תיקון או קריסה? שוקי הנדל"ן באירופה רושמים ירידות מחירים חדות

העלאות הריבית של הבנק המרכזי ותום עידן הכסף הזול באירופה מצננים במהירות את שוקי הנדל"ן ביבשת, שבשנים האחרונות ידעו רק עליות. בשבדיה ירדו מחירי הבתים והדירות ב־13% בחצי שנה, בגרמניה נרשמה ברבעון האחרון נקודת מפנה, כאשר מחירי הנדל"ן החלו לרדת אחרי יותר מעשור ובבריטניה חוזים ירידות של כ־20% לתוך השנה הבאה, על רקע אינפלציה משתוללת והמדיניות המוניטרית.

מדינות רבות באירופה הריביות על המשכנתה אינן צמודות למדד, אך הן מבוססות על ריביות הפריים ותוספת הנקבעת על ידי הבנקים והמוסדות הפיננסיים לפי התנאים בשוק והתחזיות לעתיד. העובדה כי הריבית בגוש האירו עלתה מטריטוריה שלילית לפני שנה ל־1.5% במהירות רבה, ועשויה לעלות עוד יותר בחודשים הקרובים בשם המאבק באינפלציה, הובילה בנקי משכנתאות להקפיץ את הריביות על המשכנתאות. בגרמניה, למשל, עמדה הריבית על יותר מ־3% בספטמבר, לעומת שיעורים כמעט אפסיים עד האביב האחרון. כלומר, מי שקנה דירה ולקח משכנתה עד חודש מרץ - הרוויח, ומי שיקנה עכשיו ייהנה אמנם מירידת המחירים, אבל המימון עברו יהיה יקר יותר.

גרמניה: "הכול מתייקר סביבנו, חוץ ממחירי הדירות"

הקפצות הריבית, ההיסוס של בנקים להעניק משכנתאות, החשש ממשבר כלכלי ארוך, הצטמצמות ההכנסה הפנויה בגלל משבר האינפלציה וגורמים נוספים - כל אלה יצרו אפקט שלא נראה בגרמניה מזה 12 שנה: ירידת מחירים מתמשכת בשוק הנדל"ן. "הכול מתייקר סביבנו - חוץ ממחירי הדירות", כתב בשבוע שעבר השבועון הכלכלי הגרמני "ווירשפטס־ווכה".

בנק המשכנתאות הגרמני InterHyp, המפרסם מדד אמין בנושא המבוסס על נתוני אמת, מצא ירידה של כ־4.3% במחירי הדירות והבתים בגרמניה ברבעון השלישי של השנה, בהשוואה לרבעון השני, שגם בו מחירי הדיור ירדו ב־1%. כלומר, נרשמה ירידה מתמשכת במחירי הנדל"ן הגרמנים, שבשנים האחרונות - ובמיוחד מאז משבר הקורונה - רשמו עליות דו־ספרתיות מדי שנה.

נכס גרמני עולה כעת בממוצע 512 אלף אירו, 23 אלף אירו פחות מאשר ברבעון הקודם. מנכ"ל בנק המשכנתאות אמר לשבועון כי "העלאות הריבית בגלל המאבק באינפלציה, יחד עם הציפיות לצעדים מוניטריים נוספים, הגדילו פי ארבעה את הריבית על המשכנתאות" והם הגורם העיקרי לצניחת המחירים. הירידות צנועות ביחס לעליות של השנים האחרונות, אך עדיין מהוות שינוי כיוון. מהרבעון הראשון של 2012 ועד הרבעון הראשון של 2022, מחיר נכס בגרמניה עלה מ־290 אלף אירו ל־540 אלף אירו.

את הכיווץ בשוק הנדל"ן משקפים גם נתוני המשכנתאות שנלקחו במדינה. בחודש מרץ האחרון, ממש אחרי פרוץ המלחמה באוקראינה וההערכות כי האינפלציה ביבשת תזנק, ניתנו 32 מיליארד אירו במשכנתאות בגרמניה. בספטמבר, לעומת זאת, עמד הסכום על מחצית - 16 מיליארד אירו בלבד. סוכנות הנדל"ן הגרמנית IVD אמרה לתקשורת כי הימים שבהם דירות "נחטפו" עברו, וכי מספר הנכסים המוצעים למכירה גדל באופן דרמטי - אפילו הוכפל בכמה אזורים - לעומת המצב בשנה שעברה. "כתוצאה מכך, מוכרים מוכנים לדון בהורדת מחירים", דווח.

לפי מחקר של אתר הנדל"ן Immowelt, ב־12 ערים מתוך 14 ערים גדולות בגרמניה, מחירי הנדל"ן ירדו בחודשים האחרונים. נראה כי המקומות שחוו את העליות החדות ביותר - מינכן ושטוטגרט למשל - הם כעת המקומות שבהם המחירים צונחים. בברלין המחירים הוקפאו בלבד. נתונים ראשוניים מהרבעון הרביעי, מסר בנק InterHyp, מראים המשך ירידת מחירים.

בריטניה: הביקוש בשפל הגדול ביותר מהמשבר הפיננסי של 2008

השפעת העלאות הריבית חדה במיוחד בבריטניה, שבה האינפלציה טיפסה לשיא של ארבעה עשורים באוקטובר (11.1%) ו"בנק אנגליה" הודיע על מחויבות עליונה להוריד אותה ליעד הקבוע בחוק (2%). ריבית הבסיס בבריטניה כבר עומדת על 3%, והיא צפויה לעלות עוד יותר בחודשים הקרובים. מחירי החימום הוכפלו, ההכנסה הפנויה צנחה עם התייקרות של 20% במחירי המזון, והמשק כבר נמצא במצב מיתון, לפי נתוני הממשלה.

הצניחה במחירי הדיור משתקפת בשורה של מדדים. מדד הנדל"ן של MSCI מצא ירידה של 4.3% במחירי הנדל"ן הפרטי והמסחרי ברבעון השלישי של השנה, בהשוואה לקודמו, השיעור החד ביותר מאז 2009. מספר הפניות של קונים חדשים, לפי מדד אחר שבדק את הנעשה באוקטובר, מצא כי הן הגיעו לשפל שלא נרשם מאז המשבר הפיננסי של 2008.

לשוק הנדל"ן הבריטי יש עדיין מרווח רב לתיקון, אחרי שמחירי הנדל"ן במדינה זינקו באופן מצטבר ב־25% בשנתיים שאחרי מגפת הקורונה, אך נראה כי המגמה מתרחשת בקצב מואץ. מחקר של סוכנות בלומברג העריך כי המחירים עשויים לרדת ב־20% עד לשנה הבאה.

"זה קורה הרבה יותר מהר ממה שחשבנו", כתב אנליסט מחברת Bernberg. החברה חוזה ירידה נוספת של 10% במחירים בחצי הראשון של 2023. אתר הנדל"ן הבריטי Rightmove דיווח על ירידה של 1.1% במחירי הנכסים הבריטיים המוצעים באוקטובר, והמחיר הממוצע לנכס בבריטניה עומד על כ־367 אלף ליש"ט (423 אלף אירו).

שבדיה: ירידה של 14% בממוצע בשבעת החודשים האחרונים

דינמיקה דומה, אך מואצת יותר, מתרחשת בחודשים האחרונים בשבדיה. עד לתחילת השנה, מחירי הבתים ברחבי המדינה זינקו באופן עקבי משנה לשנה, ואפילו מעשור לעשור, ובסך הכול עלו פי שלושה מ־1995. אבל בשבעת החודשים האחרונים, באופן שאפילו צובר תאוצה מחודש לחודש, ירדו המחירים בממוצע במדינה הסקנדינבית ב־14%.

באזורי ביקוש מסוימים שחוו עליות מחירים בלב שטוקהולם דיווחו על ירידות של 20%. באוקטובר המגמה נמשכה, לפי נתוני חברת Valueguard, שמנטרת את המצב בשוק הדיור במדינה, והמחירים ירדו ב־3%. התחזיות הן שכול העליות שנרשמו מאז הקורונה יימחקו עד תחילת השנה הבאה. המגמה השלילית הנוכחית היא הגרועה ביותר, מבחינת מחירי הדיור, מאז שנות ה־90'.

כמו בשווקים אחרים, אחת הסיבות העיקריות היא העלאות הריבית. הבנק המרכזי השבדי העלה את הריבית מהר יותר וגבוה יותר מעמיתו בגוש האירו. הריבית בשבדיה (שהאינפלציה בה עומדת על 10.9%) עומדת כעת על 1.75%, והבנק צפוי להכריז על העלאה נוספת של 0.75% "למרות התיקון בשווקי הנדל"ן", לפי דיווחים אחרונים.

כלכלות מפותחות: ירידות מחירים חזויה של בין 15% ל־20% בשנה הבאה

שלוש המדינות הללו הן רק חלק ממגמה רחבה יותר של צניחה בשווקי הנדל"ן. ניתוח של חברת Oxford Economics העריך ירידת מחירים בתשע מתוך 18 כלכלות מפותחות.

בראש הרשימה ניצבות אוסטרליה, קנדה, הולנד וניו זילנד, עם ירידות מחירים חזויה של בין 15% ל־20% בשנה הבאה. "זו התחזית המדאיגה ביותר לשווקי הנדל"ן מאז המשבר של 2008", כתבו אנליסטים מהחברה.