מחירי הדיור במרכז מרמזים על שינוי מגמה קרוב בשוק הנדל"ן

"הנחתי את מנכ״ל המשרד ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל להכין עבודת מטה שתציג תכנית עבודה שתשמור על קצב השיווק והתחלות הבנייה, במטרה להביא לירידת מחירים בהקדם", כך אמר השבוע שר השיכון יצחק גולדקנופף, כשפתח את הגרלת הדירות המוזלות במסגרת "דירה בהנחה".

● הקטר של ענף הנדל"ן יהפוך למשקולת? הנתון הכי דרמטי במדד מחירי הדירות | פרשנות
● המדד שכולם מחכים לו והתוכנית המהפכנית למפרץ חיפה: מה צפוי השבוע בנדל"ן?
● עקב המשבר הכלכלי: קריסת ברית המועצות, הגרסה האיראנית  

אולם, על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עומדים לרדת ללא קשר לפעילות של גולדקנופף ושל יתר חברי הממשלה. למעשה, מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי נפלו בשיעור שלא ראינו כדוגמתו למעלה משלוש שנים, ומחירי הדירות במחוז המרכז, שהוביל את עליות המחירים, ירדו לראשונה מאז פרוץ משבר הקורונה. הנפילות הללו לא התרחשו כתוצאה ממדיניות ממשלתית, אלא כתוצאה מירידה חדה בביקושים שנגרמה עקב העלאת הריבית.

עליות מתונות

גל עליית מחירי הדירות עומד ככל הנראה לפני סיום. אמנם מדד מחירי הדירות בחודש האחרון שנמדד המשיך לעלות (בין ה־15 באוקטובר ל־15 בנובמבר 2022), הוא רשם עלייה של 0.3% בעקבות עלייה במחירי הדירות יד שנייה. עם זאת, המדדים החודשיים הקודמים היו גבוהים פי שלושה ויותר מהמדד האחרון, שנחשב לנמוך ביותר מאז זה של ינואר־פברואר 2021, שעלה ב־0.2%.

כאמור, האירועים הבולטים בתקופה זו היו ירידת מחירי הדירות החדשות וירידות המחירים שנרשמו במחוז מרכז. בסך הכול מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב־0.9%, בין היתר בגלל שכ־15% מהדירות החדשות שנכללו במדד, נרכשו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" (מחיריהן אינם קשורים למה שמתחולל בשוק, והם נותרו יציבים יחסית). זאת בעוד שמחירי הדירות החדשות בשוק החופשי רשמו ירידה משמעותית של 2.4%.

מחוז המרכז הוביל את עליות המחירים לאורך כל גל העליות האחרון, והוא הגורם העיקרי ש"משך" את המדד הארצי כלפי מעלה. רק לשם המחשה: מינואר 2021 מחירי הדירות במרכז עלו ב־32%, בפער משמעותי ממחוזות תל אביב, חיפה וירושלים, שבהם נרשמו עליות של כ־29%. כך שהירידה של 0.6% שנרשמה במדד האחרון אינה דרמטית כמו הירידה במחירי הדירות החדשות בשוק החופשי.

המשמעות הגיאוגרפית

שנת 2022 בשוק הנדל"ן נחלקת לשניים: התקופה של לפני העלאות הריבית והתקופה שאחריה. במשך התקופה הראשונה השוק המשיך להתנהל בהיפראקטיביות, שכללה עסקאות רבות ועליות מהירות של מחירים. בתקופה השנייה ניכרה התמתנות - תחילה במספר העסקאות ועכשיו כנראה גם במחירים.

מתברר שחלק מהשינויים שמאפיינים את השוק בתקופת הריבית הגבוהה הוא שינוי בהתנהגות הגיאוגרפית של הרוכשים. המחוזות המובילים את גל העליות במרכז ובתל אביב נרגעו, ומאז חודש אפריל שבו החלו העלאות הריבית, ועד אמצע נובמבר, מחוז חיפה הוא שמוביל בינתיים את עליות המחירים (11.8%) לפני ירושלים (10.6%), תל אביב (10.2%), צפון (9.4%), דרום (9.1%), ומחוז המרכז משתרך אחרון עם עליות של 9%.

האם גל העליות הסתיים? עדיין לא, משום שבסך הכול המדד הורה על עליות, אם כי צנועות משמעותית מבעבר. אבל כפי שהראנו, יש סימנים שהשוק של סוף 2022 התנהג בצורה שונה באופן משמעותי מזו שאפיינה אותו בשיא הגל, בסוף 2021.

על רקע זה, אמירות כמו זו של שר השיכון נשמעות לא מחוברות למציאות הנוכחית, בה היצע הדירות אינו רלוונטי ואת מקומו תופסת המציאות הפיננסית, הן של יזמי הנדל"ן והן של רוכשי הדירות. האם בתקופה כזו נכון להמשיך עם ההגרלות "דירה בהנחה" על אף שנטל המשכנתאות על הרוכשים גודל? לא נראה שמשרד השיכון ער לכך.