סימני התקררות בשוק הנדל"ן האירופי? ירידות מחירים בגרמניה ובלימה בעליות בבריטניה

אחרי עלייה מטאורית בעשור האחרון, וביתר שאת בתקופה שאחרי מגפת הקורונה, מחירי הדיור בשתי הכלכלות הגדולות ביותר באירופה - גרמניה ובריטניה - מתחילים להראות סימני בלימה. שתי המדינות ניצבות בפני מיתון מסתמן, תוצאה של מחירי אנרגיה מזנקים וקשיי-סחר גלובליים, וחוות אינפלציה הגבוהה בהרבה מיעדי הבנקים המרכזיים. מדד המחירים לצרכן בבריטניה שבר ביולי שיא של 40 שנה, ועמד על 10.1%. המדד בגרמניה כבר נמצא בשיא של ארבעה עשורים, ועמד ביולי על 8.5%.

● שיא של יותר מ-40 שנה בבריטניה: האינפלציה ביולי זינקה ל-10.1% 
● סבסוד תחבורה ומיסוי חברות ענק: הצעדים באירופה למאבק ביוקר המחיה

האינפלציה הדוהרת, לצד השפל אליו הגיעו האירו והליש"ט מול הדולר, מביאים את הבנקים המרכזיים - "בנק אנגליה" והבנק המרכזי האירופי (ECB) - להעלות ריבית בחדות, ועל ידי כך לייקר משמעותית את עלות המשכנתאות לטובת רכישת נכסי נדל"ן חדשים. הבנקים בבריטניה ובגרמניה הקפיצו משמעותית את הריבית עליהן, ומחלקים משכנתאות באופן זהיר הרבה יותר, כשהם חוזים העלאות ריבית נוספות. בבריטניה ההערכות הן שהריבית על הפיקדונות (הריבית המינימלית בשוק) תעלה מ-1.75% כעת ל-3% כבר בסוף השנה. ציפיות אלו יכולות להתעדכן מעלה אם האינפלציה תמשיך לעלות.

ירידות בשוק הנדל"ן?

עד כה היו בעיקר דיווחים אנקדוטליים על קיפאון בשוק הנדל"ן הגרמני, או על האטה בלבד בקצב העלייה המסחרר של הנכסים בבריטניה, כעת הם מגובים בנתונים ראשונים. לפי אתר הנדל"ן הבריטי Rightmove, המחיר הממוצע של נכס למכירה בבריטניה ירד באוגוסט ב-4,795 ליש"ט, לעומת המחיר ביולי (365,173 ליש"ט), כלומר ירידה של 1.3%. מומחי האתר סבורים כי מדובר בתנודה עונתית - בקיץ עצמו מתקיימות פחות עסקאות. "צניחה במחיר המבוקש הוא תופעה צפויה בחודש הזה, בעוד השוק חוזר לתבניות העונתיות שלו אחרי שנתיים משוגעות, ורבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים מוסחים על ידי חופשות הקיץ", אמר מומחה של החברה ל"גרדיאן".

עם זאת, זו הפעם הראשונה שמחירי הנדל"ן צונחים בשנה האחרונה. אנליסטים בשוק הנדל"ן הבריטי מעריכים כי בעוד המחירים ככלל ימשיכו לטפס, קצב העלייה יהיה קטן בהרבה מזה שנרשם בעבר, בגלל עליות הריבית והחשש ממשבר כלכלי. מחירי הדירות בלונדון ירדו באופן החד ביותר באוגוסט - בשיעור של כ-3.5% בהשוואה ליולי.

התמונה בגרמניה ברורה יותר. מדד "Europace house index" במדינה, המבוסס על נתוני עסקאות אמיתיות מראה כי בפעם הראשונה השנה נרשמה צניחה במחירי הדירות ביולי האחרון. הצניחה היתה של קרוב ל-2%, והיא החדה ביותר מזה קרוב לעשור. לפני כן רשם המדד עלייה של יותר מ-10% במחירי הנדל"ן בשנה החולפת. כמו במדינות אירופיות אחרות, בגרמניה לא רק הריבית על המשכנתאות בולמת את שוק הדיור, אלא גם התייקרות משמעותית של חומרי הגלם לבנייה חדשה ומחסור חריף בעובדים. "אנחנו רואים שמחירי הנדל"ן הגיעו לשיא וכעת הם יורדים במידת מה", צוטטו האנליסטים האחראים למדד בתקשורת הגרמנית.

הירידות המינוריות, ואולי הזמניות, עומדות בניגוד למגמה הכוללת של התייקרות נדל"ן ברוב מדינות אירופה בעשור האחרון. לפי חישובי הפורום הכלכלי העולמי, מחיר יחידת דיור ביבשת עלה ב-45% באופן כללי, ובערים מרכזיות כמו ברלין הוא זינק פי שניים ושלושה. לעומת הזינוק במחירי הקנייה, העלייה בשכר הדירה באיחוד האירופי היתה צנועה יותר, והסתכמה ב-17%. מדינות רבות מפעילות סוגים של פיקוח למניעת עלייה דרמטית בשכירות.