המחוזי: בחישוב שומות היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את מגבלות מחיר למשתכן

הכותב הוא עורך דין במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

הרקע: במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, דירות חדשות נמכרות לזכאים בהנחה משמעותית. בבית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט גלעד הס) נדונו לאחרונה ערעורים מינהליים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה, אשר נדונו בערעור מאוחד. הוועדה המקומית הגישה את אותם ערעורים על החלטות ועדת הערר לתכנון ובנייה, שקבעו כי יש לקחת בחשבון בחישוב היטל ההשבחה את מגבלות מסלול מחיר למשתכן.

במסגרת הערעורים טענה הוועדה המקומית בהרצליה כי יש לחשב את היטל ההשבחה של הדירות שנמכרו במסלול מחיר למשתכן, "כאילו" נמכרו בשוק החופשי. זאת, אף שהדירות נמכרו בהנחה משמעותית בהתאם לדרישות מחיר למשתכן. 

● מכה לעיריית תל אביב: לא זכאית לקבל היטלי השבחה מתוכנית העיר הלבנה, אך לא תחויב בפיצויים 
● מתי ניתן לחייב בהיטל השבחה רטרואקטיבית? 

ההחלטה: בית המשפט דחה את עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי בהתאם לעיקרון הבסיס של גביית היטל ההשבחה - הוא עיקרון ההתעשרות - יש להביא בחשבון את מגבלת מחיר למשתכן.

כפי שהסביר בית המשפט בפסק הדין, החברות היזמיות ששיווקו את הדירות במחיר מופחת, לא עשו כן משיקולים שלהן, אלא במסגרת מגבלות מסלול מחיר למשתכן אשר לא ניתן להגמישן. פסק הדין של השופט גלעד הס מתבסס, איפוא, על היגיון בריא ופשוט "באין התעשרות - אין השבחה".

המשמעות: פסיקה זו מציגה זווית נכונה והגיונית לשיח ולדיון בנושא הצדק החלוקתי: מי שהתעשר מפעולות התכנון שביצעה הרשות התכנונית, יחלוק עם הציבור את התעשרות; ומי שלא התעשר מאותן פעולות תכנון, אינו נדרש לשלם את היטל ההשבחה.

פסק הדין הוא הראשון בסוגיית היטל ההשבחה בתוכנית מחיר למשתכן, ועד כה הסוגיה נדונה רק במסגרת ועדות הערר לתכנון ובנייה, שאף הציגו בינן ולבין עצמן הכרעות סותרת בסוגיה זו.

בנוסף, בית המשפט הסביר כי בקביעת ההשבחה יש להביא בחשבון את התנאים הכללים שחלים על המקרקעין, כגון מיקום המקרקעין, המצב במשק, שיעור הריבית במועד הקובע, המערכת התחבורתית הסמוכה, המיתוג של המקרקעין וכדומה.

לצד התנאים הכללים, בית המשפט קבע כי יש להביא בחשבון גם את הכללים הפנימיים שחלים על המקרקעין, בהם נכללים בראש ובראשונה הכללים התכנוניים החלים על המקרקעין, ובפרט זכויות הבנייה והשימושים המותרים במקרקעין וכן מגבלות שונות שמטיל התכנון על המקרקעין. לעומת זאת, תנאים חיצוניים למקרקעין ולתוכנית המשביחה אין צורך להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה.

כמו כן, פסק הדין יהיה משמעותי במיוחד לדיונים בשאלת ההשבחה בתוכנית "דירה בהנחה" שהחליפה את "מחיר למשתכן". בעניין זה יהיה מעניין לראות כיצד פסיקת בית המשפט תיושם, והאם היא תוכל לסייע להצלחתה של התוכנית החדשה "דירה בהנחה" באותם מקומות שקודמתה נכשלה.

39445-12-21