האם במכירה של דירת יוקרה על-ידי מספר מוכרים, זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור בגובה מלוא סכום תקרת הפטור (סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה) - או שמא תקרת הפטור היא אחת ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה, ולפיכך כל אחד מהמוכרים זכאי לחלק יחסי מסכום תקרת הפטור, כפי חלקו בדירה?
● סיום לסערת הדירה: הוריה של הדר מוכתר שילמו לרשות המסים 66 אלף שקל
● השר לשעבר ניצח את רשות המסים: ישלם מס מופחת על הדירה במגדל בתל אביב
● משקיעים בנדל"ן? אלה המסים שאתם צריכים להכיר
● מדריך למס רכישה: כמה מס משלמים, ואיך לחסוך במס?
ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי קבעה כי "סכום התקרה" שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין נקבע ביחס למוכר ולא ביחס לדירה, כך שכל אחד מבעלי הדירה זכאי למלוא גובה תקרת הפטור, גם כאשר מדובר במכירת דירת יוקרה.
יו"ר ועדת הערר, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי ההיגיון שעמד בבסיס קביעת סכום התקרה שבסעיף 49א(א1) הוא להגביל את הפטור הסוציאלי ממס לבעלי מסוגלות כלכלית, כך שכשהם מוכרים את דירתם, הפטור ממס השבח יהיה מוגבל אך לשווי של דירה "רגילה".
"בעל דירה ששוויה מיליונים רבים לא זכאי ולא זקוק לפטור על מלוא שווי הדירה על-מנת לעבור ולשפר דיור, ומיסוי החלק העודף על סכום התקרה לא פוגע בבסיס הנכס המהותי שלו. אין כל היגיון להעניק פטור סוציאלי על אותו חלק מדירה המהווה 'מותרות', ואל לה למדינה לסבסד מי שאינו ראוי לכך", כתבה השופטת.
עם זאת, סרוסי הוסיפה: "כאשר שני בני אדם מחזיקים במשותף דירת יוקרה, מבחינה מהותית הם דומים יותר לאדם ממוצע 'משפר דיור', מאשר לאותו אדם אמיד שמחזיק לבדו בדירת יוקרה ומבקש למכור אותה. מבחינה מהותית, לשני שותפים שמחזיקים בדירה אחת ששווה 10 מיליון שקל, יש לכל אחד מהם את אותה יכולת כלכלית ואותו 'קשר' לנכס, כמו לאדם אחד שמחזיק דירה אחת בשווי 5 מיליון שקל".
"השומות סותרות את החוק ואת הפסיקה"
ההחלטה, שסבבה סביב מיסוי דירות יוקרה, ניתנה בעניינם של כפיר גבע וערן גולן, שהיו הבעלים במשותף של דירת מגורים ברחוב ריינס 15 בתל אביב. השניים מכרו את מלוא זכויותיהם בדירה (50% כל אחד) בתמורה לסך של 10 מיליון שקל (5 מיליון שקל כל אחד).
גבע וגולן ביקשו כי בגין מכירת זכויותיהם בדירה יחול עליהם פטור ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק, כאשר בגין חלק התמורה המיוחס לכל מוכר (מחצית מהתמורה) התבקש פטור על מלוא גובה "סכום התקרה". כלומר, עד לסך של 4,522,000 שקל (סכום מתואם לפי שיעור עליית המדד).
ואולם, מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשתם לפטור המלא והעניק לכל אחד מהם פטור ממס שבח רק עד לסכום המהווה 50% מסכום התקרה, כלומר, עד לסך של 2,261,000 שקל. בנימוקי השומות צוין כי תקרת הפטור היא לדירה ולא למוכר, ולכן כל עורר זכאי לחלק מתקרת הפטור, בהתאם לחלקו היחסי בדירת המגורים הנמכרת.
על קביעה זו ערערו השניים לוועדת הערר. באמצעות עו"ד שגיב רון, ראש תחום מיסוי נדל"ן ושותף במשרד בנימיני ושות', טענו גבע וגולן כי השומות סותרות את החוק ואת הפסיקה הקובעים כי תקרת הפטור ממס שבח מתייחסת למוכר ולא לנכס; סותרות הוראות אחרות בחוק הקובעות תקרות פטור באופן יחסי; סותרות מושכלות יסוד בדיני המס, לפיהן מס שבח הוא מס ישיר המוטל על הכנסה ולא על נכס; הן מהוות אפליה אסורה בין נישומים זהים, מבלי שקיים לה בסיס ענייני; והן עלולות ליצור פרשנויות אבסורדיות ללשון החוק.
מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד כי לשון החוק סובלת הן את פרשנותו והן את פרשנות העוררים, ובמקרה שכזה יש לאמץ את פרשנותו אשר מגשימה באופן מיטיבי את תכלית החוק - מיסוי השבח שנוצר אצל המוכרים ממכירת דירות יוקרה, וזאת ללא תלות במספר המוכרים או ביכולתם הכלכלית. לטענת רשות המסים, ההקשר החקיקתי בענייננו מלמד על הכוונה להגביל את הפטור ממס שבח על השבח המופק ממכירת דירות יוקרה.
הפטור - למוכר ולא לדירה בכללותה
סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "על אף האמור בסעיף 49ב [שעוסק בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה], עלה סכום שווי המכירה על 4.5 מיליון שקל חדשים (סכום התקרה) - יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות".
השאלה בה דנה ועדת הערר היא האם "סכום התקרה" מתייחס לדירה בכללותה, כך שהפטור יינתן פעם אחת בלבד ללא קשר למספר המוכרים - או שמא סכום התקרה מתייחס למוכר, והוא יינתן במלואו לכל מוכר ומוכר?
הסעיף אינו מתייחס במפורש לשאלה האם הפטור חל על המוכר, כשיטת גבע וגולן, או על הדירה, כשיטת מנהל מיסוי מקרקעין, ובית המשפט נדרש להכריע מה הפרשנות הנכונה לסעיף.
השופטת סרוסי, בהסכמת חברי ועדת הערר צבי פרידמן ודן מרגליות, דחתה את עמדתו של מנהל מיסוי מקרקעין וקבעה כי בעלי דירת יוקרה בשותפות זכאים כל אחד ליהנות מהפטור הקבוע בחוק, עד לתקרת הפטור, ואינם "חולקים" את הזכאות לפטור. זאת, כיוון שהפטור ניתן כזכות למוכרים ולא לדירה בכללותה.
השופטת סרוסי דחתה את טענת מנהל מיסוי מקרקעין כי קבלת עמדת העוררים עלולה לפתוח פתח לתכנוני מס בלתי לגיטימיים בדרך של שכפול תקרת הפטור. "לדידי אין לחשוש מכך באופן מיוחד", ציינה. "על-מנת ליהנות מהפטור, יש לעמוד במבחנים השונים שנקבעו בחוק, שאמורים למנוע מניפולציה מסוג זה. הסיכוי שאדם יצרף אדם זר כבעלים לדירת יוקרה, כאשר לשניהם הדירה אמורה להיות הנכס היחיד שבבעלותם, רק על-מנת להתחמק ממס, הוא אינו סיכוי גבוה במיוחד, ונראה כי מדובר במקרים נדירים, שלא צריכים להשפיע על המדיניות כלפי יתר הנישומים".
עוד קיבלה ועדת הערר את טענתם של גבע וגולן כי הענקת תקרת השווי לנכס ולא למוכר מהווה פגיעה בעיקרון השוויון. השניים טענו כי אין כל היגיון מדוע שני יחידים אשר רכשו במשותף דירת מגורים, המהווה "דירה יחידה" בידיהם, ומעוניינים למכרה, יופלו לרעה לעומת שני יחידים אחרים שכל אחד מהם רכש דירה בנפרד, ועתה כל אחד מהם מוכר את דירתו וזכאי למלוא שווי תקרת הפטור.
"אני סבורה כי יש צדק בדברים אלה", ציינה השופטת, וקבעה כי "מנהל מיסוי מקרקעין לא העלה כל נימוק מניח את הדעת המסביר מדוע שני אנשים שמתגוררים בדירה בשווי 10 מיליון שקל ישלמו, כל אחד, מס גבוה יותר מאשר אדם אחד שמתגורר בדירה בשווי 5 מיליון שקל".
עוד צוין כי "מהות הפטור היא על דירת מגורים 'מזכה', שהיא במהותה דירה יחידה. שהרי אם אדם מחזיק בדירה אחת, יהא שוויה אשר יהא, ודאי שאותו אדם מחזיק את הדירה השנייה אך לשם השקעה, והוא לא מתגורר בה. די לאדם להחזיק דירה אחת למגוריו, ולא שתיים. יצוין כי לפי הוראות סעיף 49ה לחוק, אף במקרים מעין אלה ניתן לעתים למכור את שתי הדירות בפטור, כאשר המוכר מעוניין לשפר את מקום מגוריו, וכאשר לא מדובר בדירה להשקעה".
עו"ד שגיב רון, ראש תחום מיסוי נדל"ן ושותף במשרד בנימיני ושות', שייצג את מגישי הערר, מסר בתגובה: "לאחר שנים של מחלוקת בין הנישומים לבין רשויות המס בסוגיית תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים על-ידי מספר מוכרים, התגלגל מקרה ראשון מסוגו לפתחה של ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בתל אביב, והיא קבעה בפסיקה תקדימית ומנומקת כי סכום תקרת הפטור ממס שבח מתייחס לכל מוכר בנפרד, ולא לדירה בכללותה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
