תקדים: מוסד ציבור יהיה פטור מהיטל השבחה במכירת מקרקעין

האם מוסד ציבורי חייב בהיטל השבחה בעת מכירת הנדל"ן? זו השאלה שעמדה במוקד פסק דין חדש של בית המשפט העליון. השופטות דפנה ברק-ארז יעל וילנר וגילה כנפי-שטייניץ קבעו כי מוסד ציבורי, הפועל שלא למטרת רווח ומוכר מקרקעין, זכאי לפטור מהיטל השבחה. השופטות פירשו את התוספת לחוק התכנון והבנייה הקובעת שורת תנאים לקבלת הפטור, כאשר המחלוקת עסקה בשאלה האם יש להעניק פטור מתשלום ההיטל גם אם המכירה היא לא למטרה ציבורית, ובלבד שהתמורה תשמש את מטרות המוסד הציבוריות.

● הקבלנים יושבים על הר של כמעט 60 אלף דירות; מי העיר המובילה בעסקאות של דירות חדשות? 
● הכלכלן הראשי: תוכנית המענקים החדשה של משרד השיכון תעזור רק ל-4% מרוכשי הדירות 

בית המשפט העליון דן בסוגיה העקרונית במסגרת בקשת רשות ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמלה נגד הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים ובמזרח התיכון.

הכנסייה מכרה את זכויותיה במקרקעין המצויים ברמלה לחברת השקעות, וחויבה על-ידי העירייה ב-3 מיליון שקל היטל השבחה. הכנסייה טענה כי היא זכאית לפטור מתשלום ההיטל, מאחר שהיא עומדת בתנאי החוק הכוללים תנאי לפיו הגוף פועל למטרות ציבוריות (בהן חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט), וכן כי המקרקעין או "התמורה בעדם" משמשים למטרות המוזכרות. במקרה הזה, נטען כי חלופת התמורה מתקיימת. חלופה זו נוספה בתיקון לחוק בשנת 2000 (תיקון 53). הכנסייה טענה כי התמורה שתתקבל מהמכירה תשמש לקידום המטרות המנויות בחוק כמוסד דת מוכר בישראל.

להליך ביקשו להצטרף כ"ידידות בית המשפט" האגודה למלחמה בסרטן, תשע אוניברסיטאות מחקר ומרכז השלטון המקומי שתמך בעמדת העירייה.

הוועדה המקומית של רמלה טענה כי פעילותה של הכנסייה כוללת גוון עסקי מסחרי, וכי החוק דורש תנאי כפול - גם שהמקרקעין ישמשו למטרות ציבוריות, ואם מוכרים את הקרקע - שהתמורה תשמש למטרות שכאלה. על רקע מחלוקת זו נולדה התביעה, שהגיעה עד לבית המשפט העליון והובילה לקביעת הלכה.

שופטות העליון בחרו להרחיב את תחולת הפטור

בית המשפט המחוזי קבע בסוף שנת 2020 כי הכנסייה פטורה מתשלום' לאחר שקיבל את החלטת ועדת הערר. העירייה הגישה בקשת רשות ערעור לעליון, שאושרה תחילה לדיון בשל הסוגיה בעלת השלכות הרוחב.

במסגרת ההליך התקבלה עמדת היועצת המשפטית לממשלה, לפיה יש לפרש את החוק כך שיכלול את שני התנאים המצטברים - גם מקרקעין המשמשים למטרה ציבורית וגם שהתמורה משמשת לאותן מטרות.

בית המשפט העליון דחה את ערעור הוועדה המקומית ברמלה וקבע כי הכנסייה פטורה מתשלום היטל השבחה, שכן היא מוכרת כעדה דתית, ותמורת המכירה תשמש אותה למטרותיה הציבוריות.

שופטות העליון בחרו להרחיב את תחולת הפטור ולפרש את החוק לפי לשונו הפשוטה והיומיומית - כך שהמילה "או" מתייחסת לחלופות, ולא בתנאים מצטברים כפי שטענה הוועדה המקומית, ולכן גם אם המקרקעין שנמכר לא ישמש למטרות ציבוריות, אלא רק התמורה - הפטור יחול.

"אני סבורה כי בהתאם לנוסחו העדכני של החוק, כפי שנקבע בתיקון מספר53, די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור: הראשונה - שהמקרקעין עצמם משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף; השנייה - שהתמורה המתקבלת בעד המקרקעין, כאשר מדובר במימוש על-ידי מכר, משמשת או מיועדת לשמש לאותן המטרות", קבעה השופטת ברק-ארז.

נקבע כי עמדה זו משרתת תכליות חשובות הנוגעות לסיוע למוסדות הפועלים לטובת מטרות ציבוריות: "תכליתו של פטור זה היא לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית, ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם, מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף".

בנוסף, בהחלטת בית המשפט נכתב כי "הענקת הטבה שיש לה השפעה חיובית גם מחוץ להקשר המקומי, אינה זרה לדיני היטל ההשבחה".

"לא ניתן להפריז בחשיבותו של פסק הדין"

לדברי עו"ד תומר גור, שייצג את הכנסייה יחד עם עו"ד רון צין ממשרד ארנון, תדמור-לוי, "לא ניתן להפריז בחשיבותו של פסק הדין. מזה שנים ששורר חוסר ודאות בדין הישראלי בכל הנוגע לפטור מהיטל השבחה למוסדות ללא כוונת רווח. כעת, משהכריע בית המשפט העליון במחלוקת באופן סופי תוך שהוא דוחה את הפרשנות היצירתית שהציעה המדינה ובחר להיצמד ללשון החוק - המציאות משתנה".

עו"ד גור הוסיף כי כעת, מוסד העונה לתנאי הפטור שיבקש ליזום תוכנית השבחה לצורך מגורים או מסחר למשל, "יידע כי לא מצפה לו 'הפתעה' בהמשך הדרך בדמות דרישה לתשלום היטל השבחה, כפי שקרה לא אחת עד כה. כל זאת, כמובן, בתנאי שהוא הקפיד לבצע את תכנון המס בצורה נכונה התואמת את הוראות הפטור שבחוק".

לדבריו, כעת צפויים "להשתחרר" שורה של תיקי השבחה שעוכבו בוועדות הערר בהמתנה לפסיקת העליון.

לדברי עו"ד שחר בן עמי, שותף מייסד במשרד שרקון, בן עמי, שייצג את הוועדה המקומית רמלה, "עמדת בית המשפט העליון חורגת מהפסיקה שהוא עצמו נוקט משך שנים רבות, וניכר מנימוקיה כי בית המשפט התחבט רבות בסוגיה, אך לדאבוני בחר בפרשנות שמעוררת קשיים משפטיים ופרשנים רבים גם לעתיד".

עו"ד בן עמי הוסיף כי "העמדה של בית המשפט העליון הייתה ועודנה כי פטור מהיטל השבחה יפורש בצמצום. פסיקת בית המשפט משמעה שכעת עמותות ומוסדות שלא למטרות רווח יכולים להקים מיזמי נדל"ן מסחריים ולמכור אותם ברווח בלא לשלם היטל השבחה. בכך הם יתחרו באופן לא שוויוני מול יזמים וגופים פרטיים שמחויבים בהיטל השבחה. קופת הרשויות המקומיות תצא נפסדת, כמו גם ערך השוויון, ולעניות דעתי מדובר בפסיקה שבעתיד ייתכן שתשתנה בפסיקה מאוחרת או תבוטל בחקיקה".

עו"ד ליאור נוימן, שותף מנהל מחלקת המסים בש. הורוביץ ושות', שייצג את האגודה למלחמה בסרטן בתיק, כתב מאמר לפני 20 שנה כאשר החוק תוקן, לפיו יש לכבד את הרשות המחוקקת ולהרחיב את הפטור למוסדות ציבור - גם אם זה בא על חשבון הרשויות המקומיות. המאמר צוטט בהחלטת העליון, ועו"ד נוימן אומר כי "פסק הדין מהווה סגירת מעגל למאמר", וכי "פסק הדין הוא אוויר לנשימה למוסדות הציבור (האוניברסיטאות, בתי החולים והעמותות החשובות) שמסתמכים לתקציביהם גם על הפטורים מהיטל השבחה".

לדברי עו"ד נוימן, ההחלטה תעודד מוסדות ציבור למכור מקרקעין שלא משמשים אותם, בהם מקרקעין ריקים שהתקבלו כתרומה או בירושה, מאחר שכעת מכירה פטורה מהיטל השבחה - לעומת בנייה לצורכי השכרה, לדוגמה, שאינה פטורה מהיטל השבחה.

נוימן הוסיף כי לאור הפסיקה הקיימת לגבי בנייה - מוסדות ציבור שמבקשים לבנות על מקרקעין לצורך תשואה שוטפת למימון מטרותיהם הציבוריות, "טוב שישקלו תכנון מס שיאפשר להם לעשות כן, ודי לחכימא ברמיזה".

עו"ד רונית אלפר, כיום עורכת דין פרטית, עמדה בראש ועדת הערר שאישרה את הפטור. לדבריה, "פסק הדין משליך על כלל מוסדות המלכ"ר הפועלים בתחומים ציבוריים שונים - בהם בריאות, ספורט, חינוך, מדע, צדקה ודת, המעוניינים למכור קרקע שבבעלותן ולקבל פטור מתשלום היטל השבחה".

לדבריה, עד לפסק הדין, הוועדות המקומיות פירשו את סעיף הפטור כך שהוא חל במימוש מכר רק בתנאי שהמקרקעין נמכרים לייעוד ציבורי - למעט ועדת הערר בראשה עמדה. זאת, למרות שלשון החוק מתייחסת למצבים חלופיים. "לאור פסק הדין, עמותה שקיבלה תרומה של קרקע שהושבחה, תוכל למכור אותה ולעשות שימוש בכספי התמורה למטרותיה, מבלי שהיא תחויב בתשלום היטל השבחה בגין פעולת המכר".

עו"ד בנימין זלמנוביץ, ששימש עד לאחרונה כיו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז ירושלים, מסר כי לפסק הדין יש השלכות דרמטיות על העיר ירושלים. "רובם המכריע של בקשות הפטור למוסדות צדקה, תרבות, חסד והקדשות מוגשות בעיר ירושלים. כך, לדוגמה, אדמות הכנסייה בירושלים, ככל שיושבחו על-ידי הכנסייה ולא על-ידי החוכרים או הקונים, יהיו פטורים מהיטל השבחה".