השינויים במיסוי מקרקעין שמתחבאים בחוק ההסדרים

חוק ההסדרים ל־2023־2024 לובש צורה בימים אלה, בשעה שיוזמות החקיקה שנכללות בו מאושרות או מפוצלות ממנו כלא היו. בין התיקונים שקורמים עור וגידים נכללים גם כמה תיקונים משמעותיים במיסוי נדל"ן.

● בכירה בסיטי ממליצה על מניות AI, בריאות וסייבר: "לא רצוי לחכות בצד" | ראיון 
● כך רימיתי את הבנק שלי באמצעות בינה מלאכותית | WSJ 
● הכלכלנית שבטוחה מי הביא לזינוק באינפלציה - ומי משלם את המחיר | ראיון

בין התיקונים נמצאים "סגירת פרצה" בנוגע לדירת מעטפת, קיצור פרק הזמן למימוש ההטבה המוענקת לבעלי דירה יחידה בעת רכישת דירה חדשה ומכירת הישנה, ועוד.

"מדובר בשורת תיקונים לחוק מיסוי מקרקעין אשר מטרתם הינה לסתום פרצות במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ולהקטין את האטרקטיביות של מגזר המשקיעים בנדל"ן - מה שכמובן גם יגדיל את גביית מסי הנדל"ן בידי רשויות המס", מסביר רו"ח יגאל רופא, שותף ומנהל מחלקת המסים בפאהן קנה ושות' GRANT THORNTON.

אז מה צפוי להשתנות בשוק מיסוי הנדל"ן בקרוב? רו"ח רופא מסביר מה מסתתר בפרק "תיקון עיוותים במיסוי מקרקעין לעידוד המשך ירידת מחירים בשוק הדיור", ועתיד להשפיע בקרוב מאוד על השחקנים בשוק הנדל"ן.

הגדלת נטל המס ברכישת דירת מעטפת

הרקע לתיקון: לפני כשנה ניצח איש העסקים שלמה נחמה את רשות המסים בבית המשפט העליון בפרשת "דירת המעטפת". בית המשפט קבע כי נחמה לא נדרש לשלם מס שבח בגין מכירת פנטהאוז יוקרתי במגדל רוטשילד 1 בתל אביב, תמורת 45 מיליון שקל, כיוון שהנכס, שנרכש כדירת "מעטפת", נמכר כדירת מגורים לאחר שנחמה ביצע בנכס שיפוץ "זול". הסיטואציה הזאת הפריעה לרשות המסים שביקשה לסגור את "הפרצה".

המצב הקיים: "שיעור מס הרכישה שונה בין מי שרוכש נכס מקרקעין שהינו "דירת מגורים" - שיעור מס הרכישה שיחול מתחיל ב־8% ויכול להגיע עד ל־10%, למי שדירת המגורים הנרכשת אינה דירתו היחידה - לבין מי שרוכש נכס שאינו מהווה "דירת מגורים" - כי אז ככלל חל מס רכישה בשיעור של 6%", מסביר רו"ח יגאל רופא.

התיקון המוצע: הגדרת המונח "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין תשונה כך שדירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים תחויב במס רכישה כדירת מגורים. "זאת, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת", מסביר רו"ח רופא.

משמעות התיקון: "הגדלת מס הרכישה מ־6% ל־8%־10% למי שרוכש דירה שאינה 'דירה יחידה' - גם למי שמתכנן את מהלכיו ורוכש 'דירת מעטפת'", אומר רופא.

 רו''ח יגאל רופא, שותף ומנהל מחלקת המסים בפאהן קנה ושות' GRANT THORNTON / צילום: איל טואג

קיצור תקופת "הגרייס" למשפרי דיור

הרקע לתיקון: בדרך־כלל, בעלי דירת מגורים אחת המבקשים להחליפה באחרת רוכשים את הדירה החדשה טרם מכירת הדירה הישנה. במצב כזה ישנה תקופה בה הם אינם נחשבים עוד לבעלי "דירה יחידה", והיו עלולים לאבד את זכותם ליהנות ממדרגת מס רכישה נמוכה יותר מבעלי שתי דירות ומעלה. לאורך השנים נתן המחוקק תקופת "גרייס" שבה ניתן יהיה למכור את הדירה הישנה לאחר רכישת הדירה החדשה, וליהנות ממדרגת מס נמוכה.

המצב הקיים: כיום משפר דיור יכול לרכוש דירה ולשלם בגינה מס רכישה כדירה יחידה, אם ימכורו את דירת המקור תוך 24 חודשים. "לעמדת המחוקק מתן משך זמן 'ארוך' נותן אפשרות ל'משפרי הדיור' להחזיק בשתי דירות במקביל על מנת להמתין לעליית מחירי הדיור מה שמביא לעלייה במלאי הדירות ומקטין את היצע הדירות ותורם לעליית מחירי הדיור", מסביר רו"ח רופא.

התיקון המוצע: קיצור תקופת ה"גרייס" לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה מ־24 חודשים ל־18 חודשים.

משמעות התיקון: "מצד אחד קיצור משך פרק הזמן שבה משפרי הדיור יוכלו למכור את דירת הקיימת יגדיל את מלאי הדירות בשוק, אולם הוא יכול גם לגרום לתקלות, בטח בסביבת הריבית הקיימת שבה רוכשים רבים חוששים לקחת משכנתאות", מסביר רו"ח רופא. "סביר להניח כי הדבר יוביל לעצירת משפרי הדיור בכניסה לעסקאות רכישה ומכירה וכי הם יחתמו על הסכמי המכירה והרכישה רק במקביל וייקחו פחות סיכון בחתימה על הסכם".

ביטול הטבת המס לבעלי קרקע מ־2014

הרקע לתיקון: במסגרת תיקון שבוצע ב־2013 לגבי דירת מגורים שנרכשה לפני כניסת התיקון לתוקף, נקבע כי לגבי אדם שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יחושב מס השבח במכירת דירה כזו לפי "החישוב הליניארי המוטב", כך ששבח שייוחס לתקופה שעד 2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמהמועד האמור ואילך יחויב במס שבח בשיעור של 25%. "מטרת התיקון הייתה להקל עם מי שהיו בעלי דירות מגורים במועד כניסתו לתוקף, כך שיהיו פטורים ממס על השבח שנצבר לפני אותו מועד, ובדומה למצב החוקי שחל לפני התיקון הנ"ל, התיקון לא הגביל את החישוב הליניארי כך שיחול רק על מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה במועד כניסת התיקון לתוקף", מסביר רו"ח רופא.

המצב הקיים: העובדה שכל תקופת השבח עד לתאריך 31.12.2013 פטורה ממס והשבח הליניארי מיום 1.1.14 ועד ליום המכירה חייב במס בשיעור של עד 25% אפשרה תכנון מס שבמסגרתו בעלי קרקעות מלפני 2014 בנו בתים על הקרקע וביקשו חישוב מס ליניארי מוטב כאשר מכרו את הבית.

התיקון המוצע: ביטול "המסלול הליניארי המוטב" לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד תושב ישראל שיום רכישתה אירע לפני 1.1.2014 בהתקיים שני תנאים: במועד רכישת הקרקע עליה בנויה דירת המגורים המזכה לא הייתה בנויה דירת מגורים; ובניית דירת המגורים המזכה הנמכרת הושלמה לאחר יום 31.12.2030.

משמעות התיקון: "המשמעות של הנחה קיימת במס מאוד גדולה במצב הקיים מול חיוב במס גבוה יותר למי שלא יעמוד בתנאים. יש שיאמרו כי מדובר בתיקון רטרואקטיבי וביטול זכות מיסוי שהייתה בבעלות בעלי הנכסים", אומר רו"ח רופא. לדבריו, קיים סיכוי כי תוגש עתירה לבג"ץ נגד החקיקה. "ימים יאמרו אם לעניין זה תוגש גם הצעה לבג"ץ לעניין תוקף החקיקה רטרואקטיבית".

הקטנת נטל המס ביחס למקרקעין "ישנים"

הרקע לתיקון: חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח על מי שיום רכישת המקרקעין חל לפני 7.11.2001 יחושב ליניארית כך שחלק השבח המיוחס עד ליום זה יחויב במס שולי (שיעור המס השולי המקסימאלי בשנת 2023 - 47%) ויתרת השבח בשיעור מס נמוך יותר.

המצב הקיים: "הלכה למעשה ככל שמשך הזמן חלף, חלק השבח הריאלי שחייב במס הגבוה פחת - מה שמקטין הלכה למעשה את המס האפקטיבי שחל על אותה זכות במקרקעין", מסביר רו"ח רופא. "בהתאם נוצר מצב כי מוכרי קרקעות רבים לא מכרו את הקרקע שבבעלותם על מנת להקטין את נטל המס אשר חל בגין אותה קרקע".

התיקון המוצע: מוצע לקבוע, כהוראת שעה, שבמכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים, בידי יחיד, בתקופה שמיום התחילה של החוק עד 31 בדצמבר 2027, יחול שיעור מופחת של מס שבח, על חלק מהשבח הריאלי שנצבר עד 7 בנובמבר 2001, לפי שיעור המס הקבוע היום - 25%. עוד לפי ההצעה, שיעור המס המופחת יינתן רק אם המכירה היא של קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של לפחות שמונה דירות מגורים על הקרקע על מנת לתמרץ קרקעות עם פוטנציאל בנייה גבוה.

משמעות התיקון: לדברי רו"ח רופא, "התיקון יתמרץ מכירת הקרקעות בעלות פוטנציאל מס גבוה תוך מתן הנחה משמעותית ותמריץ לגמר בניית הדירות על גבי הקרקע וכך יגדיל את היצע הדירות בשוק".