. הלוואות אלה ניתנו על ידי הבנק עצמו, על ידי בנק אחר או באמצעות חברה חוץ בנקאית, והן נושאות ריבית גבוהה מזו שמוצעת דרך המשכנתאות וניתנות לתקופה קצרה יותר.

מגמת עלייה בהלוואות משלימות למשכנתאות - בעיקר מגורם שלישי

"לכאורה, כשהמחירים עולים והאינפלציה עולה, אמורה להיות ההאטה בביקושים", אומר גורם בשוק. "אבל יש פאניקה ואנשים מבינים שבעוד שנה יהיה להם הרבה יותר קשה לרכוש דירה כי היא תעלה 200-300 אלף יותר. אנחנו רואים תופעה שהורים מעבירים לילדיהם חלק מהירושה עוד בחייהם, אבל לא לכולם יש לתת לילדים. אם מישהו חושב שהזוגות הצעירים האלו לא יהיו בשוק, הוא טועה".

על פי נתוני בנק ישראל, בין ספטמבר 2017 ליוני 2021 הועמדו בסך הכול כ-61 אלף הלוואות צרכניות משלימות (ממוצע של כ-1,340 הלוואות בחודש) בסכום כולל של כ-4.4 מיליארד שקל (כ-100 מיליון שקל בחודש). באותה תקופה נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-274 מיליארד שקל, ומנתוני בנק ישראל עולה כי בכ-16% מהלוואות המשכנתה נרשמו בסמוך גם הלוואות צרכניות מסיבות שונות.

בבנק ישראל ציינו בסקירה לסיכום שנת 2021 שמאז משבר הקורונה מגמת העלייה של השימוש בהלוואות משלימות למשכנתאות, בעיקר כאלה מגורם שלישי. "ייתכן שחלק מהעלייה נובע מעליית הביקוש למשכנתאות לצד עלייה של מחירי הדירות בתקופה האחרונה, שעודדה יותר לקוחות לחפש דרכי מימון חלופיות", הסבירו.

יונתן ברלינר, יו״ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסביר כי בדוח של בנק ישראל נבדקו רק הלוואות משלימות שנלקחו בסמוך ללקיחת המשכנתה. "הבעיה שנוצרה מאז עליית המחירים האחרונה היא הלוואות משלימות שנלקחות לצורך תשלום על העלייה במדד תשומות הבנייה (דבר שלא נבדק בדוח). כך שהנתונים למעשה גבוהים היום הרבה יותר. בנוסף הדוח לא בדק הלוואות משלימות מגופי אשראי חוץ בנקאיים, שנעשו משמעותיים מאוד בשנה האחרונה", הוא מסביר.

פרויקט מחיר למשתכן בבאר יעקב / צילום: איל יצהר
 פרויקט מחיר למשתכן בבאר יעקב / צילום: איל יצהר

העלייה הזו הביאה לכך שמי שרכש דירה מקבלן היה צריך להוסיף עשרות אלפי שקלים לתשלום עבור הדירה. "הסכומים יכולים להגיע גם ליותר מ-100 אלף שקל. אם ניקח לדוגמה זוג שרכש דירה בתכנית מחיר למשתכן. לפני שנתיים שלוש הם לקחו משכנתה של 75% משווי הדירה ועכשיו כשהם מגיעים לשלבי הסיום הם יצטרכו להוסיף לקבלן 80 אלף שקל. ברור שאף אחד לא ייכנס להפרת חוזה רגע לפני שהוא מקבל מפתח, בעיקר אם לוקחים בחשבון שמחיר הדירה כבר עלה ב-300 אלף שקל באותה תקופה. וכשאסור לקחת את התוספת כחלק מהמשכנתה אז הזוגות לוקחים את זה כהלוואה משלימה", מסביר ברלינר.

כל עוד הדבר אפשרי, הלקוחות נוטלים את התוספת כהלוואה מהבנק, מה שמעלה את שיעור המימון בפועל ליותר מ-75%, גם אם ההלוואה לא מוגדרת מבחינה רגולטורית כמשכנתה. "הסיכון על המערכת הבנקאית גדל במקום שיקטן. בניגוד למשכנתה לא כל ההלוואה משועבדת לטובת הדירה וחלק מהכסף ניתן בפריסה יותר קצרה ובריבית יותר גבוהה", הוא מוסיף.

וכשהבנקים לא נותנים את ההלוואה הנוספת, לקוחות נאלצים לפנות לשוק החוץ בנקאי. לדברי ברלינר, נקודת אור יחידה בהיבט הזה היא שאם פעם החברות החוץ בנקאיות היו גובות ריביות גבוהות מאוד, חלק מהן זיהה את הפוטנציאל בהלוואות המשלימות והעדיף להיות תחרותי ולהוריד במקצת את הריביות. כך, הן עומדות היום גם על פריים + 3%, כלומר באחוז או 2% יותר מהבנקים.

בנק ישראל: "עוקבים אחר ההתפתחויות ופועלים בהתאם"

נכון להיום, אין נתונים מדויקים על היקף נטילת ההלוואות המשלימות למשכנתה. לשם כך תתכנס ביום ראשון הקרוב ועדת הכלכלה לדיון שיזם יו"ר הוועדה, מיכאל ביטון. בוועדה מקווים לאמוד את היקף התופעה ולמצוא דרכים לטפל בה. בעבר ניסתה ח"כ אורלי לוי אבקסיס לקדם העלאת המימון של המשכנתה בבנקים ל-90% אבל הצעת החוק לא התקדמה, ולגלובס נודע כי בוועדה יבחנו אפשרות לקדם הצעה שתעלה את שיעור המימון שנותנים הבנקים מעבר ל-75%, בהתאם למה שיעלה בדיון.

בדיון ישתתפו גם נציגים מבנק ישראל. בתגובה לפניית גלובס אמרו בבנק ישראל כי הם "עוקבים אחר ההתפתחויות השונות בשוק ההלוואות לדיור ופועלים בהתאם. כראיה לכך, מכלול הצעדים שננקטו וקודמו בשנים האחרונות. כמובן שאין אנחנו מתייחסים לצעדים אפשריים אלו ואחרים. התייחסות בנק ישראל לנושא תינתן במסגרת הדיון בוועדה״.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות ממליצים קודם כל לאפשר לקחת משכנתאות גם על סמך ההערכות לעלייה של מדד תשומות הבנייה. "אף זוג צעיר שחתם על נכס לא היה יכול להיות מודע לסכומים האלה או יכול היה להתכונן אליהם מראש. מדד תשומות הבנייה לא עלה סתם, אלא גם שווי הדירה עלה ולכן יש לאפשר לקחת משכנתה על פי שווי הנכס ביום הקנייה בתוספת עלייה במדד תשומות הבנייה", מסביר ברלינר.

הוא מוסיף כי צריך לבחון מחדש את כל הנושא של אחוזי המימון לרוכשי דירה ראשונה. "ההמלצה שלנו היא להחריג את הלוואות הזכאות (הלוואות שניתנות על ידי המדינה לזכאים, לתקופות זמן ארוכות ובריבית פחותה, ר"ו) מאחוזי המימון. כלומר, לקבל את הלוואת הזכאות בנוסף לאחוזי המימון של הבנק ולא כחלק מהמימון של הבנק. הלוואת הזכאות פותרת את הבעיה של הסיכון על המערכת הבנקאית כי הסיכון הוא על המדינה ולא על הבנקים. בנוסף, הסיכון על הלווה לא יותר גדול כי הוא לא לוקח יותר סכום אשראי, ויכול לקחת את הסכום הנדרש כמשכנתה ולא כהלוואה משלימה", מציין ברלינר.

צרו איתנו קשר *5988